Haberler

İstanbul dönüşebilecek mi?

Tarih: 14 Şubat 2011 Kaynak: Hürriyet Emlak
İstanbul'un belki de hiç bitmeyen konusu, "Kentsel Dönüşüm". Çözüme ne zaman kavuşulacağı bilinmiyor ama her dönem tartışılıyor. Özellikle 1999 Marmara Depremi'nden sonra herkesin gündeminde bu dönüşüm olayı. Düzensiz gelişen şehir İstanbul'da düzenli gelişme ne zaman olacak? ‘Kentsel Dönüşüm' adı altında çok fazla proje uygulanıyor. Ancak bunlar gerçekten bu şehri çarpık kentleşmeden kurtaracak nitelikte mi, yoksa silueti daha mı çok bozuyor? Peki, İstanbul'da neler oluyor? Değişim nasıl olacak? Dönüşüm gerçekleşecek mi bu şehirde? Değişim ve dönüşümün gerçekleşmesinde tıkanan noktalar neler? En önemlisi de ‘Başarılı bir Kentsel Dönüşüm' için ne yapılmalı? Akıllardaki soruları, işin uzmanlarına sorduk...

Şehre her müdahale ‘Kentsel Dönüşüm' değildir
Kentsel dönüşüm çeşitli nedenlerle süreç içinde eskimiş, köhnemiş, yıpranmış, dokunun, günün sosyoekonomik ve fiziksel koşulları dikkate alınarak ıslah edilmesi ve yeniden canlandırılarak kente kazandırılması olarak açıklayan Som Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Genel Müdürü Nazan Özbaydar, İstanbul'da yapılan her kentsel müdahalenin, kentsel dönüşüm başlığı altında ele alındığını dile getiriyor. Özbaydar, "Her yerde her tür proje ‘Kentsel Dönüşüm' tabiri altında ele alınarak uygulamaya sokulurken, karşımıza gelen birçok yasa ve yasa tasarısı da bu sınırları belli olmayan kavramın daha da karmaşık bir hal almasına neden oluyor" diyor. İstanbul'da kentsel dönüşüm proje ve alanlarını; "Kamu Müdahalesi ile Gerçekleşen Kentsel Dönüşüm Proje ve Alanları" (kıyı alanları, TEM ve E-5 Karayolları Arasında Kalan Konut Alanları, Kent Merkezindeki Prestij Projeleri) ve "Kamu Müdahalesi Dışında Gerçekleşen Kentsel Dönüşüm Alanları" (soylulaşan alanlar) olarak gruplayabiliriz. İstanbul'un kaçak ve hiçbir mühendislik faaliyetinden faydalanmadan plansız bir şekilde yapılaştığını söyleyen Özbaydar, "Bu yapı stokunun sağlıklı yaşam çevreleri sunmaktan uzak olmasının yanı sıra, deprem gibi doğal afetler karşısında da kırılgan olduğunu kabul etmemiz gerekiyor. Bu kabul ile birlikte de, İstanbulluları sağlıklı yaşam çevrelerine nasıl kavuşturabiliriz sorusunun yanıtları aranmalıdır" diyor ve ekliyor: "Deprem tehdidi altında oldukça hassas olan, sağlıklı bir kentsel altyapı sunamayan ve fonksiyonları nedeniyle köhneleşen İstanbul'un bazı bölgelerinde, kentsel dönüşüm uygulamalarının gerekliliği kaçınılmaz."

Kentsel dönüşümde rant sağlanmaz
Kentsel dönüşüm uygulamalarına yönelik birçok sorunun yaşandığını söyleyen Özbaydar'a göre, gerçek anlamda kentsel dönüşüm uygulaması büyük rant getiren bir uygulama olamaz. Nedenini ise şöyle açıklıyor: "Çünkü öncelikle kamu yararını göze alır. İstanbul'un ihtiyacı, kamunun rant kaygısı gütmeden yürüteceği; mevcut yerleşimci profilini koruyan, hak ihlaline izin vermeyen, katılımcı ve ikna edici bir planlama modeli öne sürülmelidir."

