Haberler

New York''un Gelecekteki Sınırı: Kıyı Alanları

Tarih: 22 Kasım 2010 Kaynak: New York Times Yazan: Marc Santora Çeviren: Barış Göğüş

Manhattan, Brooklyn ve Queens''in Edge''den görünüşü, Williamburgs''da yeni lüks bir condominium

Brooklyn, Williamburgs''ta yeni bir lüks condominium projesi olan Edge''in çatısında durmaktan kurtulamazsınız ancak Manhattan siluetinin büyük manzarası tarafından kandırılabilirsiniz.

Ama Edge''i inşa eden şirketin geliştiricisi Jeffrey E. Levine''ın kuzeye baktığında gördükleri, Queens ve Brooklyn kıyı şeridi boyunca uzanan gelişmemiş alanlar.

Edge''in yaratıcısı, Douglas Development''ı da işleten Levine Builders''ın başkanı Mr. Levine "Arazi satın almak ve geliştirmek üzere depolamak büyük bir fırsat," diyor.

Çok sayıda büyük geliştirici, gayrimenkul avukatı ve resmi çalışan aynı fikirde. Yeni inşaat, sıkıntılı finansal ortam nedeniyle yavaşlamış olsa da, zemin, şehrin gelecekteki kıyı alanları gelişim aşaması için biriktiriliyor.

Bloomberg yönetimi geçenlerde kıyı alanlarına dair, Vision 2020 olarak bilinen ve onlarca milyon dolara mal olacak 500 kadar potansiyel projeyi içeren kapsamlı bir plan ortaya koydu. Bu projeler su kayakçılarının ve kanocuların denize erişiminin arttırılmasından, iklimsel değişikliklerden kaynaklanan su seviyesi yükselmesine karşı önlemlere kadar geniş bir aralıkta.

Şehir Planlama Departmanı müdürü Amanda Burden, Ekim ayında raporun önerileri hakkında yaptığı halka açık konuşmada "Vision 2020 önümüzdeki 10 yıl ve sonrası için hazırlanmış, gelecek kuşaklar için New York''luların yaşam şekillerini değiştirecek ayrıntılı bir plan," dedi. Amacın, denizin "altıncı ilçe" haline dönüşmesi olduğunu söyledi.

"Deniz günlük hayatlarımızın bir parçası olmalıdır," diye ekledi.

Yıllar süren katı bölgeleme kararları ve on yıldan fazla süren çevresel temizlikten sonra, beş ilçedeki 960 km''lik kıyı alanlarında bulunan büyük arazi parçaları gelişmeye açıldı. Ve gayrimenkul sektöründeki ısrarlı belirsizliğe rağmen, yakında kıyıları dolduracak bir düzineden fazla büyük ölçekli konut projesinin bir kısmı yolda, bir kısmı ise yakın zamanda tamamlanmış ve inşaatların bir sonraki evresine fon sağlayacak olan kent boyunca uzanıyor.

Bununla beraber, son yıllarda düzenlenen en anlaşılır ön hazırlık aşaması olmasına rağmen, kentin gelişim tarihinde yapılacak rastgele bir okuma bize, eğer kamu desteği, belediyenin ihtiyaçları ve özel sektör bir noktada buluşmazsa, bugünün büyük planlarının ayrışmayı tetikleyici etkisini hatırlatıyor.

İlçe İlçe Projeler
Özel geliştiriciler tarafından yapılan düzinelerce plan, en az onlar kadar iddialı kentsel projelerle eşleştiriliyor. Bir kaç projenin bulunduğu bir görüntü ise gelecek olanların kapsamına dair ipuçları veriyor.

