Arkitera E-Bültenleri

Email adresiniz yeterli
Üyelikten Çıkış
E-Bülten Arşivi

Haberler

Nedir Bu TAKS - KAKS?

Tarih: 14 Mayıs 2008 Yazan: Burcu Öztaşkın, Gül Keskin

İstanbul
Fotoğraf: deviantART


Son 5 yıllık süreç içinde hızlı bir gelişim gösteren gayrimenkul sektörünün de etkisiyle günlük basında daha sık yer almaya başlayan haberlerde karşılaştığımız kimi terimler, gayrimenkul, mimarlık ve inşaat sektöründeki çoğu uzmana tanıdık gelse de pek çok kişi için hala bir soru işareti.

İçinde bulunduğumuz dönemde özellikle kamu arazilerinin satışı ve kentsel dönüşüm haberlerinde bahsi geçen bu terimler ile gerekçelendirilen uygulamaların daha iyi anlaşılabilmesi adına ilgili 3194 Sayılı İmar Kanunu, 5216 Sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu, 2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 2872 Sayılı Çevre Kanunu, 3030 Sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği, İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara Dair Yönetmelik gibi yasal kaynakları ve Büyük Şehirlerimizde Sosyal ve Fiziksel Altyapının Bugünkü Durumu (Ö. Altaban, 1976), Altyapı Ekonomisinin ve Kentsel Kalkülasyonun ve Taşınmaz Değerlerin Saptanmasının İmar Planlarındaki Rolü (A. Açlar, 1981) başlıklı akademik yayınları araştırdık:

Genel Tanımlar
Yerleşme Alanı

Yerleşik (Meskun) Alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskan edilmiş alandır.

Gelişme (İnkişaf) Alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alandır.

Çalışma Alanları
Merkezi İş Alanı (MİA):
İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, işhanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, yönetimle ilgili tesisler, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri ve benzeri yapılar yapılabilir.

Sanayi Bölgesi: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu bölge içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.

Sosyal ve Kültürel Altyapı Alanları
Özcan Altaban'ın "Büyük Şehirlerimizde Sosyal ve Fiziksel Altyapının Bugünkü Durumu" başlıklı kitabında “Kentsel ve kırsal, her türlü beşeri yerleşme biçiminde oturan nüfusun, sosyal gereksinimlerini karşılayan ortak kullanım alan ve yapılar” olarak tanımladığı, "Sosyal ve Kültürel Altyapı Alanları", her türlü eğitim, kültür, eğlence, yönetim, güvenlik ve hizmet binaları ile, yeşil ve açık alanlardan oluşur.


İstanbul, Maçka Parkı
Fotoğraf: wowTURKEY


Teknik Altyapı Alanları
"Teknik Altyapı Alanları", Ahmet Açlar tarafından “Çöp ve atıkların imhası, yol, su, kanalizasyon, elektrik, gaz gibi tesislerin tümü” olarak tanımlanır.

Mücavir Alan
İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanlar” olarak tanımlanan mücavir alan sınırları, Belediye Meclisi ve İl İdare Kurulu kararına dayanarak vilayetler tarafından Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'na gönderilir. Bakanlık bunları inceleyerek aynen veya değiştirerek tasdik etmeye veya değiştirilmek üzere iadeye yetkilidir.

Köyleri de kapsayabilecek bu alanın, ilgili belediye sınırına bitişik olması zorunluluğu yoktur. Mücavir alandan çıkarılma da aynı usule tabidir. Bakanlık gerekli gördüğü hallerde mücavir alana alma ve çıkarma hususunda resen karar verebilir.

Kamulaştırma
Devletin ve tüzel kişiliklerin kamu yararı gerekçesi ile kişilerin arazi veya taşınmazlarını bedel ödeyerek almasına “kamulaştırma” denir. Kamulaştırılan arazi veya taşınmazın bedeli ilgili devlet kurumu tarafından belirlenerek, mal sahibine teklif götürülür. Bedel üzerinde uzlaşmaya gidilmesi halinde yargı süreci başlar ve mahkeme tarafından tayin edilen uzman/uzmanlar tarafından yeni bir bedel belirlenir. Yine uzlaşmaya gidilememesi halinde, mülk sahibi tekrar dava açabilir.

