Takipteki konut kredisi oranlarındaki artış, emlak almayı düşünenlerdeki, fiyatların çok şişkin olduğuna dair genel kanaat ve satıcıların mortgage yasasının talebi canlandıracağı inancı, birbirleriyle tutarlı olmayan davranış kalıpları ortaya çıkarıyor.
Dünyanın diğer ülkelerini ve özellikle ABD'yi takip ederek 2003 yılında başlayan emlak piyasasındaki yukarı doğru hareket artık durdu. Hatta, emlak fiyatlarında bir miktar düşmenin başladığı da piyasada hâkim görüş haline geldi. Peki, daha ne kadar ev fiyatları düşecek, ya da düşecek mi? Yoksa, emlak fiyatları dibe vurdu mu? Bu soruların cevabı sorduğunuz kişiye göre çok değişebiliyor.
Amerika'da Ulusal Emlakçılar Birliği'nin davranış kalıbını Türkiye'de de görebilmek mümkün. Ekonomik faktörlerle açıklanması mümkün olmayan düzeylere çıkmış olan emlak fiyatlarının, bir miktar aşağı inmesi hem inşaatçılarda hem de emlakçılarda fiyatların dibe vurduğu şeklinde bir görüşe dönüşüyor. En küçük iyi bir haber, bu sektördekileri irrasyonel bekleyişlere sürükleyebiliyor. İrrasyonel bekleyişin yerleştiği durumda da düzeltme daha zor olmakta ve satıcıları yeni beklentilere itebilmektedir. Bunun bir kısırdöngü oluşturma eğiliminin çok güçlü olduğunu görmek zor değil. 2000 yılında, Amerikan borsalarında teknoloji hisselerinin irrasyonel yükselişini rasyonel görenler, düşüşü sürekli yanlış tahmin etmekteydiler. Fiyatlar biraz düşünce piyasanın dibe vurduğu kanaatine hemen ulaşıyorlardı. Hatta, profesyonellerin tahminleri kâğıtların 2002'de yükseleceği yönündeydi.
Dünya emlak piyasalarında ve Türkiye'de başlayan durgunluk, bu yönüyle 2001'de teknoloji borsalarında yaşanan krizi anımsatıyor. Türkiye'de gazetelerde hemen her emlakçı, fiyatların düşebileceği kadar düştüğünü, artık alma zamanı geldiğini söylüyor. Bunu söylemenin bir problemi yok aslında, sadece doğru değil.
Emlak piyasası, diğer bütün piyasalar gibi arz ve talep prensibinin dışına çıkmaz. Bununla birlikte, arzın talebi gecikmeli olarak takip etmesi gibi faktörler piyasanın diğer piyasalara göre daha fazla dalgalanmasına yol açabilmekte. İlk başta, reel fiyatlar çok yukarı çıkar ve doğal olarak, inişi de, zamana yayılsa da daha dip noktalara doğru olur.
Türkiye'de faizlerin yükselmesi ve dünyadaki likiditenin daralacağının gittikçe daha kesinlik kazanması, emlak piyasasındaki durgunluğun en önemli sebebi olarak gösterilmekte. Ama, daha önemli bir neden, aşırı şişkin fiyatların satıcılar tarafından normal gibi algılanması sorunu. Hiç kimse evini ucuza satmak istemez. Ayrıca, kısa zamanda çok kazanma alışkanlığının norm olduğu bir ortamda, insanlar fiyatı belirleyen en temel faktörün talep olduğunu da görmezden gelme eğilimi içinde olur. Böyle bir durumda da, satamadığı halde evin fiyatını her ay artıran inşaatçı ve ev sahiplerini sık sık görmek mümkün olmakta.
Şu anda Cumhurbaşkanı'nda imzalanmayı bekleyen ipotekli konut kredisi sistemi emlak piyasasında bir canlanma getireceği yönünde bir beklentiyle gündemi işgal etti. Peki piyasanın işleyişine bekleyişlerin ve davranış kalıplarının bu kadar etki ettiği bir durumda ipotekli konut kredisi sistemi, uygulamada ne getirecek? Finans sektörünün ve inşaat endüstrisinin rekabetçi olduğunu kabul edersek, emlak piyasası, uzun dönemde, belki üç veya daha fazla yıl sonra, daha sağlıklı hale gelecektir. Ama kısa vadede, bu kanun, aynı 2001 borsa krizinde olduğu gibi, piyasanın yapacağı düzeltmeyi bir miktar daha geciktirecektir. Alıcının olmadığı bir piyasada tut-sat düzenlemesi satıcıların dip noktayı algılamalarını güçleştirecektir. 2000 yılında aşağı gideceği belli olan bir piyasada teknoloji firmaları nasıl sanki büyüme devam edecekmiş gibi davrandılarsa, emlak piyasasındaki satıcılar da (bankalar, inşaat firmaları, emlakçılar), bir miktar durgunluğu dip olarak görme eğilimindeler. Örneğin, Ankara'da şehrin etrafının tamamen boş olduğu ve hemen her yerde bitmemiş, ya da bitse bile oturulmaya geçilemeyen sitelerin/evlerin olduğu bir durumda, normalde 120-150 arasında olması gereken fiyat/kira oranının 300'ün üstünde kalmasını normal piyasa davranışı olarak görmek ancak akıldışı aşırılık (irrational exuberance) kavramıyla açıklanabilir.
Takipteki konut kredisi oranlarındaki artış, emlak almayı düşünenlerin hemen tamamında fiyatların çok şişkin olduğuna dair genel bir kanaat ve satıcıların mortgage yasasının talebi canlandıracağı inancı, birbirleriyle tutarlı olmayan davranış kalıpları ortaya çıkarıyor. Böyle bir ortamda, daha ziyade satıcıların hayatını kolaylaştıran bir düzenleme, piyasadaki dengesizliği azaltma yönünde herhangi bir katkı yapmayacak, sadece satıcılar nezdinde piyasanın toparlanmaya başlayacağı şeklinde yanlış bir bekleyişi besleyecektir.
Bizce, emlak piyasası dipten çok uzaktadır. Bunun nedeni emlak piyasasında tepe ve dip noktalarının dengeye göre oldukça aşırı olabilmesidir. Yüksek değerleri normalmiş gibi görme eğilimi, dibi daha da aşağıya çekmektedir. Dileğimiz, ABD ve diğer ülkelerin emlak piyasalarında beklenen durgunluğun bizi çok fazla etkilememesidir. Ancak, Türk ekonomisinin kırılganlığının yüksek olması, durgunluğun bizi daha fazla etkilemesine yol açacak gibi gözüküyor.