Arkitera E-Bültenleri

Email adresiniz yeterli
Üyelikten Çıkış
E-Bülten Arşivi

Haberler

Değerlemeci Gözüyle Bölge Analizi

Tarih: 1 Temmuz 2009 Yazan: Cem Tayfun Yılmaz
2004 yılından itibaren ekonomik ve siyasi istikrarın sağlanmaya başlaması, enflasyonun tek haneli rakamlara inmesi, Mortgage Yasası ile ilgili gelişmeler ve Avrupa Birliği yolundaki sürecin beklentiler doğrultusunda seyretmesiyle gayrimenkul ve inşaat sektöründe olumlu gelişmeler kaydedilmiştir. Uluslararası gayrimenkul sektörü normlarının artan oranda benimsendiği bu süreçte, konut ile birlikte diğer alt gruplarda da gelişme başlamıştır. Sektörün finansman sistemi daha etkin bir yapıya kavuşurken şirketlerin kurumsallaşma derecesinin arttığı, ürünlerin kalite ve standartlarında ise önemli bir yükselmenin olduğu görülmektedir. Sektörde yaşanan bir diğer önemli gelişme ise yabancı katılımcı sayısındaki belirgin artıştır.

Konut kredilerinin bireysel kredler içindeki oranın artması, yabancı ve kurumsal yatırımcıların sayılarının gün geçtikçe çoğalması düzgün-doğru-etkin değerleme raporlarına ihtiyacın önemini arttırmıştır. Bu tip raporları hazırlayan değerleme uzmanları sektörün önemli oyuncuları haline gelmiştir. Bankalara teminat amaçlı değerleme raporu hazırlamanın yanında yabancı ve kurumsal yatırımcılara da pazar araştırmaları (fizibilite) en etkin ve verimli kullanım raporları hazırlayan değerleme uzmanlığı mesleği birçok disiplini içerisinde barındırmaktadır.

Gayrimenkul sektörünün kurumsallık kazanması, gayrimenkul üreticisi veya satıcısı ile birlikte alıcısının da bilinçli hale gelmesini sağlamıştır. Artık "Bu arsa çok prim yapar", "Lokasyon süper", "Daire çok ferah", "Burada ne yapsan gider" niteliğindeki kalıp cümleler hem gayrimenkul yatırımcılarını hem de potansiyel müşterileri etkilememektedir. Artık sektör daha fazlasını beklemektedir.

Bu nedenle gayrimenkul almayı-satmayı düşünen gayrimenkul ile ilgili veya ilgisiz kişi veya şirketlerin imdadına değerleme uzmanları yetişmektedir. Ülkenin ve gayrimenkulün bulunduğu bölgenin, genel ve özel verileri, hukuki durumu, pazar araştırması, değeri etkileyen olumlu-olumsuz faktörleri ve bunun gibi birçok önemli veriyi içinde barındıran raporlar değerleme uzmanları tarafından ilgili kişi ve kurumlara sunulmaktadır.

Peki değerleme uzmanı yatırım bölgesine karar verirken nelere bakar? Nelere dikkat eder? Bir gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımına karar verirken pazar analizini nasıl yapar? Bu yazı içerinde en etkin ve verimli kullanım analizinin bir kısmı olan, bölgede yapılan projeler ve büyüklüklerinin nasıl incelendiğini bulabileceksiniz. Bu verilerin yanında resmi kurumlarda araştırılan gayrimenkule ait özel veriler (imar-hukuk vb.) birlikte harmanlanarak finansal analizler yapılır ve en etkin ve verimli kullanıma karar verilir.

Örnek olarak yazı içerisinde gelişme potansiyeli olan Pendik ilçesini ele alacağız. Bu ilçedeki verilerin aşağıdaki gibi incelenmesi bile bireysel yatırımcının karar vermesinde yeterli olabilir.

Nüfus
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi'yle yapılan sayıma göre İstanbul'un nüfusunun 11 milyon 8.790 olduğu ortaya çıktı. İstanbul'un 32 ilçesinin 2000 ve 2007 yıllarına ait nüfusları bazı ilçelerde azalırken bazı ilçelerde arttı.

Pendik: 389.657 (2000 sayımına göre), 460.929 (2007 sayımına göre)

Ruhsat ve İnşaat Durumu
Pendik Belediyesi tarafından verilen inşaat ruhsatlarının yıllara göre grafiği aşağıdaki gibi.