Kıyı alanlarının sınırlı ve fiyatların yüksek olduğu Manhattan''da, Hudson kıyısının en büyük arsalarından birinde, West 50s''de yakında başlayacak inşaat, kent meclisinin kararını bekliyor. Doğu yakasında South Street Seaport''tan başlayıp zaten yeni bir rekreasyonel rıhtım olan Harlem''e kadar giden 150 milyon Dolar''lık yeni rıhtım, park ve yeşil alan yatırımlarının, batı yakasında Hudson River Park''ın konut ve ticaret emlak değerleri üzerindeki etkisine benzer bir etki yapacağına inanılıyor.

Brooklyn''de geliştiriciler, inşaatları mevcut kıyı mahalleleri olan Williamsburg ve Greenpoint yakınlarında gerçekleşecek ve eski Domino şeker fabrikasının, 2.200 birimden oluşan 1.4 milyar Dolar''a gerçekleşmesi beklenen konut alanına dönüşümü projesini de içeren iddialı planlar ortaya koydular.

Queens''te, önümüzdeki üç on yıllık süreçte, Hunters Point olarak bilinen verimsiz arazide gerçekleşecek yaklaşık 5.000 dairelik, bugüne kadarki en büyük düşük maliyetli konut projesi planlanıyor. Burada yaşayacak yeni topluluk için yeni altyapı yerleştiriliyor. Firmalar tekliflerini verdiler ve kent yıl sonuna doğru kazananın seçilmesini ve bahara doğru da inşaatların başlamasını bekliyor.

Bronx''un kıyı alanlarında ise, Grand Concourse ve Hunts Point''in aşağı bölgelerini de kapsayacak bir konut gelişimini teşvik etme amaçlı yeni bir bölgelemeye gidildi. Plan, Hunts Point''ten Westchester''a kadar Bronx Nehri boyunca uzanan bir yeşil koridor yaratabilirdi.

Ve Staten Island''da faaliyetine son verilen 140.000 m²''lik Navy Homeport, 33 milyon Dolar''lık kentsel yol yatırımlarıyla büyük bir konut alanına çevrilebilirdi.

Çünkü kıyı alanlarının gelişimi önünde artık gelenekselleşmiş engel toplu taşıma eksikliğiydi. Kentte şu anda, Hudson''dan New Jersey ve Manhattan''a giden servislere benzeyen East River''ı kullanacak bir deniz taksi pilot projesi planlanıyor.

Zemin Hazırlığı
İnşaat işlerinin ilerleme hızı genel olarak ekonomik şartlara endeksli. Buna rağmen bazı arazilerde geliştiriciler zamanı geldiğinde hızla inşaata başlamak için onay ve izinleri güvenceye almayı beklerken, bazı projeler ise başlamış durumda.

"Geçmişte, bütçesel kısıtlamalarla karşılaştığımızda büyük altyapı işlerini ötelemeyi seçmiştik," dedi New York City Economic Development Corporation başkanı Seth W. Pinsky.

"Bu defa ise tüm büyük ölçekli projelerimizi ilerletmemiz mümkün ve birçok ana projemizin bir kaç ay içerisinde temelinin atılmasını bekliyoruz."

Alan çalışmalarıyla uygun zemini hazırlayan Pinsky "herşey alanda hazır, özel geliştiriciler projenin sonunda sıkışmamak için, iklim değiştiği zaman başlayabilecekler," dedi.

Sonuç, gelecek on yılda lüks condominiumlardan ve düşük maliyetli kiralık dairelerden oluşan on binlerce konutluk genişlemiş bir sektör olabilir.

Tabii ki, geçmişteki büyük vizyonlar yeterli olmadı ya da tahmin edilenden daha uzun zaman aldı. Hem resmi görevlilerin hem de özel geliştiricilerin söyledikleri, piyasadaki durgunluğun akıllıca kullanılmasının kıyı alanlarının gelişimi açısından kritik rol oynayacağı yönünde.

Geçen ay kentin Vision 2020 planını dinlemek için West Village''da toplanan 250 kişinin birincil kaygısı, gerçekleştirilmesi öngörülen bu projelerin çevresel etkileriydi. Bazıları ise kentin özel geliştiricilere fazla cömert davrandığını dile getirdi.

