Haritası önümüzdeki ay yapılacak olan yerel seçimlerden sonra fiilen değişecek İstanbul'da; Beylikdüzü, Arnavutköy, Başakşehir, Ataşehir, Sultangazi, Sancaktepe, Çekmeköy ve Esenyurt, yeni ilçe olarak ilk belediye başkanlarına kavuşacak. 32 ilçe 151 köy, 817 mahalle ve 41 ilk kademe belediyesinden oluşan İstanbul'da; Eminönü'nün tüzel kişiliği sona eriyor ve Fatih ilçesiyle birleşiyor. İlk kademe belediyelerinden 37'sinin tüzel kişiliği de sona eriyor. 8 ilçeden 4'ü ilk kademe belediyesinin ilçeye dönüştürülmesiyle, 4'ü de ilk defa kuruldu. İstanbul'un ilçe sayısı 39 oldu.
2007 sayımına göre toplam nüfusu 12 milyon 573 bin 836 olan İstanbul'da, yeni düzenlemelerin ilk sonuçları şöyle olmuştu:
"Boğazköy, Bolluca, Durusu, Hadımköy, Haraççı ve Taşoluk ilk kademe belediyelerinin tüzel kişiliğine son verildi; Arnavutköy ilçesi oluşturuldu. Arnavutköy'e bu düzenleme ile 29 mahalle ile 9 köy bağlandı.
Ataşehir ilçesi ise Üsküdar'a bağlı 3, Kadıköy'e bağlı 7, Ümraniye'ye bağlı 3, Kartal-Samandıra'ya bağlı 1 mahallenin katılımıyla oluşturuldu.
Başakşehir ilçesi ise Küçükçekmece'ye bağlı 6, Esenler ve Bahçeşehir'e bağlı 2'şer mahallenin katılımıyla kuruldu. Bahçeşehir ilk kademe belediyesinin tüzel kişiliğine de son verildi. Beylikdüzü ilçesi de Gürpınar ve Yakuplu ilk kademe belediyelerinin katılımı ile oluşturuldu. Beylikdüzü'ne bağlı 5 mahallenin yanı sıra Gürpınar'a bağlı 3, Yakuplu'ya bağlı 2 mahalle ile birlikte toplam 10 mahalle Beylikdüzü'ne katıldı. Çekmeköy ilçesi de Ömerli, Alemdağ ve Taşdelen ilk kademe belediyelerinin tüzel kişiliklerinin sona ermesi ve bu belediyelere bağlı 17 mahalle ile 5 köyün katılması ile oluştu. Esenyurt ise Kıraç, Yakuplu, Avcılar ve Bahçeşehir'e bağlı 22 mahallenin katılımıyla kuruldu.
Anadolu yakasında oluşturulan Sancaktepe ilçesi ise Samandıra, Sarıgazi ve Yenidoğan ilk kademe belediyelerinin tüzel kişiliğinin kaldırılması ve 20 mahalle ile 2 köyün bağlanmasıyla oluşturuldu.
Sultangazi ilçesi de Gaziosmanpaşa'ya bağlı 14, Eyüp'e ve Esenler'e bağlı birer mahallenin katılımıyla kuruldu"
İlk kademe belediyeleri kalktı
Tüzel kişiliği kaldırılan ilk kademe belediyelerinden Çavuşbaşı Beykoz'a, Mimar Sinan, Tepecik, Kumburgaz, Celaliye-Kamiloba ve Muratbey Büyükçekmece'ye, Binkılıç, Çiftlikköy ve Karacaköy Çatalca'ya, Bahçeköy Sarıyer'e, Büyükçavuşlu, Çanta, Değirmenköy, Gümüşyaka, Ortaköy, Kavaklı ve Selimpaşa Silivri'ye, Ağva Şile'ye, Akfırat ve Orhanlı Tuzla'ya, Göktürk ise Eyüp'e bağlandı.
Yeni düzenleme ile İstanbul'un 18 ilçesinin nüfusunda (2007 sayımı sonuçlarına göre) bir değişiklik olmazken 12 ilçenin nüfusu düştü, Eminönü ilçesini bünyesine katması nedeniyle sadece Fatih'in nüfusu arttı. İstanbul'un en yüksek nüfusuna sahip ilçesi olan Gaziosmanpaşa'nın nüfusu 1 milyon 13 bin 48'den 464 bin 109'a inerek, en fazla nüfusu azalan ilçe oldu. Bu ilçeyi sırasıyla 897 bin 260 nüfusu olan Ümraniye 551 bin 91'e, 744 bin 670 olan Kadıköy'ün nüfusu 553 bin 602'ye, 688 bin 774 olan Büyükçekmece'nin nüfusu da 152 bin 106'ya inerek izledi. Yeni düzenleme sonucunda İstanbul'un nüfusu en yüksek ilçe sıralamasında birinciliği 719 bin 267 ile Bağcılar alırken bunu sırasıyla 662 bin 566 nüfusuyla Küçükçekmece, 553 bin 62 nüfusuyla Kadıköy takip etti. Nüfusu en düşük ilçe sıralamasında da 10 bin 460 nüfusuyla Adalar sıralamadaki yerini korurken, bunu sırasıyla 25 bin 169'la Şile, 61 bin 566 ile Çatalca izledi.
