İstanbul'un sahil ilçelerinden Maltepe'de şehrin en büyük kentsel dönüşüm projelerinden biri gerçekleştirilecek. Dragos'taki 1 milyon metrekarelik sanayi alanında alışveriş merkezleri, konutlar, oteller ve plazalar yükselecek.

Gayrimenkul geliştiricilerin son dönemde çengeli taktığı popüler yerlerden biri Maltepe. Anadolu yakasının sahil ilçesine talep öylesine yoğun ki, 2008'in sadece ilk 3 ayında alınan inşaat ruhsat sayısı 500'ü geçmiş. 38 yıldır Maltepe'de yaşayan Belediye Başkanı Fikri Köse de durumun farkında. İlçeyi yakından tanıyan biri olarak son yıllarda hem eksikleri ve yapılması gerekenleri çok iyi biliyor hem de mevcut potansiyelin doğru değerlendirilmesi için çalışmalar yapıyor. Başıbüyük semtinde TOKİ işbirliği ile gerçekleştirilecek gecekondu dönüşüm projesini hayata geçiren Başkan Fikri Köse, şimdilerde bir başka proje için mesai yapıyor: Dragos bölgesinde, toplam büyüklüğü 1 milyon metrekareyi bulan bir alanda yapılacak kentsel dönüşüm projesi. Maltepe'ye yeni bir çehre kazandıracak bu projenin çalışmaları İstanbul Metropoliten Planlama Merkezi'nde (İMP) devam ediyor. Yaklaşık 1 ay sonra yapılacak yarışma ile bugün büyük çoğunluğu kullanılmayan sanayi yapılarının bulunduğu Dragos; alışveriş merkezleri, plazalar, konutlar ve otellerin bulunacağı bir yere dönüşecek. Yaklaşık 30 farklı şahıs ve kuruluşun arsalarının bulunduğu Dragos'ta ECA ve Singer gibi önemli kuruluşların gayrimenkulleri, ayrıca Karayolları'na ait 60 dönüm civarında bir arsa da yer alıyor. Dragos projesi bir yanda dururken, 550 hektarlık bir başka alan da 'eğlence' için değerlendirilmeyi bekliyor. Bu araziye de hayvanat bahçesinden kültür merkezine pek çok farklı aktivite alanının bir arada bulunacağı bir proje hazırlanacak. Başkan Fikri Köse, Maltepe'deki değişimlerin bunlarla sınırlı kalmayacağını söylese de, ilçede gelecek 10 yıla yetecek kadar yeni proje olduğunu söylemek yanlış değil... 

- Son dönemde Maltepe'nin gelişimini nasıl değerlendiriyorsunuz?
Gerçekten ciddi bir farklılaşma süreci var. Öncelikle Kiptaş'ın burada inşa ettiği konutlar farklı bir imaj yarattı. Birinci etap satışlarında 4 bin civarında müracat oldu, 800 küsür konut sattılar; ikinci etapta da 5 bin kadar müracat bekliyorlar. Maltepe konut ekseninde çok hareketli bir yer haline geldi.

Projeler geleceğe dönük
Yapılan anketlerden konutlarda en fazla değer artışı gözlenen yerlerden biri olarak çıkmamızın da payı var bunda. 4 yıl içinde ulaşım, yerleşim ve plan açısından çok şeyleri değiştirdik. Yeni tesisler yaptık. Sahilimizde, Ankara Asfaltı üzerindeki mahallelerde yenilikler yaptık. İnsanları Maltepe'ye çekmeye başladık. Daha da güzel olacak Maltepe. Şimdi geleceğe dönük çok daha iyi projeler başlayacak. 

- Nasıl projeler planlanıyor?
Tam sahile sınır bir alanda büyük parseller var Maltepe'de. Toplam 1 milyon metrekare bir alan. Şahıs arazilerini de bir araya topladık orada. Yeni bir konseptte, farklı bir proje hazırlandı. Bu şahıslarla Büyükşehir Belediyesi'ni (İBB) buluşturduk. Plan konusundaki sorunları Büyükşehir Belediyesi çözüyor. Daha sonra da biz gerekenleri yapacağız. Aşağı yukarı 30 farklı kurum ve şahıs bir dernek kurdular. Aralarında ECA, Singer gibi önemli kurumlar var.

