Konut talebi ve konut ihtiyacının birbirine çok karıştırıldığı bilinir. Konut ihtiyacında ödeyebilme gücü, bireysel tercihlerden bağımsız olarak barınmak için gerekli asgari konut sayısı ve niteliği iken konuttaki ihtiyacın talebe dönüşmesinde maddi olanaklar, kişisel yaşam standardı tercihleri söz konusudur. Türkiye'de 1988 başına kadar en güvenilir yatırım aracı olarak kabul edilen altın ve konutun, ulusal paranın kıymetinde ve faiz oranlarında değişikliklerin yaşandığı durumlarda bile değerlerini koruması, yatırım yapmak isteyen kişilerce talebe dahil olmasına sebep oldu. Düzenli ve güvenli getiri sağlayan, yok olmadığı sürece de barınma gereksinimini karşılayacak olan konuta yönelik sunum ve talebin sürekliliği bu nedenle ekonomik kriz dönemleri dışındaki her dönem kesintisiz devam etti. Büyük bir kesimin ise sadece barınma ihtiyacını karşılayacak sosyal konuta duyduğu ihtiyaç ve eksik sunum ise her dönem var oldu.
Görece ucuz denilebilecek uygun fiyatlara sahip olan ve satın alınabilir konut olarak değerlendirilen sosyal konutları oluşturmada gerekli bileşenlerden biri gayri resmi konut üretimi ya da gecekondu yapımı değil, resmi olarak tanınan ve tapusu olan, açıkça devredilebildiği gibi sistemin bir parçası olan konut üretimidir. Bu tarz konutların oluşturulmasında gerekli bir diğer bileşen ise ortalama gelirin altındaki insanların satın alabileceği konutlar olması gerekliliğidir. Piyasanın orta ve üst gelir grubundaki insanlar için yeterli sayıda konut üreteceği, çünkü bu insanların ödeme gücü taşıdığı gerçeği her yerde geçerli olduğundan satın alınabilir konut demek, bu iki sınıfın dışında kalan insanların alım gücünün yeteceği konutlara yönelik geliştirilen projeler ise, az sayıları, sundukları düşük yaşam kalitesi standarları ile ihtiyaca cevap vermede çok yetersizdir.
2008 yılı Gayrimenkul Zirvesi'nde Affordable Housing İnstitute başkanı David Smith de bu duruma yönelik açıklama ve çözüm önerisini şu şekilde sunuyor: "Türkiye'nin nüfusu artmaya devam etse de kentlerdeki nüfus artışı daha yüksek olacak ve normal piyasa mekanizması hiçbir zaman yeterli sayıda satın alınabilir konut üretemeyecek, çünkü insanlar kentlere göç ettikçe arazi fiyatları daha da artacak ve bu arazilerin fiyatları da satın alınabilir konut üretimi faaliyetlerine göre değil, piyasaya yönelik konut üretim faaliyetlerine göre belirlenecek. Satın alınabilir kaliteli konut isteniyorsa hükümetin de bu sürece müdahil olması gerekir. Bu mutlaka devlet indirimi ya da para kaybetme, gelir dağıtma anlamına gelmez. Bunun anlamı hükümetin özel sektörün yapabileceği şeylere eklemede bulunması, özel sektöre yön göstermesidir."
Toplumsal ve sosyal konut projelerini hayata geçirmekle görevli Toplu Konut TOKi tarafından hayata geçirilen konutlar, alt-orta gelir grubuna dönük görünse de bu durum sayısal verilerin ötesine geçemiyor ya da geçse de sosyal ve fiziksel mekanda varlığını hissettiremiyor. Kurum, sayısal verilere dayanarak "sosyal konut" üretiyor olsa da gerçekte, nitelikleri çok düsük düzeyde kalan yatırımların hemen yanıbaşında yine üst orta sınıfa yönelik projelerin geliştirilmesinde gösterilen hassasiyetin aynısı ne yazık ki yakalanamıyor.
Smith'in Türkiye hakkındaki bu değerlendirmesinin ardından Türkiye'deki konut sektörünün son dönemlerine baktığımızda ise, 1999 Depremi ve 2001 Krizi sonrası ertelenen ve 2004 yılının ikinci yarısından itibaren hızlı bir yükseliş dönemine giren konut talebi, seyredilen dünya trendleri, barınma dışında türlü ihtiyaçlara cevap verebilme potansiyeli ile konut sektörünü de bir değişimin içine soktuğu görülüyor.
