49 ülkedeki 137 bölgede A sınıfı ofislerin kullanım maliyetini araştıran DTZ'in raporuna göre, İstanbul, 2008 yılında ofis maliyetlerinde yüzde 43.8 seviyesinde artışla rekora gitti... Doğu Avrupa ülkelerindeki şehirlerin hızla yükseldiği gözlenen raporda, İstanbul yıllık ortalama 9 dolar kira artışı ile geçen yıla göre 21 sıra birden atlayarak listede 84'üncü oldu ..
İETT ve Karayolları arazileri gibi önemli satışların yaşanması ile metrekare fiyatlarının 20 bin dolara yaklaştığı İstanbul'da A sınıfı ofislerde arz sıkıntısı sürüyor. Levent, Maslak, Etiler'in aralarında sayılabileceği yoğun talep alan bölgelerde yeni ofis alanlarının oluşturulamaması da mevcut kiralarda büyük artışları beraberinde getiriyor. Hal böyle olunca, bu durumun tetiklediği ofis kullanım maliyetleri İstanbul'da hızla artmaya devam ediyor. DTZ tarafından yapılan Küresel Ofis Maliyetleri Araştırması-2008'in sonuçları da söz konusu yaklaşımı doğruluyor. Araştırmaya göre, İstanbul, 2008 yılında ofis kullanım maliyetleri sıralamasında 2007'ye göre 21 sıra birden yükselerek 84'üncü oldu. Aynı dönemde, yıllık kullanıcı maliyetleri ortalama 15 metrekare kullanım alanı için yıllık 6 bin 470 dolar olarak belirlendi. Bir yıllık artış ise yüzde 43.8 şeklinde hesaplandı.
Son 5 yılda en büyük artış
2001'deki ekonomik krizin ardından İstanbul'da hızla düşen ofis kiralarının son 5 yıldır kademeli olarak arttığı gözleniyor. Aynı araştırmanın geçmişteki verilerine bakıldığında, kentin son 5 yıldaki en büyük maliyet ve kira artışını 2007'de yaşadığı dikkati çekiyor. Öyle ki, 2008 için 6 bin 470 dolar olarak hesaplanan kullanıcı maliyetleri, 2007'de 4 bin 500 dolardı. Aynı dönemde ortalama 21 dolar olan yıllık taban kira ise 2008'de 30 dolara yükseldi. Kullanıcı maliyetleri; 2006'da 4 bin 230, 2005'te 3 bin 880 ve 2004'te ise 3 bin 600 dolardı. Yıllık ortalama taban kira ise; 2006'da 20, 2005'te 18.5, 2004'te ise 17 dolar şeklinde belirlenmişti. Böylece, toplam maliyetlerin 2008'de 36 dolara yükselerek, 5 yıl öncesine göre 16 dolar artışla rekor kırdığı gözleniyor.
Kişi başına 15 metrekare alan var
DTZ'in araştırması 49 ülkedeki 137 bölgede, Merkezi İş Alanları'ndaki (MİA) A sınıfı ofislerde gerçekleştirildi. Toplam ofis alanı kullanım maliyeti ise birim başına toplam işletme giderleri ve alan kullanım standartları temel alınarak belirlendi. Kullanım maliyeti olarak belirtilen kısım da, yaklaşık 929 metrekare kullanım alanına sahip ofis binalarının net kullanım alanı kirasının ortalama toplam maliyetini (kiracı tarafından ödenen kira ve işletme giderleri dahil, ancak diğer kiralama işlemleri hariç) içeriyor. Rapora göre, tüm bölgelerde ortalama alan kullanım standardı kişi başına 15 metrekarede sabit kaldı. En yüksek ortalama kullanım alanına sahip Kuzey Amerika'da bu oran 21.7 metrekare iken, Batı Avrupa'da 17 metrekare oldu; Orta ve Doğu Avrupa'da ise yüzde 5'lik artışla 12 metrekareye çıktı.