Parseller ile İlgili Tanımlar
Parsel Cephesi:
Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Köşe başına rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar, parsel cephesidir. İki yolun genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar, parsel cephesidir.

Parsel Derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.

Yapı Düzeni ile İlgili Tanımlar
Taban Alanı: Yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüşümünde kaplayacağı alandır. Bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır.

Yapı İnşaat Alanı (Brüt İnşaat Alanı): Bodrum kat, asma kat ve çatı arasındaki piyesler dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar, bina dışında tertiplenen yangın merdivenleri hariç, ortak alanlar bu alana dahildir.

Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır.

Kat (İnşaat) Alanı Kat Sayısı (KAKS, Emsal): Yapı inşaat alanının imar parseli alanına oranıdır.

Yapı Yaklaşma Sınırı: Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır.

Bina Derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır.

Bina Yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir.

Ayrık Nizam: Hiç bir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.

Blok Nizam:
İmar planı veya ilgili yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.

Bitişik Nizam:
Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır.

Ortak Alanlar:
Binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır.

Yoğunluk
Yoğunluk, brüt yerleşme alanına bağlı "brüt yoğunluk", net yerleşme alanına bağlı "net yoğunluk" olmak üzere ikiye ayrılır. 


Şangay Dünya'nın en yoğun nüfusa sahip kentlerinden biri
Fotoğraf: Overseas Property Mall

Brüt Yoğunluk: Bir hektar “brüt yapı alanı”na düşen nüfus sayısıdır. Brüt yapı alanı, imar parsellerinin tamamı ile bunların kendi kullanımları için gerektirdiği yeşil alanlar, kentsel sosyal donanım ve iç yolların alanları toplamıdır.



Net Yoğunluk: Bir hektar “net yapı alanı”na düşen nüfus sayısıdır. Net yapı alanı, belirlenmiş yol sınırları arasında kalan yapı adalarının net alanı, ya da böyle bir sınır belirlenmemiş ise mevcut yollar arasında kalan parsellerin alanları toplamıdır.



Planlar
A. Sosyo-Ekonomik Planlar

Kalkınma Planı
Devlet Planlama Teşkilatı tarafından hazırlanan bu planların ilki 1963 yılında onaylanarak uygulanmaya başlanmıştır. Kalkınma Planları ile, toplam yatırımlar ve harcamalar, ülkedeki talep durumu, tasarruf eğilimleri göz önüne alınarak hedeflenen büyümeye ulaşılmaya çalışılır. 5 yıllık bir süreci kapsayan Kalkınma Planları’nın onay yetkisi Türkiye Büyük Millet Meclisi’ndedir.

Bölge Planı

Sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanacak bölge planları, gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı tarafından yapılır ya da yaptırılır.

İlki Marmara Bölgesi için geliştirilen Bölge Planları, 1963 yılından bu yana, dönemin koşullarında “bölgeselcilik” kavramıyla karıştırılması nedeniyle bir daha yapılmamıştır.

Stratejik Plan (1/200.000 - 1/100.000) 
Kamu idarelerinin orta ve uzun vadeli amaçlarını, temel ilke ve politikalarını, hedef ve önceliklerini, performans ölçütlerini, bunlara ulaşmak için izlenecek yöntemler ile kaynak dağılımlarını içeren "Stratejik Plan", 5018 sayılı Kanunu ile birlikte 5393 sayılı Belediye ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunları ile hazırlanır. Nüfusu 50.000'den fazla olan belediyelerin Stratejik Plan hazırlaması zorunludur.

B. Üst Düzey Fiziki Planlar
Metropoliten Alan Planı: Metropoliten alan sınırı belirlenmiş olan bölgenin gelecekteki nüfus yoğunluğu, çeşitli fonksiyondaki yerleşme alanlarını ve gelişme yön ve büyüklük ilkelerini, ana ulaşım sistemlerini, sosyo-ekonomik problemlerin çözümü gibi hususları gösteren diğer imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve bu raporla beraber bir bütün olan ve gereğinde uygulama hükümlerini ihtiva eden plandır.

