Haberler

Batık Alışveriş Merkezleri

Tarih: 20 Haziran 2008 Yazan: Burcu Öztaşkın


Luleå, İsviçre
Kaynak: blog.thirdphaze.com

15. yüzyılda inşa edilen İstanbul’daki Kapalı Çarşı, insanlık tarihinde alışverişin geçmişinin ne kadar eskilere dayandığına dair ipuçları verse de “alışveriş merkezi” 20. yüzyılın ürünü olan bir kavram. Alışveriş merkezleri, çeşitli ticari birimleri ve bu birimleri birbirine bağlayan yaya akslarını içeren bina veya bina toplulukları olarak tanımlanıyor. Bu tanıma uyan ilk AVM 1955 yılında İsviçre’de Ralph Erskine tarafından tasarlanan Luleå. Erskine, kışın yaptığı Kanada gezisi sırasında sokaklarda alışveriş yaparken bu fikir aklına gelmiş ve insanların soğuk havada bile rahatça alışveriş yapıp sosyalleşebileceği bir mekan yaratmak istemiş. Amerika Birleşik Devletleri’ndeki iklim kontrollü, kapalı ilk AVM ise 1956 yılında Edina, Minnesota’da yapılan Southdale.


Southdale, Minnesota-ABD
Kaynak: San Diego Üniversitesi (solda), blog.thirdphaze.com (sağda)


Yer seçimi kararlarından marka seçimlerine, işletmesinden tasarımına kadar AVM’ler karmaşık bir yapıya sahip. Özellikle ABD’deki bu yapılar 1950’lerden bu yana çeşitli değişim süreçlerinden geçmiş. Bugün ABD’de 50.000’e yakın AVM ve 13 milyon civarında çalışan bulunuyor. İşte bu süreçte ortaya yüksek boşluk oranına veya düşük tüketici trafiğine sahip, bir şekilde eskimiş veya bozulmuş dead mall veya greyfield olarak adlandırılan AVM’ler çıkıyor. Pek çok AVM kurtarıcı bir çapa dükkanın (anchor store) olmaması nedeniyle batık olarak nitelendirilecek hale geliyor.

Batık AVM’ler çevrelerindeki sosyo-ekonomik çöküş veya yakınına açılan daha büyük bir AVM nedeni ile güç kaybediyor. Dükkan seçimindeki yapısal değişimler de bu AVM’lerin kurtarılmasını zorlaştıran faktörlerden biri. Wal-Mart ve Target gibi ABD’deki büyük mağaza zincirleri kendi binalarında tek başlarına durmayı tercih ediyorlar.


Kaynak: Deadmalls.com

Batık AVM’ler genellikle yenileniyor. Leasing veya işletme şirketleri AVM’lerin mimarisini, dekorunu veya içeriğini değiştirerek daha fazla kiracı çekmeyi ve karlılığı arttırmayı hedefliyor. Kimi zaman yenileme, binanın kullanımında ofis veya eğitim gibi fonksiyon değişiklikleri ile sağlanıyor. Son çare olarak geliştiriciler bu kompleksleri yıkarak yepyeni bir bina inşa ediyorlar. Kent merkezindeki arsaların çok değerli olduğu büyük şehirlerde, yeni arsa üretmek yerine bu yöntemi tercih etmek smart growth ve sürdürülebilirlik açısından daha olumlu görülüyor.

Batık AVM’lerin yeniden tanımlanması kolaylıkla yapılabiliyor. Bit pazarı ya da araba mezarlığı olarak kullanılmaları olası. Ancak bu yöntem AVM’nin çevresinde sosyo-ekonomik sorunlara yol açabiliyor.

İşlev değiştirmeleri de yeni bir konu değil. Depo alanları ofislere, ofisler loftlara, loftlar konaklama alanlarına dönüştürülüyor. Sınırsız seçeneği olan bu işlev değişimleri, finansal açıdan da yatırımcıları zorlamayan bir seçenek. AVM’lerin bulunduğu bu büyük alanlarda halihazırda bir altyapı yatırımı mevcut olduğu için yeni bir altyapı yatırımı gerekmiyor.


Blues Brothers filminden bir sahne
Kaynak: Wikipedia


Trajikomik Bir Hikaye: Dixie Square Mall
Batık AVM’lerin en bilinenlerinden biri olan Illinois-Harvey’deki Dixie Square Mall, 1966 yılında açıldı. İlk 4 yıl hiç bir sorun yaşamayan Dixie Square Mall, 1970’lerde yaşadığı yanlış marka seçimleri ile bir çöküş dönemine girdi. Yeni mağazalar ve yeni tasarım ile bu dönemden kurtulmaya çalışsa da 1978 yılında kapanmak zorunda kaldı. Kapandıktan bir sene sonra Blues Brothers filminde araba yarışı sahnelerinde kullanılan mekan, film çekimlerinden sonra yine boş olarak kaldı. 1984 yılında vandalların saldırısına uğradı ve büyük zarar gördü. AVM’deki tüm metal elemanlar çalındı. 1990’larda uyuşturucu satışı, cinayet ve tecavüz gibi suç olaylarına tanıklık etti. Bu olayların ardından Harvey Polis Merkezi Dixie Square Mall’un park alanına bir birim kurdu. 2000’li yıllara dek evsizlerin yaşam alanına dönüştü ve pek çok yangın geçirdi.