Eminönü'nde rayiçler değişmez
Yeni ilçelerde yeni dönemin fiilen yerel seçimlerden sonra başlayacağını hatırlatan Turyap Yönetim Kurulu üyesi Başak Soner, yeni ilçelerde emlak hareketinin artmasının, bazı ilçelerin daha da öne çıkmasının beklenebileceğini ifade ediyor. Soner, "Büyükşehir belediyesinin sınırları içinde ilçe kurulması hakkında kanunla, yeni ilçe haritası ortaya çıktı. Eminönü gibi tarihi ve turistik bir ilçe Fatih'e bağlandı. En çok tartışılan birleşme bu oldu. Fakat prestij kaybına neden olacağını düşünmüyoruz. Eminönü bölgesindeki yerleşmiş alışkanlıklar o bölgeye olan talebi devam ettirecek. Eminönü bir alışkanlıklar bölgesi olduğu için rayiçlerinde bir değişiklik olmayacak" diyor.
Bahçeşehir güç katacak
Yeni kurulan ilçeler sonrası ikinci büyük tartışmanın Bahçeşehir'in Başakşehir'e bağlanmasıyla yaşandığını hatırlatan Başak Soner, bu yeni ilçe hakkında şu ifadeleri kullanıyor:
"Kamuoyunun dikkatini çeken bir tartışma yaşanıyor. Bahçeşehir prestijli bir bölge. Burada yaşayanların insiyatifinde olsa, yine Başakşehir'e bağlanmayı tercih etmezlerdi. İstanbul'un en prestijli projelerinden biri olarak dünya çapında ödülleri olan bir bölge Bahçeşehir. 15 yıllık oturmuş bir emlak pazarı var. Bahçeşehir gibi, Emlak Bankası'nın yaptığı projede belediye olmak zor değil. Fakat zamanında, kurulduğu dönemde zorluklar yaşadı. Planlı bir yerleşim olması, Başakşehir'i de etkileyecek. Altyapı sorunları çözülmüş, sosyal yaşamın tüm gereklilikleri düşünülmüş, şehircilik adına herşey yapılmış olan yeni bir bölge olacak Başakşehir. Yıllarca Başakşehir'de unutulan arka bahçe diye anılan Altınşehir, Kayabaşı ve Ziya Gökalp mahalleleri, artık öne çıkacak."
Yadırganması normal
Başakşehir'in zaten TOKİ, KİPTAŞ, OYAK ve özel inşaat şirketlerinin gözdesi haline gelmeye başladığını, binlerce konutun üretildiğini ve üretilmeye devam tetiğini aktaran Başak Soner, "Ticaret de İkitelli OSB'ye yakınlığı nedeniyle gelişmiş sayılır. Hatta yeni alışveriş merkezleri açıldı. Bunun yanında İstanbul Üniversitesi'ne bağlı olan Çapa (İstanbul Tıp Fakültesi) ve Cerrahpaşa Tıp fakültesinin bölgeye geleceğine ilişkin duyumlar ve Olimpiyat Stadı ile birlikte Olimpiyat Köyü'nün kurulması önemli gelişmeler" şeklinde bilgi veriyor.
Yine plansız olan Kayabaşı ve Altınşehir bölgesinin kentsel dönüşüm projesi ile hareketlenmesinin, TOKİ'nin bu bölgelere el atmasının tüm bölgenin değerini artıracağına vurgu yapan Başak Soner; "Bahçeşehir'in Başakşehir'e bağlanması bölgeye prestijin yanı sıra güven de kazandırdı. Bir süre bu yadırgansa bile, ileride yol, trafik ve sahipsizlik gibi sıkıntılardan kurtulunca rahatlama olacak" şeklinde görüş bildiriyor.