Bu dönemde zaten konutta marka olmayı başarmış firmalar (Soyak, Ağaoğlu vb.) ve yerel firmalar(Taş Yapı, Teknik Yapı vb.) da, geçmişte yalnızca taahhüt işlerine imza atan firmalar (İnanlar İnşaat, Sur Yapı vb.) da sektörde kendi markalarını yaratır hale geldiler. Sektöre yeni adım atan kuruluşlar: Kiler Grubu (Sapphire), Fiba Gayrimenkul (Fiba Life), Ülker Grubu (Sağlam Gayrimenkul ve Akfen ile Levent Loft), Kuzu Grup (Bahçeşehir Spradon), Martı Grubu, Orjin Grup (Doğuş Grubu ile İstinye Park), Cer Çelik (Gala Town) vb. oldu ve kriz dönemine kadar aralarına yeni katılan şirket/ortaklıklar ile konut piyasasında var oldular.
Bugün ise küresel piyasalardaki olumsuz gidişatın ve konut kredisi faizlerindeki artışın gayrimenkul sektöründe fiyatları aşağıya çekiliyor. Bu dönemde bazı firmalar da peşinatsız ödeme imkanları, uygun taksit seçenekleri bir kısmı ise sıfır faiz uygulamaları, indirim, sabit dolar kuru gibi farklı yöntemler ile edinilebilir konut olma özelliğine yine uzak olsalar da birtakım kampanyalar ile durgun bekleyişi fırsata dönüştürme ve daha uygun fiyatlı arza gitmenin yollarını aramaya başlamaları bile konut sektöründe bir umut ışığı doğurdu. Özellikle Ataşehir, Bahçeşehir, Beylikdüzü, Esenyurt, Büyük Çekmece, Çekmeköy, Samandıra, Kartal, Tuzla gibi yeni konut projelerine mesken olan bölgelerdeki projeler de bu süreçten payını almaya başladı.
Ekonomik kriz nedeniyle taleplerde azalmanın yaşandığı günümüz koşullarında Soyak, Dumankaya, Teknik Yapı, Fi-Yapı, Yeşil İnşaat, Regnum, gibi firmaların eskiye oranla cazip fiyat ve uygun ödeme koşulları, sabit ödeme garantisi, vade uzatma, peşin fiyata taksit ve özel indirim gibi kampanyaları kriz döneminde rahatlama sağlarken piyasanın normal seyrinde bir konut sahibi olması daha zor olan kesimin ve tabiî ki yine yatırım yapmak isteyenlerin ilgisini çekti.
Tuzla
Fi - Yaka Tuzla Evleri
Haziran 2007'de başlayan Fiyapı Sancaktepe projesini Ekim 2008'de teslim eden sonrasında ise Esenşehir'deki projesi ile adından söz ettiren Fiyapı şimdi de Tuzla'daki Fi-Yaka Tuzla adlı ve 1,5 sene zarfında tamamlanması planlanan projesi ile uygun fiyatlı konut imkanları sunuyor. Yaklaşık 6 milyon TL yatırımla bu projeyi hayata geçiren Fi-Yapı, her biri 2+1 olan ve büyüklükleri 95-110 m2 arasında değişen konutları 77.000 - 99.000 arasında değişen fiyatlarla satışa çıkarıyor ve aynı zamanda 60 aya varan sabit taksit, teslimde ödeme olanakları sunuyor.
Kartal
Upcity Flats
Uphill, Uprise Elite, Uplife Park'ın ardından Kartal'da Upcity Flats'i hayata geçiren Teknik Yapı, yaklaşık 51 m2 büyüklüğündeki 1+1 konutları 79.700 TL'den satışa çıkarıyor. 84 aya kadar taksit imkanı sunulan projede peşin alımlarda %10 iskonto uygulanıyor. %35 peşinatla 36 ay sıfır faiz oranı ve %50 peşinatla 48 ay sıfır faiz oranı uygulanan projede daire fiyatları blok tipi ve konuma göre de değişiklik gösteriyor.