Çevre Düzeni Planı:
"Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plan" olarak tanımlanan Çevre Düzeni Planı, konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel ve kırsal yapı ve gelişmeyle doğal ve kültürel değerler arasında koruma kullanma dengesini sağlayan arazi kullanma kararlarını belirleyen yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen 1/25.000, 1/50.000, 1/100.000, 1/200.000 ölçeklerde olan plan notları ve raporuyla bir bütün olan planı ifade eder.


İstanbul İl Çevre Düzeni Planı
Kaynak: İstanbul Metropoliten Planlama

Çevre Düzeni Planları, Kalkınma Planları ve Bölge Planları esas alınarak yapılan alt ölçekli 1/5000 Nazım İmar Planı, 1/1000 Uygulama İmar Planlarına esas teşkil etmektedir.

Plan hiyerarşisinde Çevre Düzeni Planından sonra gelen 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planlarının İmar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde Çevre Düzeni Planına uygun olması yasal bir zorunluluktur. Aykırı uygulamalar imar suçu işlenmesi anlamına gelmektedir.

Çevre Düzeni Planları'nı hazırlamak veya hazırlatmak, onaylamak, uygulanmasını sağlamak görevi Çevre ve Orman Bakanlığının yetki ve sorumluluğundadır.

C. Yerel Fiziki Planlar
Nazım İmar Planı
“Varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plan” olarak tanımlanır.


1995 tarihli İstanbul Metropoliten Alan Alt Bölge Nazım Planı
Kaynak: İstanbul Metropoliten Planlama Merkezi

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'na verilen plan yapma, yaptırma, değiştirme ve resen onaylama yetkileri saklı kalmak kaydı ile, imar planları ile ilgili idarece doğrudan veya ihale suretiyle yaptırabileceği gibi İller Bankası Genel Müdürlüğü'ne yetki verilmesi suretiyle de yaptırılabilir.

1/5000 Nazım İmar Planı, belediye meclisine alındıktan sonra 1 ay askıda kalır. Kişiler bu süreç içerisinde Belediye Başkanlığı’na dilekçe ile başvurarak plana itiraz edebilir. Başkanlık askı süresi bittikten sonra 15 gün içerisinde dilekçeleri cevaplandırmalıdır. İtiraz Başkanlık tarafından kabul edilmediği takdirde, idari mahkemeye başvurulabilir. İdari mahkeme tarafından da itirazın reddedilmesi halinde Danıştay’a başvurulabilir. Yargı süreci devam ederken plan uygulaması devam eder.

Uygulama İmar Planı
“Tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan“ olarak tanımlanır.

Belediye ve mücavir alan sınırı içerisinde Belediye, belediye ve mücavir alan sınırı dışında ise Valilik tarafından hazırlanır. Uygulama İmar Planı’nı Belediye kendi planlama bürosunda yapabileceği gibi, ihaleye de sunabilir. Onanma şekli Nazım İmar Planı ile aynıdır.

Uygulama imar planlarının tamamı bir aşamada yapılabileceği gibi etaplar halinde de hazırlanabilir. Ancak bu durumda etap sınırlarının varsa nazım planlar üzerinde gösterilmiş olması gerekir. Uygulama imar planlarında, yapı adaları içinde imar parselleri düzenlenir ve bu planlar imar planlarının ayrılmaz parçasıdır. Nazım planlar üzeride gösterilen teknik ve sosyal alt yapı alanlarının konum ile büyüklükleri toplam standartların altına düşülmemek şartı ile uygulama planlarında değiştirilebilir.

D. Özel Amaçlı Planlar
Koruma Amaçlı İmar Planı

Bölge Koruma Kurulu tarafındann SİT alanı olarak tespit ve tescil edilen alanlardaki yapılaşma koşullarının belirlenmesi için hazırlanan bu planlar, SİT ilanından sonraki 2 yıl içerisinde ilgili Belediye tarafından hazırlanır ve onaylanmak üzere Bölge Koruma Kurulu’na gönderilir. Planın 2 yılda tamamlanamaması halinde ek süre verilebilir. Planların hazırlanma sürecinde ise “Geçici Yapı Koşulları” geçerlidir, bu koşullar SİT ilanının ardından ilgili belediye tarafından Koruma Kurulu'ndan da görüş alınarak 3 ay içerisinde belirlenmek zorundadır.