Sanayi binaları ortadan kalkacak
Karayolları'nın 60 dönümlük büyük bir arazisi var. Buradaki eski sanayi yapıları ve kırık dökük binalar yıkılıp yerlerine alışveriş merkezleri, ofisler, konutlar, plazalar, otellerin yapılacağı dev bir kentsel dönüşüm projesi hayata geçecek. Maltepe çok daha cazip bir hal alacak. Kiptaş'ın Kızılay'ın arazisine yaptığı konutların yan tarafından başlıyor bu alan ve aşağı yukarı Yalı Mahallesi'nin uç kısmına kadar geliyor. Bütün program şu anda hazır. Çalışma İMP'de devam ediyor. Ön çalışmalar tamamlandıktan sonra yarışma yapılacak.

Maltepe'nin künyesi
Nüfus: 450 bin
Konut sayısı: 150 bin
Bir evde yaşayan ortalama kişi sayısı: 3-4
Yüzölçümü: 52 kilometre
Yılda toplanan emlak vergisi: 12 milyon YTL
Belediyenin yıllık bütçesi: 133 milyon YTL
2008'in ilk 3 ayında alınan inşaat ruhsat sayısı: 500

Kaynak: Maltepe Belediyesi

550 hektarlık alanda, Anadolu yakasının eğlence merkezi olacak
- Maltepe'de Disneyland ya da Tatilya benzeri bir eğlence merkezi yapılması hakkında görüşmeler olduğu söyleniyor. Size ulaşan bir talep oldu mu?
Büyükbakkal, Fındıklı, Başıbüyük, Zümrüt Evler mahallelerinin arkasında kalan yerde 550 hektarlık boş bir alan bulunuyor. Burada tüm konseptler düşünülüyor. Metropol Planlama Müdürlüğü çeşitli yarışmalar da yaptı. Yürüyüş alanları, eğlence merkezleri, toplantı salonları, eğlence alanları, hayvanat bahçeleri... Aklınıza gelebilecek her şeyin olduğu kapsamlı bir proje yapılacak. Anadolu yakasının tamamına yönelik bir proje tasarlanacak. Eğlencenin merkezi olacak burası. Fakat tabii şunu da unutmamak lazım ki, maddi olarak inanılmaz büyük rakamlar gerektiren bir projeden söz ediyoruz. Devlet arazileri ve şahıs arazileri var bu alanda. Hatta kullanılmayacak orman arazileri de bulunuyor. Nerelerin kullanılabileceğine yönelik çalışmalar yapılıyor. Biz kültür başkenti senesine yetişsin isterdik, fakat sanıyorum ki, 2010'a yetişmeyecek.

- Peki zemin nasıl bu ilçede?
Hemen hemen her yerde olduğu gibi denize yakın kısımlarda ister istemez sıkıntılı bir zemin yapısı var. Ama oraların yapılaşması da az katlı. Yeni imarlarda 5 ya da 6 katın üzerine çıkmıyor. Deprem değil, bina öldürür insanı zaten.

Projenin yüzde 40'ı konuta, yüzde 30'u ticaret alanına ayrıldı 
- Maltepe'de gerçekleştirilecek Dragos Sanayi Alanı Kentsel Dönüşüm Projesi'nde şahıs ve şirketlere ait arazilerin toplamı 314 bin metrekare. Bu alanlara kamuya ait yerler de eklendiğinde 1 milyon metrekareye ulaşılıyor.

- Emsal 1.5 olarak hesaplanıyor. Buna göre, yarışma alanı içerisinde 471 bin metrekarelik inşaat yapılabileceği, bu oranın 500 bin metrekareye kadar yaklaşabileceği tahmin ediliyor.