Park Orman Evleri
Demo İnşaat Tarafından İstanbul Taşdelen'de 7 katlı 4 blok şeklinde yapılan ve Boğaziçi - FSM Köprüleri'ne çok yakın mesafede bulunan Park Orman Evleri'nde 166 m2 büyüklüğündeki 4+1 dubleks daire 190.000 TL'den, 140 m2 büyüklüğündeki 3+1 daireler ise 155.000 TL'de başlayan fiyatlar ile satılıyor.
Sarıgazi Oval Bahçe
2010 yılı haziran ayı sonunda teslim edilecek olan proje OM İş ortaklığı tarafından yapılan Sarıgazi Oval Bahçe 14.700 m2 arazi üzerinde 264 daireden oluşuyor. Projede 56 m2 büyüklüğündeki 1+1 dairelerin fiyatları 67 bin TL olup, %10 peşinar ile 36 ay vade farksız ödeme imkanı sunuluyor. 2+1, 3+1 ve 4+1 seçenekleriyle normal katlarin fiyatları 137.000 ile 227.500 TL arasında değişiyor. Bahçe katlarının fiyatları (145 m2) 181.000 TL, bahçe dublekslerinin fiyatları ise (179 m2) 223.000 TL'den başlıyor.
Ataşehir
Lagün
Ucuz konut üretimini prensip olarak benimsemediklerini geçtiğimiz günlerde tanıtımı yapılan Flat Ofis basın toplantısında da dile getiren Sinpaş GYO Genel Müdürü Avli Çelik'in açıklamasına paralel olarak, Sinpaş ucuz konut sağlamasa da kampanyalar ile uygun ödeme koşulları yaratmaya çalışıyor. Bursa Ottomanors, Bosphourus City projeleri ile son dönemde adından çokça söz ettiren ve Bosphorus City projesinde kriz dönemine rağmen bir aya yakın sürede 683 lüks konut satışı yapmalarını sağlayan Sinpaş GYO şartları şimdi de 4. etap satışları başlayan Lagün projesinde kullanıyor. İlk 12 ay sabit ödenen aylık taksitlerin ardından sonraki taksitler ve ara ödemelerin yılda bir kez olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen yıllık Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) + %3 oranında artırılarak yine 12 ay sabit ödendiği projede, ara ödemelerin ilki ise Ekim 2009 olmak üzere vadesinde aylık TÜFE + 0,25 oranında artırılarak yapılacak. Toplam 178.000 metrekarelik alanda 4 etap ve 515 konuttan Lagün'de evlerinin büyüklükleri 209 m2 ile 749 m2 arasında değişip projedeki daire fiyatları ise 501.900 TL'den başlayıp 2.315.250 TL'ye kadar çıkıyor.
Kurtköy
Adres İstanbul
4 Aralık 2008'de ön şatışlarına başlanan Adres İstanbul projesinindeki 280 dairenin satışını çok kısa bir sürede tamamlayan Dumankaya şimdi de Adres projesinin stüdyo dairelerden oluşacak ve 2011'de teslim edilecek olan ikinci etabını hayata geçirmeye başlamasının yanı sıra kriz dönemine özel olarak Minimal, Trend Extra, Vizyon projelerinin üçünde de ödeme kolaylığı sunacak kampanyalar düzenliyor. İstanbul Kurtköy'de 19.000 m2 alanda yer alan 175 dairenin olduğu Dumankaya Minimal'de yer alan peşin satışlarda %12 indirim, 72.160 TL'den başlayan peşin satış fiyatları, 5.000.TL'den başlayan peşinatlar, 969 TL'den başlayan sabit taksit ödeme imkanı sunuluyor.
Ümraniye
İdealistkent
Hektaş İnşaat Şirketler Grubu ve TOKİ iştiraki olan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ tarafından Ümraniye'de hayata geçirilen İdealist Kent'in Üsküdar-Ümraniye metrosunda 15. istasyon olan TOKİ durağından doğrudan ulaşılıyor. Villa ve Apart tipli konutların satış fiyatları üzerinden %10 indirim imkânı ayrıca villa ve Apart tipli konutların satış fiyatları üzerinden peşinata göre değişmek üzere 18 ay vadeye kadar %0 faiz, 120 ay vadeye kadar %1,31 faiz oranları ile banka kredisi alternatifleri sunuyor. Büyüklükleri 368 ile 508 m2 arasında değişen villa tipi konutlarda fiyat aralığı 800bin ile 1,5 milyon TL arasında değişen İdealistkentte, 4+1 ya da 3+1 biçimindeki büyüklükleri 156-199 m2 arasında değişen apartların fiyatları 334.000 ile 443.000 TL arasında farklılık gösteriyor. Kampanya dahilinde satışa sunulan konutlar ise Safir adlı 3+1 ve büyüklüğü 143-156 m2 arasında olup 270 bin - 289 bin TL aralığındaki fiyatlar ile satışa sunuluyor.