Emlak sektörü de hareketlenecek
Öte yeni ilçe olmaya hazırlanan Başakşehir'de 100 metrekare standart daireler (ikinci el) 140-180 bin TL aralığında el değiştiriyor. Bahçeşehir'de ise ikinci el standart daireler 160-210 bin TL aralığında satılabiliyor. İstanbul'un haritasının yeniden çizilmesi, yeni ilçelerin tamamında emlak sektörünün hareketlenmesinin de önünü açacak. İstanbul, 1999 Marmara depreminden sonra kuzeye doğru genişlemesini hızlandırmıştı. Yeni ilçelerin hemen hepsi İstanbul'un kuzeyine doğru genişleme olan bölgelerinde ortaya çıktı. Beylikdüzü hariç, tüm ilçelerin kuzeyin gelişen bölgeleri olması dikkat çekti. Başakşehir ve Bahçeşehir; son 15 yılda gelişti. 15-20 yıl önce boş arazilere sahip bölgeler bugün ilçe olurken; özellikle Bahçeşehir; milyon dolarlık villaları, lüks daireleri ile dikkat çekiyor.
Yine Esenyurt, Arnavutköy, Sultangazi de Avrupa yakasında kuzeye doğru genişleme sonrası yoğun göç almıştı.
Ataşehir'in hızına yetişilemiyor
Çekmeköy, Sultangazi ve Ataşehir de son 10-15 yılda müthiş bir hızla gelişti. Bu üç ilçe de Anadolu yakasında kuzeye doğru genişleme yaşanan bölgeler. Ataşehir'i tartışmaya bile gerek yok; özellikle Batı Ataşehir son 4 yılda çok büyük bir hızla yüksek katlı lüks konutlarla öne çıktı. Batı Ataşehir'in Türkiye'nin finans merkezi olacağının neredeyse kesinleşmesi, bölgeye olan ilgiyi ve bölgede oluşan rantı ortaya çıkardı. Kadıköy'e bağlıyken de dikkat çeken olan Ataşehir'in prestijini, yakındaki semtlerde inşaat yapan firmalar da lehlerine çevirmek istiyor. Şerifali, Küçükbakkalköy, Dudullu gibi bölgelerde yapılan konut projeleri, prestijli Ataşehir ile anılıyor.
Sancaktepe'nin yıldızı parlıyor
Çekmeköy ve Sancaktepe de son yıllarda büyük inşaat firmalarının adeta akınına uğramıştı.
Çekmeköy; 2011-2012'de metronun da hizmete girmesi ile iyice parlayacak bir bölge. Metro; Taşdelen'e, yani Sarıgazi sınırına kadar gidecek. Henüz kesinleşmemekle birlikte; metronun Taşdelan'den Kurtköy'e uzatılması planlanıyor. Bu gelişme; Sarıgazi-Yenidoğan-Samandıra'nın birleşmesi ile oluşacak Sancaktepe ilçesinin önemini artıracak. Sancaktepe'de önümüzdeki yıllarda dönüşümün hızlanması bekleniyor. Zaten son 3 yılda sadece Sarıgazi'de yaklaşık 20 büyük inşaat firması yeni projelerini hayata geçirdi. Bu dönüşüm projelerinin, bölgenin yeni ilçe olması ile hızlanacağı, imar sorununun aşılması ve metronun da gelmesi ile bölgenin çekim merkezi olması bekleniyor.
Çekmeköy, metro gelince altın gibi değerlenecek
Taşdelen, Alemdağ ve Ömerli ile bu belediyelere bağlı 17 mahalle ve 5 köyün katılmasıyla oluşan yeni Çekmeköy ilçesi, 2007 sayımı sonuçlarına göre 135 bin 603 nüfusa sahip olacak. Marmara depreminin ardından altyapı sorunun olmaması ve yer yapısının sağlamlığıyla daha yoğun talep gören Çekmeköy'e yönelik ilgi, 2011-2012 yıllarında hizmete girmesi beklenen metro istasyonu ile hayli artacak.
Çekmeköy'deki müstakil apartmanlarda satılık dairelerin metrekare fiyatları 900-1300 TL, kiralık daire fiyatları ise 500-600 TL aralığında değişiyor. Sosyal hizmetleri olan sitelerde ise metrekare satış fiyatları 1500-2500 TL, kiralık daire fiyatları da 800-1200 TL arasında değişiyor. Bölge ilçe olduktan fiyatlarda artışın devam etmesi bekleniyor. Bölgedeki emlakçılar, "Çekmeköy'ün şansı zaten hep iyi gitmişti. Metronun da devreye girmesi ile bölgeye ilgi artacak. Üçüncü köprünün bağlantı yollarının da Çekmeköy sınırına kadar gelecek olması, bu bölgenin önemini gösteriyor. Siteleri ile öne çıkan Çekmeköy'e bağlı Taşdelen ve Alemdağ'da 2-B arazileri, ilgili yasanın çıkması ile iyice değerlenecek" şeklinde görüş belirtiyor.
