Plan, kentin kendi içinde bu büyümeyi özümsemesi için yüksek toplu taşımanın sağlanması noktasında yükseklik sınırlamalarının çarpıcı biçimde serbestleşmesi yönünde çağrıda bulunuyor. Ancak Londra'nın tüm bölgeleri bu fikri benimsemedi. Livingstone döneminde verilen imar izni ile yüksek bina önerileri City'de veya Southwark'ta kendini gösterdi. Londra'nın diğer bölgelerinden Islington, Camden, Westminster and Kensington & Chelsea ise yükseklik konusunda tavırlarını daha net bir biçmde ortaya koydu.
Londra planının yayınlanmasının ardından planlama uygulamaları hakkında City Hall'den gelen yorumlar bu gerginliği açık biçimde ortaya koyuyor. 2006'daki One Hyde Park gelişimi için yapılan uygulamaları yorumlayan belediye başkanlığı, Westminster'ın dar görüşünü topa tuttu. Yerel otoriteler üzerinde güçlü olduğunu gösteren başarılı şeyler yapmasına karşın işini Boris Johnson'a kaptırdı.
Yeni tamamlanan Central St Giles, Londra'nın gelişimindeki bu çelişkili unsurun bir başka ürünü. Renzo Piano Building Workshop tarafından Birleşik Krallık'ta yapılan bu ilk iş, bir ofis ve konut yapısı. Yapı Londra merkezindeki kent simgelerinden en belirgini olan Centre Point'in hemen doğusunda uzanan kentsel bloğun tamamını kaplıyor. Londra Planı, Seifert's kulesinin etrafındaki alanı yoğunlaştırmak (yeniden gelişimi için bir taslakla sonradan desteklenen bir heves) için uygun olarak tanımladı. Ancak 2002'de Central St Giles'in ortak geliştiricileri Stanhope ve Legal & General, Piano'yu mimarları olarak kararlaştırınca, bu yenilenmenin alabileceği şekil konusundaki büyük görüş farklılığı da değişmeden kaldı.
O dönemlerde, Central St Giles yerleşimi 1950'lerin 6-8 katlı tuğla apartmanlardan oluşan ofis binalarını barındırıryordu. Birbirine bağlı, her bir yapı cadde tarafından kapalı olan iki karkas avlu S biçimli bir plan üzerine oturtuldular.
Camden'in alana getirdiği planlama önerisi sonucunda bölgede kamusal alanın oluşturulması neredeyse hiç düşünülmemiş ve bölge yasa dışı işlerin konumlandığı atıl bir alan olmuş, getirilen planlama önerisi kentsel geçirgenliği ve kullanımdaki çeşitliliği artırmaya yönelik olmamıştır. Yerleşim alanı ne manzara koridoru barındırıyor ne de koruma bölgesi içinde yer alıyordu. Fakat alanın dört bir tarafı koruma bölgeleri ile çevreliydi.
Kulelerin kümeleneceği bir cazibe alanı olarak Londra'nın bu bölümünün incelenmesi ve potansiyel yerleşim alanı olarak Central St Giles yapıları belediye başkanını heyecanlandırdı. Livingstone ise hala bu fikri benimsetme konusunda kararsız fakat planlama onayını iptal edebilecek bir pozisyonda bulunmasına rağmen bunu yapmaktan kaçındı.
Taban alanı 33.743 m² olmak şartıyla, Piano'nun tasarladığı 4.8:1 arazi oranı korundu.19. yy. yapılarının yoğunluğuna karşılık gelen bu rakam hala Londra'nın bu bölümünü tanımlıyor. 66.090 m² olan yeni proje ise yoğunluğu hemen hemen ikiye katlayabilir.
Önceki yapıların aksine, Piano'nun projesi halka açık tek bir avlu etrafında yapılandırıldı. Proje alanı, tek bulunan binalar ile çerçevelendi. Batısında bir konut binası, diğer üç tarafını saran bölgede de büyük ofis binaları bulunuyor. Projenin gelişimi sürecince, iki yapı arasında konumlanan ofis alanı ayırıldı fakat müşterileri, yerleşimin birincil ticari avantajını feda etmek isteyen bu yaklaşıma karşı idi.
Ofis katları, şirketlere veya medya sektörüne kiralanması umuduyla pazarlanıyor ve büyük şirketler Londra'nın kalbi olan bu alanda yer alabilmek için ciddi bir rekabete girdi.
Bu, herkesin kazanacağı bir senaryoya benziyor.
