Bunu önlemek için Fransızlar, Cannes'da önemli uluslararası fuarlar düzenliyorlar. (Siz sinema festivalini bilirsiniz.) Böylece yaz turistlerinin olmadığı aylarda hem otellere hem de işletmelere iş çıkıyor!
İşte bu uluslararası fuarlardan biri de MIPIM adı verilen "Uluslararası Gayrimenkul Fuarı"dır. Profesyonel işimiz gereği nasip olmuş, son iki yıl bu fuarı ziyaret etme şansı bulmuştuk. (2007 ve 2008'de.)
"Son iki yıl" deyince bir-iki dakika durup düşüneceksin! Yani uluslararası finans piyasalarının en yukarıda, finansmana en istekli, en canlı, uluslararası likiditenin en fazla olduğu iki yıldan söz ediyoruz. Ne satın alırsan (yani hangi varlığı satın alsan), fiyatı bir gün sonra artıyor! Sürekli (kâğıt üzerinde) kâr/kazanç yazıyorsun. O nedenle piyasalar "al, al, al" diye inliyor...
Ama (satın) almak için para gerekli. O zaman, satın almaları gerçekleştirirken kullanılan özsermaye (equity) oranı her gün azalıyor; borçlanma/kaldıraç (leverage) oranı her gün artıyor. Öyle bir döneme gelindi ki, artık yüzde 10 özsermaye ile yüzde 90 banka kredisi bulunmaya başlandı. Tatlı kârlar (yine kâğıt üzerinde) yazıldı. İşler iyi gidiyordu.
Gidiyor"du". Yani dili geçmiş zaman. Artık rüzgâr döndü. Aynı perşembe günü İstanbul'da esen korkunç lodos gibi. Piyasalar altüst oldu. 2007 MIPIM fuarında da 2008 MIPIM'imde de bir firma çok öne çıkmıştı: Rus MIRAX firması. Adını hemen ilk gün ezberlemiş; ne yaptıklarını hemen öğrenmiştim. Vay vay vay, tanıtım için neler yapmamışlardı ki? Benim en çok anımsadığımı Cannes sokaklarında gezdirdikleri limuzin tipi Hummer cipleri idi. Projelerine gıpta ile (aslında kıskanarak) bakmıştım. "Vay be" demiştim kendi kendime. "Bir gün olur da acaba biz de böyle projeler yapabilir miyiz?" Ya da "Ben de böyle projeler yapan bir şirketin yöneticisi olabilir miyim?"
Aradan birkaç ay geçince MIRAX şirketinin patronunun İstanbul'a geldiğini ve Türkiye'nin önde genel inşaat ve gayrimenkul firmaları ile projeler görüştüğünü duymuştum. Rus patron İstanbul'da otomobille değil helikopterle gezmeyi yeğlemişti! Yine "du". Çünkü geçti bu günler. Dün uluslararası haberlerde vardı. Bu benim gıpta ile öykünerek, hatta kıskanarak baktığım MIRAX firması da "kurtarılmış"!
MIRAX'ın bu yılın ilk üç ayında ödemesi gereken 380 milyon dolar kredi borcu varmış. (Dikkat edin, piyasa borcu ve diğer cari ödemeler bunun dışındadır.) Ama bu parayı nereden bulacaklar ki? Talep durmuş, yeni finansman olanağı hepten durmuş. Zaten FITCH derecelendirme kuruluşu da MIRAX'ın kredi notunu (bu borç ödemelerini de düşünerek) CCC'ye düşürmüş. (Yatırım yapılamaz derecelendirmesi.) Bu hafta içinde ödenmesi gereken borç da 200 milyon dolarmış. Ama neyse ki MIRAX, krediyi veren Credit Suisse bankası ile anlaşmış ve bu borcu iki yıla yaymış (yeniden yapılandırmış "restructuring"). Eh bu koşullarda alınacak faizin ne olduğunu da siz düşünün (haberde zaten yazmıyor).
MIRAX bir örnek. MIRAX gibi son yıllardaki inşaat ve gayrimenkul patlamasından yararlanan başka büyük Rus firmaları da var. Ama işin daha önemli kısmı, bu yıl içinde değişik sektörlerdeki Rus firmalarının ödemesi gereken 140 milyar dolarlık (evet, yanlış okumadınız tam 140 milyar dolar) dış kredi borcu varmış. Şimdi bankacılar ve ekonomistler, Rus firmalarının bu borcu nasıl ödeyeceğini (ya da ödeyemeyeceğini) konuşuyorlar.
Dünyada hemen her yerde sorunlar benzeşiyor. Bir anda dönen rüzgâr; değişen pazar koşulları; tamamen kapanan kredi olanakları ve zora düşen projeler, firmalar. Bankalar da kredi vermiyorlar! Ölen ölecek, kalan sağlarla yola devam edeceğiz. Başka açıklaması var mı?