Yıllara Göre Verilen Yapı Ruhsat Sayıları

Sabiha Gökçen
İstanbul Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı Yatırım Yapım ve İşletme AŞ (İSG), havalimanı işletmesini 1 Mayıs tarihi itibariyle 20 yıllığına devraldı.

İSG, toplam 450 milyon Euro düzeyinde yatırım yapacak. Bu yatırımların en önemli bölümünü, Tekeli-Sisa Mimarlık Ortaklığı tarafından tasarlanan yeni dış hatlar terminali oluşturuyor. İstanbul Sabiha Gökçen'in hızlı büyümesine katkıda bulunacak ve yıllık yolcu kapasitesini 25 milyona çıkartacak olan, toplam 320 bin m²'lik, yeni dış hatlar terminali ve eklerinin 29 Ekim 2009 tarihinde hizmete alınması planlanıyor.

- Kara ve hava tarafından ayrı girişleri olan 120 odalı havalimanı oteli (otelin işletmesi yine aynı grup tarafından yapılacak),
- 718 araç ve 72 otobüs kapasiteli dört katlı otopark,
- 96 adet check-in kontuarı, 30 adet self check in kontuarı,
- VIP ve apron manzaralı CIP bölümleri,
- 8 adet geniş gövdeli (IATA kod E) veya 16 adet orta gövdeli (IATA kod C) uçağa eş zamanlı hizmet verilebilecek çoklu uçak park ettirme sistemi,
- Yiyecek ve içecek sektörünün önde gelen markalarının hizmet vereceği 5.000 m²'lik restoran ve cafe alanı,
- 4.500 m² ile Avrupa'nın en büyüklerinden biri olma özelliğine sahip olacak duty free alanında uluslararası düzeyde duty free mağazaları bulunacak. 3.300 m²'si çıkışta, 1.200 m²'si ise girişte yer alacak duty free mağazaları, 20 yıl süre ile SETUR Servis Turistik AŞ tarafından işletilecek.

Pendik Devlet Hastanesi
İstanbul'un en modern ve gözde hastanelerinden biri olarak tasarlanan Pendik Eğitim ve Araştırma Hastanesi'nin inşaatı, son hızla sürüyor. 540 yataklı dev hastanenin 2010 yılının Temmuz ayında tamamlanarak hizmete girmesi planlanıyor. 2 Nisan 2007 tarihinde yapımına başlanan hastane, Türkiye'nin en büyük kapasiteye sahip devlet hastanesi olma özelliğini taşıyor.

Sağlık İl Özel İdaresi tarafından tasarlanan hastane, 84,4 milyon TL'ye mal olacak. 63.000 m² alan üzerine kurulan hastanede proje bittiğinde; acil müdahale, hemodiyaliz, yoğun bakım, laboratuar, doğumhane, anestezi, vaka değerlendirme, kan alma, hasta hazırlama, otopsi, teknisyen, asistan, morg, sığınak, bekleme, kayıt, depo, arşiv, pansuman, psikolojik test, teknisyen, efor, EKG, EKO ve soğuk odaları bulunacak. Ayrıca 167 muayene, 237 hasta yatak, 7 tutuklu yatak, 20 ameliyathane, 33 doktor, 85 hemşire, 8 başhekim ve 4 jandarma-polis odası da yer alacak.

Hastanede, 126.045 m² kapalı alan, 14 blok (7'şer katlı 4 poliklinik, 15'er katlı yatakhane blokları), 395 araç kapasiteli kapalı otopark alanı, 350 araç kapasiteli açık otopark alanı, 416 kişilik konferans salonu ve 36 asansör yer alıyor. Hastanenin mekanik tesisatında ise 2.000 kişilik mutfak, 210 kg kapasiteli çamaşırhane, 6 soğuk hava deposu yer alacak. Ayrıca hastanede, BMS otomasyon, bahçe sulama ile birlikte 5 hidrofor, yangın pompa grubu, 12 ıslak alarm seti, 5.796 sprinkler de yer alacak.

Marina
Kamhi Ailesi, Çakır Yapı ve Aska Marina ortak girişimi Pendik mendireğinin olduğu bölgede 136.300 m² alanda 500 yat kapasiteli marina inşa edecek.

50.000.000 Dolar yatırım öngörülen projenin 2008'in ilk çeyreğinde tamamlanması planlanıyor. Marina ve etrafındaki turizm tesislerinde 1.500 kişi istihdam edilmesi öngörülüyor.