En yüksek artışlarla en çok sırayı Singapur ve Moskova atladı
Küresel Ofis Maliyetleri Araştırması'na göre, 2007'de Londra, Hong Kong, Paris ve New York en yüksek maliyetler ile global pazarda liderliğini sürdürdü. Tokyo ise yükselmeye devam ederek ilk 5'e girdi. Dublin ve Frankfurt yerlerini korudu. Oslo ve Palo Alto ise ilk 10'da kendisini gösterdi. En fazla yükselen şehirler ise Singapur ve Moskova oldu. Moskova'nın ofis kullanım maliyetleri artış oranı yüzde 95.2'yi buldu. Kent, listede Singapur'un ardından 14'ünü sırada yer aldı. İstanbul ise global anlamda ve Batı Avrupa ile kıyaslayınca ofis kullanım maliyetleri açısından hala çok gerilerde yer alıyor. Yıllık 6 bin 470 dolarlık kullanıcı maliyeti olan kent; Marsilya, Rotterdam ve Lizbon'un önünde; ancak Glaslow, Atina, Hamburg ve Kopenhag'ın da aralarında bulunduğu pek çok Avrupa kentinin de gerisinde.
Doğu Avrupa kentlerinin yükselişi devam ediyor
İstanbul, Batı Avrupa ile kıyaslayınca geride kalsa da Doğu'da üçüncü sırada yer alıyor.. Araştırmada, Asya, Merkez ve Doğu Avrupa bölgelerinde çok güçlü bir talep ile karşılaşıldığı bilgisi veriliyor. Moskova ve Kiev'in aralarındaki maliyet farkının artmasına rağmen bölgenin en pahalı iki ofis pazarı yine bu kentler oldu. Araştırmada, Moskova'ya ilişkin olarak "Kent merkezinde yeni ofis inşaatlarının sınırlandırılması ve ofislerin merkezden uzaklaştırılma politikasıyla yeni ofis arzı azaldı ve maliyetler yüzde 95 arttı" deniyor. Türkiye ise bu bölgede İstanbul ile Moskova ve Kiev'in ardından 3'üncü sırada yer alıyor. Türkiye'nin ardından 6 bin 20 dolarlık kullanım maliyeti ile Varşova, ardından ise 5 bin 650 dolarlık kullanım maliyeti ile Bükreş geliyor. Prag ise 5 bin dolarlık ofis kullanım maliyeti ile Doğu Avrupa'da 6'ncı oldu.
A sınıfı ofis stoku 1.4 milyon m2
İstanbul'da ana ofis bölgeleri Etiler, Levent, Maslak, Zincirlikuyu, Şişli ve Kozyatağı.
* İkincil ofis bölgeleri arasında Havalimanı, Ümraniye, Altunizade ve Kavacık öne çıkıyor.
* Kentte ana ofis bölgelerindeki A sınıfı ofis stoku 1.4 milyon metrekareye yükseldi.
* 2006'da A sınıfı ofis artışı 55 bin metrekare ile sınırlı kaldı.
* Gelecek
* yıl içinde 165 bin metrekarelik yeni ofis inşa edileceği öngörülüyor.
* 2006'nın ilk dokuz ayı dikkate alınarak yapılan araştırmalara göre, yüzde 7.50'lik kira getiri oranı ile ofis getirisinde Londra, Paris, Zürih gibi şehirleri geride bırakarak Avrupa şampiyonu olan İstanbul, kira artışı açısından da yüzde 22.7 ile Oslo ve Dublin'in ardından Avrupa n'üncüsü olmuştu.
Kiralar artmaya devam edecek
2008 araştırmasında Moskova ve Kiev ile İstanbul da hızla yükselen şehirler arasında. Ofis kiraları, 2004'ten sonra toparlandı ve 2001 öncesi seviyelere erişti. Hizmetler sektörünün, özellikle finans sektörlerinin, gelişimi ile ofis talebi arttı. Çok uluslu şirketlerin, şubelerini İstanbul'da açmayı tercih etmeleri de ofis talebini artırdı. Ancak mevcut ofis arzında önemli artış gözlemlenmedi. Boşluk oranlarının düşmesi, hatta merkezlerde kiralanabilir ofis alanı bulunamaması ve yeni yatırımların azlığı kira artışını tetikledi. Devam eden ofis inşaatlarının azlığı nedeniyle ofis stokunda önemli artış beklenmiyor ve kiralarda artış eğiliminin devam edeceği tahmin ediliyor.