Nihai plan taslağının yıl sonuna kadar hazırlanmayacak olmasına rağmen, resmi görevliler amaçlarının, özel geliştiricilerin plan kararlarında öngörülen kamusal geliştirmeler için ödeme yapmalarını sağlamak olduğunu söylüyorlar.

Pinsky "kent yönetiminin felsefesi uzun süredir, yatırımların tohumlarını kamusal bütçeyle ekip geliştirilmesi konusunda özel sektörü zorlamak," dedi.

Bu da özel geliştiricilerin parklara, okullara, rıhtımlara milyonlar harcadığı anlamına geliyor ve kendi mülklerini nasıl fiyatlandıracakları konusunda da önemli rol oynuyor. Böyle bir ekonomik ortamda bazı özel geliştiriciler yönetimin isteklerinden kaçınıyorlar.

Ölçek Meselesi
Kıyı alanlarındaki parsellerin, genelde sanayi alanları ve dolayısıyla büyük parseller oluşu, geliştiricilerin kentin yapılı alanlarına göre daha iddialı projeler yaratmasında kolaylık sağlıyor.

Örneğin East River''da Kuzey 6. Cadde civarında bulunan Edge, Brooklyn''in en büyük condominium projelerinden biri. Edge''de 360 lüks birimden oluşan 30 katlı bir kule, 205 rezidanstan oluşan 15 katlı bir kule ve 360 sosyal konut birimden oluşan bir bina bulunuyor. Levine bu alanda bir bina daha istiyor ancak temel atmadan önce yeni ekonomik tahminleri bekliyor.

Benzer şekilde T. F. Cornerstone da Long Island, Queens''te oldukça büyük bir condominium oluşumu üzerinde çalışıyor. Hala kendini ifade edebilen bu mahallede inşa edilen 498 birimden oluşan kiralık bir bina ve 184 lüks birimden oluşan condominiuma ek olarak planlanan dört bina ile yerleşim birimine 2.600''den fazla daire katabilir ve nefes kesici bir manzara için insanların ne kadar ödeyebileceğini test edilebilirdi.

T. F. Cornerstone planlama müdürü Jon McMillan, "su kenarındaki oluşumların tipi, ölçeği, neredeyse herşeyi, kentin iç kısımlarındakilerden farklıdır diye düşünüyorum," dedi ve kıyı alanları hakkında "bir çeşit beyaz sayfaya sahipsiniz," diye bahsetti.

Manhattan''daki en iddialı girişimlerden birisi de, Extell Development Corperation tarafından inşa edilen River Center kompleksi. Hudson River boyunca 59. ve 61. Caddeler''de bulunan proje, 32.000 m²''lik alanda 3.000 kadar dairesi bulunan beş konut binasının okulları kalabalıklaştıracağı, dışa kapalı bir prestij alanı olacağı ve ticari alanlarının azlığı hakkındaki şikayetlere rağmen geçenlerde Şehir Planlama Komisyonu''nun onayını kazandı.

Extell''in başkanı Gary Barnett geliştiricilere yöneltilen taleplerdeki "kuantum sıçraması"nın şu an bile yeni inşaatları engellediğini söyledi.

"Asıl soru bu projelerden bazılarının başlayıp başlayamayacağı," dedi ve ekledi "koyulan tüm bu koşullardan sonra finansal açıdan mümkün olacaklar mı?"

River Center''ın inşaat izni için kendisinden yapmasını talep edilenleri gözden geçirdi: yeni okulun bir bölümü için ödeme, kent tarafından tercih edilmiş pahalı bir mimari planın uygulanması, Con Edison fabrikası civarındaki çevresel sorunların hafifletilmesi, parselin %35''ini açık alan olarak ayırmak, ticari gereklilikleri yerine getirmek ve 45.000 m²''lik sosyal konut.

