İstanbul Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odası'nın (İSMMMO) 'Türkiye değerini katlıyor' araştırmasına göre, 'Taşı toprağı altın' denilen İstanbul'un her metrekaresi artık altından da değerli. 2001 krizinden sonraki dönemde, bugüne kadar altın fiyatları üç buçuk kat, enflasyon üç kat arttı. Ancak İstanbul'un birçok semtinde konut fiyatları 7 ila 20 kat arasında değer kazandı. İstanbul'da Şirinevler'de fiyatlar yaklaşık 19 kat, Maltepe, Kartaltepe, Suadiye'de 15-16 kat artış gösterdi. 2001 yılındaki gazetelerin seri ilanlarından elde edilen verilerin bugünkü benzerleriyle karşılaştırarak yapılan ve metrekare değeri üzerinden belirlenen verilere göre İstanbul'da değerlemeye alınan birçok semtte elde edilen değer artışı daha çok 8-10 kat arasında değişiyor.
İstanbul'a akın var
İSMMMO'nun, fiili araştırmasının yanı sıra Deloitte, Colliers gibi uluslararası denetim ve veri şirketlerinin hesaplamalarından da yararlanarak hazırladığı incelemeye göre, özelleştirme ve özel sektör ortaklıklarına 'akın eden' yabancıların İstanbul'a konuşlanması, milyarlarca dolarlık yeni ofis inşaatlarını beraberinde getirdi ve ofis kiralarında dolar bazında son üç yılda yüzde 120'ye varan artışlar yaşandı. Elde edilen verilerle ilgili bazı sonuçlar şöyle:
- 2001'de metrekaresi 82 dolar olan 85 metrekare bir ev 7 bin YTL'den alıcı bulabiliyorken, aynı bölgede 80 metrekarelik bir ev için bugün 125 bin YTL'yi gözden çıkarmak gerekiyor.
Daha sağlıklı karşılaştırma yapma imkânı veren metrekare üzerinden karşılaştırıldığında ise 2001'de 82 YTL olan bölgedeki fiyatlar bugün 1.563 YTL düzeyinde.
- Bir başka deyişle buradaki ev fiyatları değişken olmakla birlikte ortalama 19 kat artış göstermiş. Suadiye, Kartaltepe, Maltepe, Maslak, Bahçelievler-Soğanlı bölgeleri de değerin 16-18 kat arasında arttığı gözleniyor.
- Maltepe'de 120 metrekarelik bir ev 2001'de 15 bin YTL'den satılırken bugün benzer metrekare bir ev için 220/250 bin YTL arasında rakamlar belirleniyor.
Bin liranın altında daire yok
- Bugün halen 80-90 bin YTL'ye ev alınabilecek yerler olan Pendik Velibaba, Bağcılar, Başakşehir gibi bölgelerde yedi yıl önce 8-10 bin YTL'lik değerlerle ev satış ilanları veriliyordu.
- 2001-2002 yıllarında birçok semtten metrekaresi 100 YTL'nin altında daire alınabilirken bugün metrekaresi 1000 YTL'nin altında daire bulmak neredeyse imkânsız.
- Araştırmaya göre, başta İstanbul olmak üzere büyükşehirlerin hızla artan nüfusunun yarattığı arz açığı, mortgage sisteminin henüz emekleme döneminde olması Türkiye'de bu alandaki getirilerin daha da artacağını gösteriyor.
- Araştırmada, ABD'de yaşanan resesyonun global büyüme üzerinde yaratacağı yavaşlamaya karşın Türkiye'de emlak piyasasının önümüzdeki on yıllar boyunca getirisinden bir şey yitirmeyeceği kaydedildi.
Lükste fiyat 10 bin dolar
- Araştırmaya göre lüks proje konutlarında da yüksek değerler yakalandı. Üç yıl önce 100 bin YTL'ye satılan daireler için bugün 300 bin YTL'leri gözden çıkarmak gerekiyor. Türkiye'nin en lüks projelerinde loft olarak adlandırılan lüks daireler metrekaresi 10 bin dolarlardan alıcı bulabiliyor.
- Türkiye'de değerini artıran alanlardan biri de ofisler olurken, 2000'lere girildiğinde prim yapan ofis kiraları, krizle birlikte hızlı bir düşüş dönemine girdi. Ancak, hızlı büyüme döneminin yaşandığı 2003-2004'ten itibaren özelleştirme ve özel sektörde birleşme ve satın almaların artışıyla birlikte ofislerin hem değeri hem doluluk oranı arttı.
- 2005'ten itibaren doluluk oranı azalışa, getiriler hızlı artışa geçerken, Colliers'in yaptığı dönemsel araştırmalardan derlenen bilgilere göre, İstanbul'un önemli ofis merkezlerinde kiralar, 2005-2007 arasında yüzde 40-120 arasında değer kazandı.
- Metrekare fiyatı aylık 24.5 dolarla en pahalı bölge Şişli-Esentepe-Zin-cirlikuyu hattında A sınıfı ofis kiraları 2005'te 11.5 dolar iken, üç yılda getirisi yüzde 117 arttı. Bölgede B tipi ofis kiraları ise, üç yılda yüzde 80 arttı.
- Avrupa yakasında A sınıfı ofis kiraları, 2005-2007 arasında Levent'te yüzde 40, Maslak'ta yüzde 59, Taksim-Beşiktaş'ta yüzde 43, Etiler'de yüzde 44, Havaalanı bölgesinde yüzde 84 arttı. Avrupa Yakası B sınıfı ofislerde kira artışı ise, Levent'te yüzde 60, Maslak'ta yüzde 41, Taksim-Beşiktaş'ta yüzde 26, Etiler'de yüzde 64, Havaalanı bölgesinde yüzde 90 olarak gerçekleşti. Anadolu yakasında en çok değer kazanan bölge olan Kavacık'ta, A sınıfı ofislerin getirisi yüzde 78, B sınıfının yüzde 62.
'Biraz çaba gerekiyor'
TÜRMOB Genel Başkan Yardımcısı ve İSMMMO Başkanı Yahya Arıkan, Türkiye'nin şirketlerini satarak varlık yitirdiği yönünde yorumlar yapıldığını ifade ederek, "Milyar dolarlık birleşme ve satın almalar cephesinde, küçük çaplı ancak büyük potansiyeli olan şirketlere de ilgi var. Üstelik, bu şirketler sadece yabancılar değil, yerli şirketler tarafından bünyelerine katılıyor" dedi. Arıkan, gelen sermayenin birleşme ve satın almalarla ülkeye giriş yaptığına, bundan sonra sıfırdan yatırım (greenfield) olması gerektiğine dikkat çekerek, ekonomi yönetiminin her sektöre teşvik vermek yerine, sıfırdan yatırımlara özel önem vermesi gerektiğini kaydetti.
Bu yaklaşımın, Türkiye'yi kalifiye iş gücüyle destekleyecek eğitim programlarıyla dünyanın en büyük üretim merkezlerinden biri yapacağı görüşünü aktaran Arıkan, "Avrupa, Ortadoğu ve Müslüman dünyasının kavşak noktasında bulunan Türkiye, petrolü olmasa da dünyanın gelmek için çırpındığı bir ülke olabilir. Biraz çaba ve teşvik Türkiye'yi krizin kazananı yapabilir" dedi.