Tarihi Yarımada Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı
Kaynak: İstanbul Büyükşehir Belediyesi


Turizm Amaçlı İmar Planı
Turizm Amaçlı İmar Planları,Turizm Bakanlığı tarafından “Turizm Bölgesi”, “Turizm Alanı” ve “Turizm Merkezi” olarak belirlenen alanlar için hazırlanır. Turizm Amaçlı İmar Planı, Turizm Bakanlığı, Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü ya da ön izin alınarak şahıslar tarafından hazırlattırılır, uygulanması için ise her iki kurumun da onayı gerekmektedir.

Özel Çevre Koruma Bölgesi
Bakanlar Kurulu, ülke ve dünya ölçeğinde ekolojik önemli olan çevre kirlenmeleri ve bozulmalarına duyarlı alanları, tabii güzelliklerin gelecek nesillere aktarılması için gerekli düzenlemelerin yapılabilmesi amacıyla, "Özel Çevre Koruma Bölgesi" olarak tespit ve ilan etmeye, bu alanlarda uygulanacak koruma ve kullanma esasları ile plan ve projelerin hangi Bakanlıkça yürütüleceğini belirlemeye yetkilidir.

E. Tamamlayıcı Planlar
İlave Plan
Planlama için ayrılan alanın yetersiz kaldığı, sınırı mevcut planlama sınırı ile bitişik olan alanlarda, esas plan kararlarıyla bütünleşmek koşulu ile 1/25.000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli olarak hazırlanabilecek İlave Plan’ın onama yetkisi Belediye Meclisi’ndedir.

Revizyon Planı
Mevcut Nazım ve Uygulama İmar Planları’nın ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasının problem olduğu durumlarda, planın tamamı veya büyük bir kısmının plan yapım tekniklerine uyularak yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.

Mevzii İmar Planı
Mevcut planların yerleşmiş nüfus için yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, ilgili yönetmeliğin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır. Üst ölçekte alınan kararlara uymak zorundadır.


Gaziantep - Bozdağ Mevzii İmar Planı
Kaynak: Gaziantep Büyükşehir Belediyesi


İmar Planı Değişikliği
İmar Planları bulunan sosyal ve teknik alt yapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılamaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için ise şu koşulların yerine getilmesi gerekmektedir: 

1. İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik alt yapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık ve kuruluşların görüşü alınır.

2. İmar planındaki bir sosyal ve teknik alt yapı alanının kaldırılabilmesi ancak bu tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir.

3. İmar planında yeni bir sosyal ve teknik alt yapı alanı ayrılması durumunda 1. bentdeki esaslara uyulur.

4. Plan müellifinin gerekçeli uygun görüşünün alınması şarttır.

İlgili yönetmelikte 4 farklı plan değişikliği tipi tanımlanmıştır:
TİP1 – Sosyal ve teknik alt yapı alanlarının kaldırılması
TİP2 – İnşaat Emsali ve Kat Yüksekliklerinin Arttırılması
TİP3 – Ulaşıma Yönelik Değişiklikler
TİP4 - Sosyal ve teknik alt yapı dışındaki alanlara yönelik değişiklikler

Plan Notları
Plan notları, planlarda belirlenen koşulları açıklayıcı, belirleyici ve bütünleyici niteliktedir. Planlar, plan notları ile bir bütündür. Plan notlarının herhangi bir istisnai durumda uygulanmaması şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına aykırıdır.

YorumlarYorum Sayısı: Henüz hiç yorum yapılmamışBütün yorumları forumda okuyun!
Bütün yorumları forumda okuyun!
Takvim
<<Eylül 2014>>
Pzt Sal Çar Per Cum Cmt Paz
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30          
Haber Bölümleri
Haber Kategorileri
Yayınlanan haberlere günlük olarak yukarıdaki takvimden, haberlerin kategorilerine ise aşağıdaki listeden ulaşabilirsiniz.