- Şu anda konutlar ve irili ufaklı yaklaşık 35 sanayi gayrimenkulü ile ticari binaların yer aldığı Dragos'ta projeye göre yüzde 40 konut, yüzde 5 ofis, yüzde 30 ticari mülk ve geri kalan kısımlara da alışveriş merkezi ile otel ve kültür merkezi yapılacak.

- 1 ay içinde düzenlenecek yarışmadan sonra 1 yıl içinde de imar haklarının alınması ve projedeki inşaatların başlaması bekleniyor.

2 yıl içinde 10 bin yeni konut
- Maltepe'de çok fazla yeni konut yapılıyor. Nasıl böyle gözde oldu?
Yakında 990 konutluk bir projenin daha ruhsatı verilecek. Onun dışında Cevizli Mahallesi'nde 250-300 konutluk bir başka proje daha yapılacak. Birkaç parsel bir araya gelip yeni binalar da yapıyor. 2 yıl içinde 10 bin kadar yeni konut gelmiş olacak Maltepe'ye. Kadıköye'e çok yakınız, sınır ilçeyiz. Ulaşım kolaylıkları var. İskeleden dolayı da yavaş yavaş hareketlenme başladı. Metro çalışmaları devam ediyor Ankara Asfaltı'nın altında. TEM'e ve hızlı trene yakınız. 3 üniversite var. Maltepe, Yeditepe ve Ticaret üniversiteleri... Tepe Grubu'nun projesi Narcity ve Kiptaş'ın 6 bin 500 konutluk projesi de referans oluyor.

- Bu durum nüfusu nasıl etkileyecek?
15 bin kişi kadar yeni insan gelecektir diye düşünüyoruz. İlçenin kendi içinden de yeni evlere taşınanlar olur. Dönüşüyoruz. Konut stokunu yavaş yavaş yeniliyoruz. Mevcut alanlara yeni imarlar veriyoruz ve eski konutları da yıkarak yenileniyoruz.

Başıbüyük'te vatandaş istemeden yıkım olmaz
- Başıbüyük mahallesinde de bir kentsel dönüşüm projesi var fakat halk çok tepkili...
Şu anda mevcut binanın ve bölgenin yapılaşması çok çarpık. Görüntü ortada. Çocukların oynayabilecekleri bir alan bile yok. Sokaklarda oynuyorlar. Yüzde 90'ı kaçak yapılaşma oranın. Vatandaşımıza buna devam etmeyi mi önermemiz lazım, yoksa onlar için daha sağlıklı bir yaşama ortama üretmeye çalışmamız lazım? Şu anda oturdukları konutlardan bu insanları çıkarıp çocukları için de parklar yapıp oralarda oynatmak istiyoruz. Bunun için Başıbüyük'te oturanlara TOKİ ile onlar için hazırladığımız yeni evlere taşınmalarını teklif ediyoruz. 

- Yenilerini yaparken bu evleri yıkacak mısınız? Yani bir mecburiyet oluşacak mı?
İlk etapta yapacağımız konutlar boş alanda olacak zaten. Hali hazırda vatandaşın oturduğu yeri yıkma, birilerini evden çıkarma gibi bir şey söz konusu değil. 18 dönümlük, tamamen belediyemize, devlete ait boş bir alan var orada. Konutları orada yapacağız. Yaptığımız hesaplamalara göre, bin 750 aile yaşıyor orada. Tek katlı, iki katlı, üç katlı binalarda her daireyi bir aile sayınca böyle bir sonuç çıkıyor ortaya. İlk etapta 300 konut üreteceğiz 6 blokta. Zaten bütün sözleşmelerimizde bunları yazdık. Vatandaşlarımız önce bu konutları görecekler. Sonra isterlerse yıka yıka gideceğiz; diğer etapları da inşa edeceğiz. Kademe kademe parseller oluşturduk.

- Neden hâlâ ikna olmadılar?
Küçük bir grup var. İnsanları yanlış yönlendiriyor. Eğer karşı çıkarsanız sonunda buradan tamamen bedava yer alacaksınız diye insanları yanıltıyorlar. Biz de diyoruz ki, yasa böyle bir yetki vermemiş. Belki ben derim ama yasa demiyor. Oturdukları alan devletin ve biz bu projeyi ancak bu şekilde yapabiliyoruz. Tapuları olmuş olsa, geçmişte imar aflarından faydalanmış kişiler olsa, elinde belge var dersin.