Başarılı bir dönüşüm nasıl olmalı?
Son Değerleme Genel Müdürü Neşe Özbaydar doğru kentsel dönüşüm için yapılması gerekenleri şöyle sıralıyor:

*İstanbul'da uygulanacak kentsel dönüşüm projelerinde; kamu yararı esası unutulmamalı
*Uygulamalar büyük rant getiren uygulamalara dönüşmemeli
*Kentsel dönüşüm projelerinde şeffaf ve hesap verilebilir bir yönetim anlayışı hakim olmalı
*Sosyal, ekonomik, kültürel ve fiziksel mevcutlar dikkate alınmalı
*Katılımcı bir model uygulanmalı, halkın katılımı desteklenmeli, yaşam tarzları bozulmamalı
*Toplumsal uzlaşma önemsenmeli, barınma hakkı yok sayılarak sosyal erozyona neden olunmamalı
*Toplumsal ve ekonomik gelişimi destekleyen projelerle birlikte yürütülmeli
*Kentsel bütünlük korunmalı
*Planlama hiyerarşisine uyulmalı
*Alt ölçeklerde kentsel tasarım projeleri ve mimari projelerle birlikte değerlendirilmeli

Kentsel dönüşümde başarı ve başarısızlık kriterleri
Kentsel dönüşüm projelerinin, kent ölçeğinde ve bütüncül yaklaşımla ele alınarak bir sistematik içerisinde geliştirilirse bir anlam ifade edeceğini söyleyen Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, bugün ülkemizde büyük ticari alanların ve yerleşim yerlerinin yer aldığı projelerin "Kentsel Dönüşüm "adı altında sunulduğunu ve bunun yanlış bir yaklaşım olduğunu söylüyor. İşin özü incelendiğinde "Kentsel Dönüşüm" adı altında sunulan projelerin çoğunun üst ölçekli planlarla uyumsuz ve bir sistematikle hazırlanmamış, geleceği planlanmamış, sosyal amacı belirsiz, kentle bütünleşmesi kuşkulu olabilecek, hukuki dayanakları yetersiz, geliştirilebilmesi şüpheli, sadece hayale dayalı yenileme projeleri olduğu dile getiren Yazıcı'ya göre, geniş tabanların kabulüne dayanmayan, fizibilitesi yapılmamış projelerin başarılı olması, mülke duygusal bağlanan toplumumuz için imkansız.

Dönüşüm sistematik olmazsa hayal olur
"Öncelikle yasal altyapının tüm bileşenleri ile hazırlanması, eşdeğerlilik ilkesi ile kaybedilen mülkün yerine yenisinin adilane bir şekilde verilmesi mantığı ile sistemin geliştirilmesi gereklidir" diyen Yazıcı, dönüşümün bir kayıp değil bir gereklilik olduğunun, rant değil hayat standardını iyileştirme olarak kabul görmesi mantığının oturtulması gerektiğinin altını çiziyor. . "Amaç sosyal boyutta çöküntü yaratan alanların veya deprem konusunda zayıf kalan yapıların iyileştirilmesi ve rehabilite edilmesi olmalıdır" diyen Yazıcı şöyle devam ediyor: "İstanbul konusunda ise maalesef fazla bir şey söylemeye gerek yok. Şehrin havaalanından çıkınca köprüye kadar olan silüeti, alıcı gözle bakılınca İstanbul'un yapılaşma sıkıntılarını net bir şekilde gözler önüne seriyor. Çarpık kentleşme şehrin en büyük zafiyeti ve bahsettiğimiz dönüşüm sistematiği tüm bileşenleri ile getirilmediği sürece de sağlıklı dönüşümün hayal olduğunu düşünüyorum."

Sağlıksız imar koşullarında dönüşüm agresif sonuçlanıyor
"Kentsel dönüşüm tüm kentlerin fiziksel olarak sürekli değişim ihtiyacına cevap vermek için en temel çözüm önerisidir" diyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer, sağlıklı imar koşullarında büyüyen şehirler için kentsel dönüşüm süreci daha ılıman geçerken, sağlıksız büyüyen şehirlerde gerek yapılaşmada ve doğal ortamda gerekse sosyoekonomik yapının daha agresif sonuçlandığını söylüyor. İstanbul'da kentsel dönüşüm gerek depremler ve gerekse şehrin tam göbeğinde kalan sanayi ve sağlıksız yapılaşma ile gitgide agresifleşen bir yapıya sahip olduğunu dile getiren Dinçer, bu sürecin özellikle şehir merkezinde arsa rezervinin tükenmeye başlaması ile kendiliğinden geliştiğinin altını çiziyor. Dinçer'e göre, İstanbul'un kentsel dönüşüm yapısında iki temel unsur bulunuyor. Bunlar, şehrin yaşam merkezleri içinde bulunan sanayi yapılarının şehir dışına taşınması ya da belediyeler önderliğinde niteliksiz konut bölgelerinin toplu olarak dönüştürülmesi.

