Danışmanlık şirketi King Sturge'ın araştırması, İstanbul'da ticari gayrimenkul getirisinin 2008'de düşmesini öngörüyor. Ancak, İstanbul buna rağmen Avrupa 3'üncüsü kalacak.
Gayrimenkul sektöründe yıldızı parlamaya devam eden İstanbul, yalnız konut segmentinde değil, ticari projelerde de gözde kentlerden biri. Proje finansmanı açısından Türkiye, Avrupa'nın diğer şehirlerine göre daha zorlayıcı olsa da son yıllarda özellikle alışveriş merkezi yatırımları ile dikkat çeken İstanbul'da yerliyabancı pek çok yatırımcının hızlı çalışmalarının önemli nedenlerinden biri yüksek getiri. İngiltere merkezli uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi King Sturge'ın ocak ayında yayımlanan öngörü araştırmasına göre, 2008'in ilk yarısında İstanbul'daki ticari gayrimenkul getirilerinin 0.50 puan veya üzerinde azalması bekleniyor. Fakat buna rağmen İstanbul, ticari gayrimenkulde en yüksek getiri sağlayan 20 Avrupa ülkesi arasında ilk 3'te yer alıyor.
Yüzde 8 getiri sağlıyor
Öngörüler listesinde alışveriş merkezleri, ofisler ve lojistik yapılar kategorisinde değerlendirilen kentin Aralık 2007 verileri ile ticari gayrimenkul getirisi yüzde 8. Bu değerlerle İstanbul en yüksek getiri sağlayan 3'üncü kent. Listenin ilk sırasında ise ofiste yüzde 9, alışveriş merkezinde yüzde 10 ve lojistikte yüzde 12 getiri payı ile Ukrayna'nın başkenti Kiev var. Kiev'i ofiste yüzde 8 ve alışveriş merkezleri ile lojistikte yüzde 9'luk paylarla Rusya'nın başkenti Moskova izliyor.
Gerilemeye rağmen önde
Ancak 2008'in ilk yarısındaki beklentileri değerlendiren rapora göre, söz konusu dönemde Kiev, Moskova ve İstanbul'un getirileri için de 0.50 puan ve üzerinde düşüş bekleniyor. Bunun anlamı İstanbul'da getirilerin yüzde 7.50 düzeyine kadar gerileyebileceği. Fakat bu gerileme gerçekleşse bile İstanbul'un sıralamadaki yeri henüz değişmiyor. Yani, İstanbul'un 2008'de de Paris, Münih, Roma'nın da aralarında bulunduğu şehirlerden daha yüksek ticari gayrimenkul getirisi sağlayacağı öngörülüyor.
Düşüşün sebebi kredi ve likidite krizi
Araştırmada, kredi ve likidite krizinin 2007'nin ikinci yarısında Avrupa'yı da etkilemesinin bu yavaşlamalardaki en önemli etken olduğu ifade ediliyor. Ancak, araştırma, 2008'in ikinci yarısında aşağı yönlü hareketlerin ortadan kalkabileceğine de değiniyor. 2008'de Avrupa'da ticari gayrimenkul yatırımlarının nerelerde yoğunlaşacağına dair öngörülere de yer veriliyor. Buna göre, beklentiler ticari gayrimenkul pazarının Avrupa'daki iki büyük pazarı olan Fransa ve Almanya'yı öne çıkarıyor; gelişmekte olan ülkeler arasında gösterilen Türkiye'nin yanında Polonya, Slovakya ve Bulgaristan'da da yatırım önemli taleplerinin gözleneceğine işaret ediyor.
'Bazı sermaye fonları yüzde 15 getiri istiyor'
Şu anda bazı projelerde getiri yüzde 8'in altına indi bile. Anadolu'da bu rakam biraz daha fazla olsa da düşüş gözlemleniyor. Projede yalnız getiri değil, finansman olanaklarına da bakmak gerek. Yani, Türkiye'deki bir projenin ne kadarını kredi ile fonlayabiliyorsunuz? Bu oran yüzde 40'lar civarında. Avrupa'da ise getiri az olmasına rağmen yüzde 90'a çıkıyor. O anlamda yüzde 15 getiri isteyen bazı yabancı sermaye fonları için İstanbul çok avantajlı denemez. Ancak kurumsal ve iyi planlanmış projeler iyi getiri sağlıyor. Tahminim bu kredi krizinin 2009'da da sürebileceği yönünde.
'İstanbul daha cazipti ama bugün de avantajlı'
Getirinin önemi yadsınamaz ancak büyüme rakamı da önemli. Yani yüzde 7.50-8 oranındaki getiriler İstanbul'un büyüme beklentisi ile daha cazip hale geliyor. Bu tip yatırımlarda getiri sorunu yok, finansman frenleyici olabiliyor. Fakat uzun vadede İstanbul avantajlı. Türkiye bir rekabete doğru gidiyor. Getiri oranları düşebileceği noktaya kadar düşüyor. Bu da fiyatın artması demektir. 2 yıl önce bundan daha yüksek paylardan, yüzde 9- 10'lardan söz ediyorduk. Diğer şehirlerle fark daha fazlaydı. Yani İstanbul eskiden daha cazipti, şimdi sadece cazip. Yüzde 7.50 stabil bir nokta.