'Peşinat vermeden 15 yılda ödeyip tapularını alacaklar'
- Bu projeden herkes ev alabilecek mi?
Başıbüyük halkına yöneliktir bu proje. Orada yaşayan herkese ev vereceğiz. Sonuçta şu anda oturdukları yapılar kaçak. Yüzde 90'ı kaçak oranın. Bize diyorlar ki "Tapu ver". Fakat bu şu andaki mevcut şekilde mümkün değil. Ancak plan yaparak tapu verebilirim. Bu haliyle plan da yapamam. Mevzi imar planı hazırlayacaksınız, ki bu da oradakilerin yüzde 40'ının başka yere taşınması demektir. Çünkü mevzi imar planında yasa diyor ki okul, park, sağlık ocağı için sosyal alan ayıracaksın. Mevcut şekliyle bunu yaparsam yüzde 40'ı açıkta kalır, yer olmaz. Onlar nereye gidecek? Bizim kimseyi mağdur etmeden mal sahibi yapabileceğimiz şekil budur. 

- Ödeme şekli ve koşullar nasıl olacak?
Bayındırlık Bakanlığı'nın mevcut bir sistemi var. Şu anda yaşadıkları binanın yapıldığı yıldan geriye doğru hesaplamaları yapılarak değeri ortaya çıkarılacak. Zaten bu hesaplamalar yapıldığı zaman vatandaşın ödeyeceği miktar o kadar azalacak ki... Bu sosyal konutlar 2+1 tipinde ve 85 metrekare olacak. Fiyatları da maliyet bedeli olan 52 bin YTL. Kendi binalarının değer tespiti yapıldığı zaman bir konutun değeri yaklaşık 30 bin YTL olur. 20 bine düşen 35 bine çıkan da olur belki. 30 bin YTL olsa geriye 22 bin YTL kalacak yani. 15 yılda ödeyecekler bunu, 180 ayda. 122 YTL eder. En çok ödeyecek olan ayda 200 YTL falan ödeyecek... Peşinat yok ve tapular hemen teslim edilecek.

- Şu anda talep ne durumda?
Belediye binasında bir satış ve başvuru ofisi kurduk. Şu ana kadar 500 kişi gekip başvurdu ve 100 kişi de imzaladı, yani taşınmayı kabul etti. Kabul edenlerin yakında tapularını da vereceğiz. İçine girdikten sonra ödemeye başlayacaklar. Ondan sonra o dairelerin fiyatları satmaya kalksan 150 bin YTL olacak. İkinci, üçüncü etaplar yapılırsa daireler 120 metrekareye kadar büyüyecek. Fakat fiyat çok az artar.

- 3 ayda 500 inşaat ruhsatı çok fazla değil mi? Geçmişte nasıldı?
Maltepe'nin kuzey planları tamamlandı. Güney de bitmek üzere. Birkaç ay içinde hepsi tamamlanacak. Yapılaşma değişiyor. Yıkılıp yapılan yerler, parsellerde birleşmeler var. 25-30 yıl önce yapılan binalar çok yorulmuş durumda. Yeni yapılan binalar depreme dayanıklı. Geçmişe göre bunun yarısı kadar ruhsat veriyorduk. Şimdi yeni yapılaşma çok fazla.

- Binalar depreme ne kadar dayanıklı?
10 yıl önce yapılan binaların hepsi aslında yenilenmeli. Çünkü bunlar eski deprem yönetmeliğine göre yapılmış. Ya parsel parsel bir araya gelip yenilenmeliler ya da farklı şekillerde. 5 bin metrekareyi bulurlarsa ya da 9 farklı parseli yenilemek için bir araya getirenlere 0.50'lik emsal artış hakkı tanıyoruz. Dönüşebilmesi için ancak bunu yapabilirsiniz.