Dönüşümde en büyük sıkıntı mülk sahibinin ikna edilmesi
Rant potansiyeli de olan bu tip dönüşümlerin en sancılı kısımlarının ön hazırlık süreci olduğunun altını çizen Dinçer, mülk sahipleri ile anlaşmanın, proje alanında yaşayan nüfusun geçici olarak başka bölgelerde ikamet işlemlerinin, yasal ve hukuksal prosedürlerin tamamlanmasının ve özellikle tarihi doku içinde kalan bölgelerde dokunun bozulmadan projenin onaylatılmasının ön hazırlık süreci olduğunu söylüyor. Dinçer, "Açıkçası yıllar sürebilecek bir ön hazırlık süreci geçiren mevcutta birçok kentsel dönüşüm süreci bulunuyor. Bu süreçte en büyük sıkıntı konu mülk sahiplerinin ikna edilme aşamasıdır. Yasa boyutunda kentsel dönüşüm projelerinin bireysel itirazların kalkması ise yeni bir gelişme" diyor. Bir diğer tip, kentsel dönüşüm için halk arasında kat karşılığı olarak adlandırılan herhangi bir aracı olmadan mülk sahiplerinin direkt müteahhit firma ile anlaşması olduğunu söyleyen Dinçer, bu tip dönüşümün İstanbul'da özellikle Bağdat Caddesi ve çevresi, Nişantaşı gibi eski az katlı apartman tipi ya da müstakil evler için uygulandığını söylüyor ve ekliyor: "Son derece rekabetçi bir piyasanın bulunduğu bu tip çözümlerde, bazen firma potansiyel mülklerin takipçisi oluyor. Bu gayrimenkul alım satım piyasasına da oldukça yansımış durumda olduğundan pazarlamada öncelikli olarak sunuluyor."

Sulukule dönüşüme teşvik edici olamadı
"Genel olarak bakıldığında son dönemdeki birkaç hareketlenme dışında aslında İstanbul'da planlı bir dönüşümün olduğunu söylemek mümkün değil" diyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer şöyle açıklıyor: "1999 Marmara depremi sonrasında Zeytinburnu gibi birkaç bölge seçilmişti. Ancak aradan geçen yaklaşık 12 yılsonunda pek hızlı ilerletilemeyen bir proje gözümüzün önüne seriliyor. Bu surecin uzunluğundaki en büyük etkenin bir Kentsel Dönüşüm Yasası'nın yakın zamana kadar mevcut olmaması göz önünde bulundurulduğunda doğal bir süreç olduğu da görülebilir. Süreci hızlandırmamız hayati bir durum. Bunun için bölgede oturan halkın ikna süreci çok önemli. Müteahhit şansı bu noktada daha fazla ancak özellikle belediyeler önderliğinde yapılan dönüşümlerde önceki dönüşümler teşvik edici emsaller olmalıdır. İstanbul için Sulukule dönüşümü bu noktada güzel bir emsal olma potansiyelini barındırmak idi. Ancak ne yazık ki proje bu anlamda çok teşvik edici olamadı."

Yatırımcılar, mülk sahipleri ve politikacılar kazanacak
İstanbul için kentsel dönüşüm projelerini sadece binaları yıkıp yenisi yapma lüksüne sahip olmadığının altını çizen Dinçer, projenin mutlaka bütün yol ve toplu taşıma alternatifleri ile desteklenmesi gerektiğini söylüyor. Ön hazırlık aşamasını hızlıca atlatmak için sosyologlar, ekonomistler, mühendisler, plancılar, mimarlar ve tüm disiplinler ortak çalışmaları gerektiğini dile getiren Dinçer, "Alt yapısı müsait olan alanlarda emsal inşaat alanı hakkının artırılarak yapımı üstlenen müteahhit firma için cazip hale getirilmesi kaçınılmaz bir sonuçtur. İstanbul kentsel dönüşüm projelerine yavaş yavaş alışmaya başladı. Bu noktada sadece inşaat firmaları, yatırımcılar, mülk sahipleri ve konuyu siyasi bir avantaj haline getiren politikacılar kazanacak. Aslında en çok İstanbul sağlıklı dönüşümler ile çehresini değiştirecek. Kentsel dönüşüm İstanbul'un kapısını bu kadar zorlarken, İstanbul'u İstanbul yapan olgulardan vazgeçmeden bu işi başarmak oldukça hassas bir denge olacaktır" diyor.

