Yıllarca hayalet plazalar olarak kalan eski Tekstilkent Kuleleri (şimdiki adları Koza Plazaları), TEM üzerinde her gelip geçenlerin içini burkan görüntüsünden, dev şirketleri barındıran A sınıfı birer plazaya dönüştü. 4 sene önce, metrekaresi 10-12 dolardan kiracı bulunamayan plazalarda şimdi metrekare birim fiyatlarının kısa süre içinde 20 dolara kadar çıkacağı belirtiliyor. Plazalarda ofislerin yüzde 50’si doldu, yüzde 20’sinde ise taşınma için dekorasyon çalışmaları yapılıyor.
Tekstilkent denilince akıllara ilk olarak TEM kenarındaki iki devasa plaza geliyor. Aslında bu plazalar tamamen farklı amaçlara yönelik olarak kullanılıyor. Elbette, tekstil firmaları da yöetimlerini bu plazalara taşıyar fakat, bunların yanında birçok sektörden irili ufaklı firmalar bu plazaları keşfetti. İki plaza ciddi müşteri çekmeye başladı. Tekstilcilerin yanı sıra altın firmaları, restoranlar, holdingler gibi birçok kiracı var. Her ofis brüt 352 metrekare ve bunlar bir çeyrek kata yayılıyor. Ofisler 750 bin dolar ile 1 milyon dolar aralığında satılıyor. Tekstilkent’te faaliyet gösteren Realty World Atlas Gayrimenkul A.Ş. Ofis Müdürü Levent Aksuer, Koza Plazalar’da 3.5 sene önceki fiyatlara nazaran çok yüksek artışlar olduğunu söylüyor.
3 yılda 3 kat artış
Binaların sadece birkaç ay içinde dolma aşamasına geleceğini savunan Levent Aksuer, "Bu sene işler çok hızlandı. Ofisleri 3 sene önce 300-400 bin dolara alma şansı vardı. Şimdi ise 750 bin dolar ile 1 milyon dolar arasında. Her ofis aynı ölçüde, yani brüt 352 metrekare. Bu alanlar çeyrek kata karşılık geliyor. 2004’ten itibaren kuleleri Garanti Koza pazarlıyor. 2004’te plaza boştu. Şu an ofislerin yüzde 50’si dolu, yüzde 20’de ise dekorasyon yapılıyor" dedi.
Plaza bölgeleri yakalanır
Kira sözleşmeleri ve satın almaların hızlı gittiğini aktaran ve ofis katlarının bir iki ay içinde dolmasını beklediğini söyleyen Levent Aksuer, şöyle devam ediyor:
"Çünkü talep çok fazla. 2008’in ikinci ayı dönüm noktası oldu. Reklamlar verildi, hálá da veriliyor. İnsanlar plazalara sıcak bakmaya başladı. Buraya gelen firmalar içinde yabancılar da oldukça fazla. Maslak, Levent, Kozyatağı gibi plaza bölgelerine nazaran fiyatların daha avantajlı olması bir etkendi ama şimdi kiralar da yukarı doğru çıkmaya başladı." Levent Aksuer’in verdiği bilgilere göre, çeyrek kata yayılan brüt 352 metrekarelik ofisler 4-5 bin dolara kiraya veriliyor. 2004 öncesinde ise çeyrek kat kiralıklar bile yoktu. 2006 itibariyle teslimatlar yoğunlaşmaya başladı. 2004 ve öncesinde ofislerin metrekaresi 10-12 dolar civarıydı ve yerleşim başlamadığı için rağbet de yoktu. Kiralamalar ise gerçek anlamda 2007’de yoğunluk kazandı. Ofislerin metrekaresinin ilk etapta 20 dolara çıkacağını söyleyen Levent Aksuer, "Burasının emsali olan plaza yok. İnsanlar buranın kıymetini yeni anlıyor" ifadelerini kullanıyor.
Trafikten kurtulmak isteyen de geliyor
RE/MAX Nur Gayrimenkul Brokeri Kutsal Karan, "Estetik, prestijli ve nitelikli Koza Plazaları, özellikle yabancı sermayeli şirketlerin tercihi. A sınıfı bir plaza. Bu tip plazaların eksikliği hissediliyor. O yüzden A sınıfı plazalardaki ofislerin satılık ve kiralık değerleri doğal olarak artıyor" dedi. Maliyetleri artırıcı bu önemli unsurun yanında, özellikle Maslak, Mecidiyeköy ve Taksim hattındaki trafik sıkışıklığı ve de bunaltıcı yoğunluğun, Koza Plazalarını cazip kıldığını aktaran Kutsal Karan, "Plazalar; Atatürk Havaalanı’na, otogara ve ayrıca; Bahçeşehir, Başakşehir, Halkalı gibi konut bölgelerine de yakın" hatırlatmasını yapıyor. İnşaatına devam edilen ve Sonbahar’da açılması planlanan hal bağlantı yolu ve inşaatı yine Sonbahar’da başlayacak Metro, bölgeye ulaşım alternatiflerini artıracak, beklenen üçüncü köprü yolunun kuzeyden geçmesi de, "TEM’e en uzun cephe"ye sahip bu merkezin geçmiş yılların açığını kapatmasını sağlayacak.
Ofis katları hafta sonları dizi film setine dönüyor
Eski adı Tekstilkent Kuleleri olan iki plazayı, 2004’ten itibaren Garanti Koza pazarlıyor. Plazalar doldukça, fiyatlar ve ilgi de artıyor. Bu durumu, Realty World Atlas Gayrimenkul Ofis Müdürü Levent Aksuer şöyle açıklıyor: "Doluluk oranları düşük kalınca, insanlar ’Aaa, burası dolmamış’ deyip sorun var diye düşünüyor. Dolu olduğunda ise adeta ’3 akçe iken kaçırdık, 5 akçe iken tutalım’ mantığı devreye giriyor. Gelecekte Maslak ayarında fiyatlar görme durumundayız. İnsanlar burayı farketti. Hayata geçtiği bile bilinmiyordu" dedi. Günlük ziyaretçi sayısının da çok arttığını bildiren Levent Aksuer, "Geçtiğimiz dönemde popüler dizilerden Ihlamurlar Altında’nın çekimleri burada yapıldı. Zaman zaman bazı dizi filmlerinin bazı sahneleri çekiliyor. Bu nedenle hafta sonları katlar dizi film setine dönüşebiliyor" diye konuştu. Plazaların dolması, yakındaki çarşılarda galerilerin fiyatını dahi değiştiriyor. Plazanın hemen yanındaki mağazaların fiyatı da yüzde 50’ye varan oranda daha pahalı olabiliyor.
Plaza içinde hareket var
Lokasyon olarak Koza Plazaları’nın avantajına dikkat çeken Levent Aksuer, "Trafik sorunu yok, Maslak-Havalimanı-Merter üçgeninde yer alıyor ve adeta bir sacayağın tam orta noktasında" ifadelerini kullanıyor. Dışarıdan bakanlar için plazalar bir hayli donuk duruyor. Ancak içinde büyük hareket olduğunu aktaran Aksuer, "272 ofis var ve şu an sadece 65’inde faaliyet yok. Bu ofislerde 2500 kişi çalışıyor. Günlük ortalama ziyaretçi, 1500’den aşağı olmaz. Ofisler 6 çeyrek 6 çeyrek kiralanmaya başladı. Portföy ise karma; yani muhasebeci de var, avukatlık bürosu da" diyor.