ECA doğduyu fabrikayı yıkacak 46 dönümü baştan yaratacak
Dragos'taki kentsel dönüşüm projesi, sanayicileri de biraraya getirdi. Bölgede fabrikası ya da yönetim binası bulunan şirketler ile şahıslar çalışmaları hızlandırmak ve itici güç olmak için bir dernek çatısı altında buluştu. İstanbul Maltepe Yalı Mahallesi Kentsel Yenileme Derneği'ni kuran 26 üye, Dragos'taki arsa sahiplerinin yüzde 85'ini temsil ediyor. Başkanlığını Elginkan Grubu'na bağlı Eke İnşaat şirketinin teknik müdürü Oktay Keten'in yaptığı derneğin amacı bu alanda imar hakkını bir an önce elde etmek. Dernek Başkanı Oktay Keten, derneğe üye olmayan arsa sahiplerinin de toplantıları kaçırmadığını belirterek, "Hepimiz işbirliği içindeyiz. Projeyi sıcak tutarak uygulamanın bir an önce başlamasını ve zaman kaybetmeden imar haklarını almak istiyoruz" diyor.

2 yıl sonra yıkılacak
Elginkan Holding şirketlerinden ECA'nın kurulduğu yerin Maltepe olduğunu, bu durumun oradaki gayrimenkulleri daha anlamlı kıldığını ifade eden Keten, şöyle devam ediyor: "Fakat her şeyin bir sonu var. Şimdi daha güzel yapılar için çalışacağız. Yönetim binalarının bir kısmı Maltepe'de. 46 dönümlük bir alandan söz ediyoruz. En iyi arazi kullanım çalışmasını yapmak istiyoruz."

Şahıs arazileri 314 bin metrekare
Kamuya ait alanlarla 1 milyon metrekareye çıkan alanda şahıs ve şirketlere ait alanın 314 bin metrekare civarında olduğunu kaydeden Keten, tüm bölgenin yüzde 40'ının konutlara, yüzde 5'inin ofislere, yüzde 30'unun ticari mülklere ve geri kalan kısmının da alışveriş merkezleri ile kültür alanlarına ayrılacağını söylüyor. Keten, emsalin 1.5 olarak verilmesi durumunda toplam 500 bin metrekarelik bir inşaat alanından söz edileceğini belirtiyor.



1 ay içinde yarışmaya açılıyor
Dragos Sanayi Alanları Kentsel Yenileme Proje Alanı için danışma kurulu hazır. Proje alanında uygulama 1/5000 ölçekli, İstanbul Büyükşehir Belediyesi onaylı 'Maltepe E-5 Güneyi Nazım İmar Planı' ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planına uygun olarak yapılacak. Sonuçlar yarışma yolu ile belirlenecek. Oktay Keten'in belirttiğine göre, danışma kurulu şu anda hazır. Yakında bir jüri oluşturulacak ve 1 aya kadar yarışma ilanla duyurulacak. 2 ay sonuçların belirlenmesi sürecek. 1 yıl sonra da imar hakkının alınması planlanıyor. Yarışmayı kazanan grup veya kişilere miktarı henüz belirlenmeyen bir de ödül verilecek.

Trenle nostalji seferleri başlayacak
Dernek Başkanı Oktay Keten, Dragos'taki kentsel dönüşüm projesinin en çarpıcı bölümlerinden birini de şöyle anlatıyor: "Oluşturulacak yerel merkez öncelikle Maltepe ve yakın çevresinde yaşayan nüfusa hizmet edecek. Yapmak istediğimiz sadece konut, alışveriş merkezi, otel yapmak değil. Dragos'a farklı unsurlar da kazandıracağız. Bu arsanın doğusunda Dragos tepesi ve Bülbül deresi; kuzeyinde TCDD Doğu banliyö hattı; batısında mevcut konut alanları, Ziya Gökalp Caddesi ve güneyinde ise Turgut Özal bulvarı sahil yolu ile Marmara denizi bulunuyor. Eski Mülki Müdafa İskelesi'ne giden bu yolda tren yolu hala korunuyor. Orada nostolji havasını solutmak için sahile ring seferler başlatılması da planlanıyor."