İstanbul için dönüşüm şart!
"İstanbul'daki pazarda konut projeleri değerlendirildiğinde yaklaşık yüzde 95'inde şehir merkezinin oldukça dışında ya da düzensiz yapılaşmış mahalleler içersinde kümelenmiş şekilde karsımıza çıkıyor" diyen TSKB Gayrimenkul Değerlemeden Lisanslı Değerleme Uzmanı Selen Boztürk, "Şehir merkezinde yapılan oldukça az sayıdaki projelerde(sosyal imkânları mevcut ve deprem yönetmeliğine uygun inşa edilen yeni yapılarda) ise rakamların ulaşılabilir boyutların oldukça üstünde olduğu bilinen bir gerçektir. Buradaki en büyük faktör arsa maliyetidir elbette. Şehir içinde üretilemeyen arsa stokunun kısıtlılığı arz talep dengesizliğinin bir sonucu olarak fiyatları yukarıya doğru hızla taşımaktadır. İstanbul'un İstanbul merkezinde düzenli gelişiminin ve birçok bölgesindeki kozmopolit yapısının şehircilik ilkelerine uygun hale getirilmesinin tek yolu Kentsel Dönüşüm'dür" diyor ve ekliyor: "Burada unutulmaması gereken Kentsel dönüşümün tanımından uzaklaşmamak olmalı. Kentsel dönüşüm, bozulma ve çökme olan kentsel alanın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarının kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirilmesine yönelik olarak uygulanan strateji ve eylemlerin bütününü ifade ediyor. İstanbul'un en üst ölçekte stratejiye ihtiyacı var. Eğer rol "Finans Merkezi" olacak ise tüm planlamalar buna göre yapılıp, sanayinin tamamen şehir dışına ve belki de bölge dışına çıkarılması vb. gibi daha sonra alt ölçeklere inmeliyiz. Bütün resmi görmezsek başarılı olmamız çok zor." Başlangıcın, yani doğru bölgenin seçimi, bölge halkının ve kamuoyunun desteğinin alınması bir o kadar kritik ve sürecin işlerliği açısından önem taşıdığını dile getiren Boztürk, yerel yönetimlerin üzerine bu anlamda ciddi bir iş düştüğünü söylüyor.

Kentsel dönüşümle illegal yapılaşma ortadan kalkacak
Kentsel dönüşümün tüm dünya ülkelerinin güncel meselelerinden biri olduğunu ve sadece geri kalmış ülkelerin sorunu olmadığını söyleyen TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar, bu konuda, gelişmiş ülkelerle, gelişmekte olan ülkeler arasında farklar bulunduğunu söylüyor. Bugün Amerika'da bundan 150-200 sene evvel yapılan binaların ya da sanayi tesislerinin artık günün ihtiyacına cevap vermediğini söyleyen Bayraktar, ekonomik ömürlerini doldurdukları ve mühendislik bilimi bakımından da günün teknolojik standartlarına uygun olmadıkları görüldüğü için bu bölgelerde kentsel dönüşümler yapıldığının altını çiziyor. "Kentsel dönüşüm sağlandığı takdirde, gettolaşma ciddi manada azalacaktır" diyen Bayraktar, gecekondu bölgelerindeki illegal oluşumların ortadan kalkacağını, kaynak israfının ciddi anlamda azalacağını ve şehirlerin güzelleşeceğini söylüyor.