Bunlar Livingstone'un arzuladığı kulelerden olmayabilir fakat Central St Giles, Tottenham Court yolunun alanı güçlendirmesi dahilinde Londra planının 2000 ek istihdam sağlama hedefine büyük katkıda bulunuyor. Proje geliştiricileri, hayal edemeyecekleri kadar cazip bir ticari teklif olan bu plana verilecek izni garantiledi. Artan taban alanının kamu yararının sağlanmasına da olanak vermesi planın göze çarpan özelliği. Meclis politikasına göre gelişmenin %35'i konut harcamalarına aktarıldı. Bunun içinde ise 109 daireye karşılık gelen %50'lik bir oran düşük maliyetli konut üretimine ayrıldı.
Şunu söylemek isterim ki Central St Giles, Londra'nın merkezinde 40 yıl içinde yapılmış tüm binalar arasında en şok edici kentsel etkiye sahip bina. Projeye komşu, batı ve kuzey tarafına uzanan yapıların değiştirilmesi büyük inşaatlar ile engellendi. Central St Giles'ın ana cephesi Viktoryan dönemine ait büyük St Giles otoyolu üzerinde korkunç bir baskı yaratıyor. Central St Giles, bir mimari eserden çok projenin suçunu gizlemeye çalışan bir tasarım olarak öne çıkıyor.
Her bina terakota ile kaplandı ve her binada ortak pencere tipinden faydalanıldı, aynı zamanda binaların farklılığı ise binaların boyları, renklerindeki çeşitlenmelerle sağlandı.
Cephe yüzeylerinde göz alıcı sırlar, iç avluların dikey kesitlerinde ise daha az göze batan bir gri tonu kullanıldı. Denmark sokağında bir enstürman dükkkanının penceresinde asılı duran renkli gitarlar ve Neal's Yard'ın boyalı duvarları ise alışılmadık örneklerden sadece ikisi. Cephe düzenlemesinde metrekare başına 1.100 £ harcandı.
Bu fikir, Eric Parry'nin yeni tamamladığı New Bond caddesindeki ofis binalarının cephelerinde kullandığı kaplamalar gibi yekpare olmayan terakota parçaları birleştiren kaplamaya çok şey borçluydu.
Piano, birkaç binada bu teknolojiyi kullandı ve bunlardan en öne çıkanı da Berlin's Postdamer Platz'daki gökdeleni. Dekorasyonda yapının temel unsurunu öne çıkaran her pencerenin altından ve üstünden uzatılan birkaç çıkma kullanıldı. Yapının üç tarafının camla kaplanması ise bir cepheyi diğerinden ayıran bir tasarım. Plandaki iki kat yüksekliğindeki zemin kat, bulunan restoranlar, marketler ve ofis lobilerine uygun olacak şekilde camla kaplandı.
Piano'nun hedefi Rus Kontrüktivizmi veya De Stijl'deki canlılıktı fakat üslubunun harekete geçirdiği etkilerden habersizmiş gibi görünüyor. Özellikle zor olan ise zemin kat kullanımı. Piano'nun isteği, Chernikov veya van Doesburg'un kendisine söylediği gibi, cephelerin hemen arkasında bulunan kolon hattının varlığı ile cepheleri ortaya koymaktı.
Bina kolonlarının göze batmaması için kolonlar açık gri renge boyandı ve mevcudu korumak için planın mimari ve yapısal düzeni arasında bir fark yaratıldı. Merkez avluya çıkan ana yollardan biri genişletildi ve Piano önemli bir kentsel unsuru ortaya koymanın yolunu aradı. Bu amaçla iki şey gerçekleştirdi: İlk olarak terakota cephelerin tabanını diğer katlara göre daha da yükseltti, ikinci olarak yaya akışını rahatlatmak amacıyla kolonlar arasında mümkün olduğu kadar geniş aralıklar bıraktı.
Bütün bu söylenenler, ofis alanını şimdiye kadar emlak piyasasında görülen en yüksek değerlere sahip olmasını sağladı. Yapıların kötülüğüne rağmen, kış bahçeleri yarı dış ortama erişimi sağlarken planın ortasına ek aydınlık getiren camla kaplı oyuklar ile zemin plakaları daraltıldı. Üstteki geri çekilen katlar ise çatı teraslarına ulaşımın en eğlenceli yolu.
Central St Giles tek bir mimarın çalışması değil ve geliştiriciler sadece kolay para kazanmanın yolunu arıyor. Ortaya çıkan ise şehirciliğin vahim bir başarısızlığı. Ken Livingstone'un, Londra'nın, kuleler şehri olarak gelişmesini öneren görüşü kesinlikle tartışılacak bir konu. Central St Giles esasen sermayenin nasıl gelişebileceği konusunda iki zıt görüş ortaya koyuyor. Ben hiçbir mimarın sonsuza dek bu ikiyüzlülüğü koruyacağını düşünmüyorum.