Bahçeşehir
Regnum Astrum Towers
Regnum tarafından yapılan, Haramidere'de Bahçeşehir bağlantı yolunun hemen yanında konumlanan Beykent , Bahçeşehir ve Fatih Uni.'lerine ve civar hastanelere çok yakın konumlanan Regnum Astrum Towers "Türkiye'nin uzay gözlemevine sahip ilk ve tek sitesi" sloganıyla dikkat çekiyor. Site içerisinde bir de Gökbilim Kütüphanesi bulunuyor. Mimari tasarımı YD Architects tarafından yapılan konut oluşumu %0 peşinatlı ödeme örnekleri, peşin alımlarda %10 indirim ve 48 aya kadar %0 faizli ödeme şekilleri ile konut sahibi olma imkanı sunuyor. 1+1 (70 m2) dairelerin fiyatlarının 140.900 TL, 2+1 dairelerin (99 m2) 158.900 TL, 3+1'lerin 179.400 TL'den başladığı Regnum Astrum Towers'da bu fiyatlar, 31 Ocak 2009 tarihine kadar sınırlı sayıda kalan konutlar için geçerli olacak. Daireler Mayıs 2009'da teslim edilecek.
m
Spradon Residence
Kuzu Grup tarafından Bahçeşehir'de 33.000 m2 arazi üzerinde inşa edilen Spradon Residence'da 1+1 ve 2+1 tipinde inşa edilen toplam 101 konuttan oluşuyor. Büyüklükleri 73 m2 ile 111 m2 arasında değişen konutların fiyatları 155.000 YTL'den başlıyor. Haziran 2009'da teslim edilmesi planlanan Spradon Residence'da istenilen en düşük peşinat 46.500 YTL, minimum taksit miktarı ise 737 TL olarak belirlendi. Vakıfbank ve Akbank ile yapılan özel anlaşma kapsamında, yüzde 30 peşin ödendiği takdirde 0.99 faiz oranıyla 84 ay vadelendiriliyor. Kuzu Grup kendi bünyesinde 31 Ocak'a kadar sürdüreceği kampanya çerçevesinde yüzde 70 peşinatla vade farksız 60 ay taksit imkanı sağlıyor.
Beylikdüzü
İnnovia
Yeşil İnşaat tarafından Beylikdüzü'nde 1,5 milyar Dolar yatırım ile yapılan ve birinci etabının Eylül 2009'da teslim edileceği açıklanan İnnovia projesinin ilk etabı büyüklükleri 58-123 m2 arasında değişen dairelerin bulunduğu 19 katlı 7 bloktan oluşuyor. Dairelerin fiyatlarının 65.000 - 137.000 TL arasında değiştiği İnnovia'da %20 peşinatla 60 aya kadar sıfır faiz imkanı ve 650 TL'ye inen aylık taksitlerden satış yapılıyor.
İstanbul Dışı
Soyak Siesta
İzmir Karşıyaka'da Soyak tarafından yapılan ve konsept, mimari projelerini TAGO Mimarlık'ın hazırladığı 2.000 daireden oluşan ve Mart 2011'de sahiplerine teslim edilecek olan Soyak Siesta'da 72 aya varan taksit imkanları sunuluyor. Büyüklükleri 39-49 m2 arasında değişen stüdyo dairelerin 80.000 TL - 120.000 TL arasında satışa sunulduğu ve 76-115 m2 arasında değişen farklı büyüklükte dairelerin de bulunduğu Siesta'da yüzde 0,99 kredi faiz oranı, peşin alımlarda %12 indirim, %50 peşinatlı alımlarda ise %6 oranında indirimden faydalanılabiliyor.