İşsizlikten sonraki en büyük sorun kaçak yapılaşma
Ülkemizde kentsel alanların ve ekonominin tahribatını oluşturan en önemli etken de gecekondulaşma ve kaçak yapılaşma olduğunu söyleyen Bayraktar, "Bize göre, bugün ülkemizde, gerek ekonomik açıdan gerekse sosyal etkileri bakımından, işsizlikten sonraki en önemli sorun kaçak yapılaşma sorunudur. Kentlerimizin etrafında ve çoğunlukla hazine mülkiyeti üzerinde "varoş" diye adlandırdığımız bölgelerde ruhsatsız konut alanları ve gecekondular oluşmuş ve sağlıksız çevrelerin yoğunluğu giderek arttı. İstanbul'da bu oran, toplam yapı stokunun yüzde 50'sini aştı" diyor. İlk başlarda masum girişimler olarak görülen ancak bütünüyle yasa dışı olan bu gelişmelerin arsa spekülasyonu yaratarak, kentsel dokuyu ve çevreyi tehdit etmeye başladığının altını çizen Bayraktar, sözlerine şöyle devam ediyor: "İmar aflarıyla adeta masum ve meşru bir konum kazanan bu olgu, sorumlu vatandaşlarımızın da inancını bozarak planlı yapılaşmayı son derece zayıflattı. Kimi yapıların af yasaları ile sonradan yasal statü edinmiş olsalar da, taşıyıcı sistemleri açısından gerçek bir güvenlik kazandıkları söylenemez. Daha da kötüsü, artan konut talebine karşın kentlerimizdeki konut sunum yetersizliği, çok katlı kaçak yapılaşmayı da beraberinde getirdi."

Başkan' göre, Kentsel Dönüşüm neden şart?
- Kentsel yoksulluğun azaltılması,
- Kentsel standartların arttırılması,
- Yerel iş potansiyelinin arttırılması,
- Ekonominin canlandırılması,
- Deprem riskinin azaltılması,
- Altyapı ve Ulaşım Maliyetlerinin azaltılması,
- Kent içi seyahat süresi ve trafik yoğunluğunun azaltılması,
- Kent Merkezlerinin köhneleşmesinin önlenmesi ve suç oranlarının azaltılması,
- Mahalleler arası fiziksel, ekonomik ve sosyal farklılıkların azaltılması,
- Doğal Çevre ve Kaynakların sürdürülebilirliği,
- Minimum fosil yakıt ve su tüketilmesi, karbon salımının azaltılması,
- Yalıtımı yapılmamış, asgari konfor koşullarını sağlamayan, enerjiyi savuran yapı stokunun düzeltilmesi için.

TOKİ'nin Kentsel Dönüşüm Projeleri

TOKİ'nin yerel yönetimlerle ortak başlattığı büyük kapsamlı kentsel yenileme programı kapsamında,
-241 projede toplam 188.681 konutluk gecekondu dönüşüm çalışmaları yapıldı.
-121 bölgede 53.379 konutluk uygulama başlatıldı.
-Bunlardan 30.745 konut tamamlandı.
Dönüşüm çalışmaları kapsamında kamulaştırma ödemeleriyle beraber yaklaşık 4 milyar TL harcama TOKİ tarafından yapıldı.

Siyasi idare kararlı olmalı
Kentsel dönüşümün büyük bir proje olduğunu söyleyen Bayraktar, kurumların tek başına altından kalkabileceği bir iş olmadığının da altını çiziyor ve ekliyor: "Sektördeki tüm paydaşların; inşaat mühendislerinden mimarlara, harita mühendislerinden jeoloji mühendislerine, şehir plancılarından ekonomistlere, sosyologlardan siyaset bilimcilere kadar tüm disiplinlerin bu işe gönül vermesi, destek olması lazım." Dönüşüm projelerinin büyük bir iş olduğunu ve maliyetinin de yüksek olduğunu söyleyen Bayraktar, bu bakımdan devlet tavrının, otoritesinin ve siyasi idarenin kararlılığının önemli olduğunu dile getiriyor.

Kentsel Dönüşüm, Devlet işidir
"Kentsel dönüşüm gayrimenkulün gelişimi değildir. Rant yaratma aracı değildir. Kentsel dönüşüm toplumsal bir olgudur ve bir Devlet işidir" diyen Bayraktar, devletin tüm vatandaşların haklarını düşünerek hareket etmesi gerektiğini ve vatandaşlar arasında rant beklentileri oluşmaması gerektiğini söylüyor ve şöyle devam ediyor: "Halka rağmen bir şey yapılamaz. Halka rağmen dönüşümü başarmak çok zordur. Ama Devlete rağmen de başarılamaz. Kentsel dönüşümde ancak Devlet-millet kaynaşması ve bütünleşmesi ile başarı yakalanabilir."

Takvim
<<Haziran 2011>>
Pzt Sal Çar Per Cum Cmt Paz
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30      
Haber Bölümleri
Haber Kategorileri
Yayınlanan haberlere günlük olarak yukarıdaki takvimden, haberlerin kategorilerine ise aşağıdaki listeden ulaşabilirsiniz.