Beylikdüzü'nde çarpık kentleşme yok
Gürpınar ve Yakuplu'nun katılımıyla Beylikdüzü'nün nüfusu 186 bin 789 olarak hesaplanmıştı. Gürpınar'a bağlı 3, Yakuplu'ya bağlı 2 mahalle ile birlikte toplam 10 mahalle Beylikdüzü ilçesine katıldı. Çarpık kentleşmenin olmadığı, alt yapısı Türkiye standartlarının üstünde, kentsel donatı denen; okul, sağlık ocağı, PTT, park alanları ve diğer ortak yaşam alanları açısından hayli zengin yerleşim birimi olan Beylikdüzü, İstanbul'un konutta öne çıkan yıldız bölgesi olmayı başardı. Beylikdüzü'nün ilçe olması, ihtiyaç duyulan hizmetlerin yürümesi için, gerekli alt yapının oluşturulmasını zorunlu kılacak. Kısacası bütün olumsuzluklara rağmen ciddi bir talep artışı olabileceği ileri sürülüyor. Bu bölgede de gayrimenkul fiyatlarında yükseliş trendinin sürmesi bekleniyor. Beylikdüzü'nde 50-60 bin TL'den 500 bin TL'ye kadar daire bulmak mümkün. Beylikdüzü'nde 100 metrekare ikinci el standart dairenin ortalama satış fiyatı 90-150 bin TL arasında değişirken, kiralar ise 500 TL'den başlayıp, yerine göre 800 TL'ye kadar çıkabiliyor.
Eminönü'nde emlak talebinde düşüş olmaz
Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, Fatih belediyesine bağlanan Eminönü'nin nüfusunun son sayımda 32 bine kadar gerilediğine dikkat çekerek, "Kamuoyunda tartışmalara yol açan bu birleşmeyle Eminönü'nün prestij kaybı olacağını düşünmüyorum. Çünkü Eminönü bölgesi, yerleşmiş eski alışkanlıklar ve ihtiyaçlarla talep görmeye devam edecek. Bölge genelinde gayrimenkul alımıyla ilgili önümüzdeki 1-2 yıl içinde bir düşüş olmaz" diyor. Fatih'te en tercih edilen bölgeler ise şöyle: "Fındıkzade, Çapa, Vatan Caddesi, Sarıgüzel, Kıztaşı, Yavuzselim, Fatih Caddesi ve Darüşşafaka bölgeleri iken; Eminönü'nde Aksaray Atatürk Bulvarı, Ordu Caddesi, Sultanahmet Cami etrafı, Kapalıçarşı bölgesi, Tahtakale, Şair Haşmet Caddesi, Mesihpaşa ve civarı, Aksaray Mustafa Kemal Caddesi"
Yatırım için treni kaçırmayın
Sultangazi: Gaziosmanpaşa'nın 14 mahallesi ve Eyüp'ten Yayla, Esenler'den Habibler mahallesinden oluşan Sultangazi'nin nüfusu 436 bin 935. İlçe olunca, bölgede arsalar değerlendi. KİPTAŞ ve TOKİ projeleri bölgeye değer katacak.
Arnavutköy: Duble yolun hayata geçmesi ile birlikte 3-4 yıldır zaten hareketli günler geçiren bölgede; Çatalca, Boğazköy, Bolluca, Durusu, Haraççı, Taşoluk'a bağlı olan 29 mahalle ve 9 köy yeni ilçe bünyesinde yer alacak. Nüfusu 148 bin 419 olan ilçede son yıllarda arsalara ciddi bir talep oluştu. TOKİ ve KİPTAŞ projeleri de bölgenin gelişmesine katkı sağlıyor.
Esenyurt: Kıraç, Avcılar ve Bahçeşehir'e bağlı 22 mahallenin katılımıyla ortaya çıkan Esenyurt'un nüfusu 335 bin. Esenyurt, özellikle son 2 yılda inşaat firmalarının yoğun ilgi gösterdiği bir bölge. Düzenli yapılaşmada yaşanan sorunlar, yeni ilçe olması ile aşılabilir.
Ataşehir: Üsküdar'a bağlı 3, Kadıköy'e bağlı 7, Ümraniye'ye bağlı 3, Samandıra'ya bağlı 1 mahallenin katılımıyla oluşan Ataşehir'de özellikle Batı Ataşehir, son 4 yılda zaten dev inşaat firmalarının TOKİ arazilerinde geliştirdikleri projelerle ilgi odağı oldu. Finans merkezi de gelecek. İlçenin nüfusu 345 bin 588.
Sancaktepe: Anadolu yakasında Samandıra, Sarıgazi ve Yenidoğan'a bağlı 20 mahalle ve 2 köyün eklenmesiyle oluşan Sancaktepe'nin nüfusu 223 bin 755. Özellikle Samandıra ve Sarıgazi son yıllarda konut projeleri ile öne çıktı. Metronun ilçe sınırına kadar geleceği kesinleşince hareketlenme hız kazanmıştı. Yeni ilçe olması da bölgeye ilgiyi devam ettirecek gibi görünüyor.