VIA/PORT Alışveriş Merkezi-Fuar Alanı Hilton Otel
200.000 m²'lik alana yayılmış 142 mağazasıyla, bir alışveriş kasabası görüntüsü veren VIA/PORT Anadolu, Osmanlı ve Akdeniz mimarisinden esinlenilerek tasarlanmış. Dükkanların yanında yeme-içme alanları, go card pisti, atv parkuru, pony clubı, turistik bedesteni ve yapay göletiyle alışverişten fazlasını bulabileceğiniz bir merkez.



TEM Otoyolu Sabiha Gökçen gişeleri çıkışında yer alan VIA/PORT'un 2.500 araçlık otoparkı bulunuyor. VIA/PORT projesindeki oteli Hilton işletecek. 700 odalı otel açıldığında, İstanbul'da oda sayısı bakımından en büyük uluslararasi zincir oteli olacak.

Garanti Bankası Operasyon Merkezi
Pendik'te 33 milyon Dolar'a 48 dönüm büyüklüğünde bir arazi satın alan Garanti Bankası, iki yılda tamamlanacak merkezde 3.000 kişinin istihdam edilmesini planlıyor. Şu anda İstanbul Güneşli'de bulunan operasyon merkezinin ihtiyaçlarını tam olarak karşılamadığını ifade eden Garanti Bankası Genel Müdür Yardımcısı Adnan Memiş, "Pendikte satın aldığımız arazide kuracağımız merkeze sadece operasyon merkezi demek doğru olmaz, aynı zamanda teknoloji merkezi de olacak," dedi.

NeoMarin


Toplam 35.000 m²'lik bir alan üzerinde, 81.500 metrekare kapalı alana, 36.000 m²'lik kiralanabilir alana ve 1.250 araçlık kapalı otoparka sahip NeoMarin'de Carrefour Hipermarket'in yanısıra 6'sı büyük olmak üzere toplamda yaklaşık 150 mağaza bulunuyor.

Pendorya


TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın yatırımıyla Pendik'te hayata geçirilecek olan Pendorya Alışveriş Merkezi 2009 yılında açılacak. Merkezde hipermarket, elektronik market ve sinema salonları dahil olmak üzere 130 mağaza ve 1.000 kişilik yeme-içme alanı bulunacak.

Divan Hotel

Koç Holding Turizm Grubu şirketlerinden Divan, şehir otelciliği alanındaki büyüme stratejisine İstanbul'un Anadolu yakasında inşa edeceği Divan İstanbul Asia ile devam ediyor.

Havalimanına 9 kilometre, İstanbul Park pistine 16 kilometre uzaklıkta yer alacak otel, en küçüğü 33 metrekare olan 280 oda ve 520 yatak kapasitesiyle hizmet verecek.





Atlantis



Grup-Kırdemir İnşaat tarafından yapılan World Atlantis Alışveriş ve Yaşam Merkezi, 52.500 m² inşaat alanına sahip. World Atlantis'te, 22.000 m²'lik kiralanabilir alan yer alıyor. 130 home-ofis alanının bulunacağı proje, 2.600 m²'lik bir market, 1.050 kişilik dört sinema salonu, 158 adet de mağazadan oluşuyor. 

Green Park Pendik
The Greenpark Grubu'nun Pendik Temenye bölgesindeki 30.000 dönüm arazi üzerinde 500 oda 1.100 yataklı otel inşaatı devam ediyor.

Finans-İnşaat-Mevzuat-Muhasebe-Hukuk-Değerleme vb. birçok disiplini içinde barındıran değerleme uzmanlığı gerçeğe en yakın değeri bulmakta iddialıdır. Pazar araştırma raporları-değerleme raporları-proje değerleme raporuna ihtiyaç duyan şirketler ve bireyler, profesyonel gayrimenkul değerleme uzmanlarının üye olduğu değerleme uzmanları derneğine başvurarak ilgili kişilere ulaşılabilir.

*Cem Tayfun Yılmaz: Değerleme Uzmanları Derneği Genel Sekreteri, Turkmall

Takvim
<<Temmuz 2014>>
Pzt Sal Çar Per Cum Cmt Paz
  1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31      
Haber Bölümleri
Haber Kategorileri
Yayınlanan haberlere günlük olarak yukarıdaki takvimden, haberlerin kategorilerine ise aşağıdaki listeden ulaşabilirsiniz.