2005 yılında Amerika Mutfak Ürünleri’nin mağazası olarak kullanılması konusunda anlaşmalar yapıldı. Binanın bir kısmının yıkılarak yenilenmesine karar verildi. Ancak yapının asbest içerdiği anlaşıldı ve bu nedenle yıkılmayan kısımlar plastikle kaplanarak bu sorunun çözümü için arayışlara girildi. Projeyi alan firmanın inşaat izninin olmadığının anlaşılmasının ardından izinsiz olarak binayı yıkmaya kalkışan firma çalışanlarının üzerine çöken Dixie Square Mall’un yenilenmesi konusundaki şans tamamen ortadan kalktı. 2006 yılında başka bir şirkete satılan Dixie Square Mall hala bir çöküntü alanı olarak kentteki varlığını sürdürüyor.


Dixie Square Mall
Fotoğraf: Steve Rowell


"Greyfields into Goldfields"
AVM’lerin kompakt karma kullanım merkezlerine dönüştürülmesi ise yeni sayılabilecek bir konu ve finansal açıdan karmaşık bir süreç.

1980’lerde Amerika’da ortaya çıkan yeni şehirleşme hareketi, kentsel büyümeye alternatif olarak, yapılaşmış çevrede kentsel gelişmeyi hedefliyor. Bu hareketin temsilcilerinin 1993 yılında Şikago’da oluşturdukları CNU – Yeni Şehirleşme Meclisi (Congress for the New Urbanism) Batık AVM’lerin kentsel yaşama yeniden kazandırılması için çözüm önerileri sunuyor.

CNU’nun PrivewaterhouseCoopers ile birlikte hazırladığı Batık AVM’lerin yeniden canlandırılmasında başarılı örnekleri konu ettiği “Greyfields into Goldfields” isimli çalışmasında ABD’nin farklı eyaletlerinden seçilen 13 örnek anlatılıyor.


1997 yılında kullanılmayan Eastgate (solda), yeniden kent yaşamına dahil edildiği yıllarda (ortada). Hala %25''i kullanılmayan Eastgate''in gelecekte tamamının kullanılması hedefleniyor (sağda).
Kaynak: Greyfields into Goldfields


Bu örneklerden biri olan Chattanooga, Tennessee’deki Eastgate Alışveriş Merkezi, ilk olarak 1962 yılında açık bir AVM olarak yapılan, 1970’de tamamen kapalı bir hale getirildi. 1990’larda inişe geçen merkez, 2000’li yıllarda bir dönüşüm geçirdi. 2000’li yıllarda Eastgate Yaşam Merkezi adıyla yeniden hayata dönen ve bugün karma kullanım alanları ile donanan Eastgate’de, ofis, çağrı merkezi, sağlık merkezi, gezici üniversite kampüsleri, yerel yönetim birimleri gibi işlevler bulunuyor. İlk kullanım alanının %25’i halen boş olan merkez bulunduğu kent için yepyeni bir merkez haline geldi.

Türkiye''deki AVM''ler
Sayıları bugün yaklaşık 160’a ulaşan Türkiye’deki AVM’lerin ilk 1988’de İstanbul’da açılan Galleria. Ülkemizde 100.000 kişinin istihdam edildiği bu merkezlerin sayısının 2010’da 290’a ulaşması bekleniyor. Özellikle İstanbul’da, Zincirlikuyu ve Kozyatağı-Ümraniye bölgelerindeki AVM sayısında bir yoğunlaşma gözleniyor. Benzer konseptlerle aynı bölgelerde yoğunlaşan AVM’ler kentin altyapı yükünü de ciddi anlamda arttırıyor. 20 yıllık AVM geçmişi olan ülkemizin, AVM’ler konusunda 50 yılık deneyimi olan ABD’nin yaşadığı süreçleri iyi incelemesi, gelecek sıkıntıları kolaylıkla aşabilmesi açısından gerekli gözüküyor.

YorumlarYorum Sayısı: Henüz hiç yorum yapılmamışBütün yorumları forumda okuyun!
Bütün yorumları forumda okuyun!
Takvim
<<Haziran 2011>>
Pzt Sal Çar Per Cum Cmt Paz
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30      
Haber Bölümleri
Haber Kategorileri
Yayınlanan haberlere günlük olarak yukarıdaki takvimden, haberlerin kategorilerine ise aşağıdaki listeden ulaşabilirsiniz.