"Tüm bunlar para," dedi Bartnett "ve tüm bu projeler, benimkiler de dahil tehlikede."

Kıyı alanındaki tüm büyük proje sahipleri gibi, Extell de yıllardır bu işte.

1985-1997 yılları arasında Battery Park City planlama müdürlüğü yapmış olan Mr. McMillan, 1968''de düşünülmüş olmasına rağmen, Battery Park City''de yerleşim kimliğini yansıtan bir firmanın kurulmasının son yıllar içinde gerçekleştiğini söyledi.

Benzer şekilde, onun Long Island''da çalıştığı proje gibi projelerin şekillenmesi yıllar sürecek, ancak bugün böyle gelişecek yerleşimler için oluşturulan kuruluşlar kritik önemde.

McMillan "Biz aslında burda bir topluluk inşa ediyoruz," dedi ve ekledi "yeni bir yerleşime başlıyorsanız, bir şeylerin başlaması için mutlaka kiralık evler ile başlamalısınız çünkü genç kiracılar sıklıkla temel servisler eksikliğiyle de yetinebiliyorlar."

Aslına bakılırsa, bugün hazır olan binaların çoğu büyük ihtimalle, condominiumlardan farklı şekilde de olsa, kiralık. Çünkü kira bedelleri kiracılar açısından mali risk oluşturmuyor. Bunun sebebi emlak sahiplerinin ekonomi canlanana kadar kiraları düşük tutabilmeleri. Sonra geliştiriciler sattıkları condominiumlarıyla karşılayamayacağı kayıplar yaşarken, onlar kiraları arttırıp para kazanmaya devam ediyorlar.

Kıyı alanlarındaki proje tipleri ekonomik ortama göre şekillenirken, mevcut yerleşimlerin çeperlerinde bulunan alanlar tasarım açısından daha büyük özgürlükler sunuyor.

McMillan "Battery Park City''de ''Eski New York'' bakışıyla, tarihi dokuya öncelik hususunda özel dikkat gösteriyorduk" dedi ve bunun çok fazla tuğla anlamına geldiğini belirtti.

"Şimdi ise insanlar savaş öncesinin mimari estetiğini yaratmayla fazla ilgilenmiyor."

Kentte, kıyı alanlarında belki Queens ve Brooklyn''in siluetini değiştirecek çok katlı bir gelişmeyi teşvik ediliyor. Cam teknolojisindeki ilerlemeler geliştiricilere, daha önce boş olan arazilerde inşa edilecek projelerin tasarımlarında daha yaratıcı olabilme izni veriyor. McMillan "Su kenarları değişik bir şeyler yapabilmek için bir fırsat," dedi.

Kamusal ve Özel
Kent, kıyı alanlarındaki yeni projeler için %20''den başlayan oranlarda düşük maliyetli olmalarını zorunlu kılıyor.

Tüm bunlara rağmen, düşük kiralı konut talepleri hala çok yoğun. Bloomberg yönetimi, Hunters Point''te yapılacak dev konut projesinin bu talepleri dindireceğini umuyor.

Ona rakip olan Co-op City ise tamamlandığında kentteki en yüksek kapasiteli sosyal konut bölgesi olacak.

Projenin ilk aşamasındaki daireler için neredeyse bir düzine geliştirici teklif sundu. Kazanan teklif yıl sonunda seçilecek ve inşaata 2011''de başlanacak.

New York City Economic Development Corporation''dan Pinsky "Kentteki kıyı alanları çok geniş, öyle ki gerçekten herşeyi yapabilme olanağımız var," dedi.

Takvim
<<Haziran 2011>>
Pzt Sal Çar Per Cum Cmt Paz
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30      
Haber Bölümleri
Haber Kategorileri
Yayınlanan haberlere günlük olarak yukarıdaki takvimden, haberlerin kategorilerine ise aşağıdaki listeden ulaşabilirsiniz.