Vizzion Europe, modern karma kullanımlı, ofis, konut, otel ve alışveriş merkezi gibi yönetim esaslı projeler geliştiriyor. Grup, tüm gayrimenkul gelişim sürecini düşey olarak entegre eden çeşitli hizmet sektörü şirketlerinden oluşuyor. Vizzion Europe Grup, 2005 yılından beri Türkiye'de de etkin ve farklı aşamalarda çeşitli projeler yürütüyor. Rael Estate Publishers - REP, şirketin Başkan ve Kurucusu olan Şefik Birkiye'ye, onu ve şirketini Türkiye'ye getirenin ne olduğunu sordu.
Şefik Birkiye, 1954 yılında Ankara'da doğdu, 1978 yılında Brüksel'de La Combre Mimarlık fakültesinden mezun oldu ve yüksek lisans derecesini şehircilik üzerine Catholic University of Louvain'den 1981 yılında aldı. 1979 yılında, önceleri Atelier d'Art Urbain adı ile bilinen Vizzion Architects'i kurdu. 1997 yılında, mimariye daha küresel bir yaklaşım segileyip, üstlenen projelerin gelişim sürecine doğrudan katılım sağlayabilmek için Vizzion Europe'u kurdu. 2006 yılında ise şirkete yeni bir yön verebilmek için ortaklarından ayrıldı. Bu hamle, projelerinin tüm gelişim sürecini doğrudan yönetebilmesine izin verdi.
Vizzion Europe mimarlık üzerine nasıl bu kadar uzun boylu deneyime sahip oldu? Bunun, projeleriniz üzerindeki etkisi nedir?
1979 yılınca aslında Atelier d'Art Urbain adında bir mimarlık ofisiydik. Bu yüzden mimarlıkta yıllarca deneyim edindik. Bu, projelerimize bir mimarın perspektifinden, tasarım bakış açısı ile yaklaşmamıza neden oluyor. Her projenin tasarımına katkıda bulunmayı önemsiyorum. Her yapının kendi kültürel kimliği, hem konumu hem de çevresinin tarihinin etkisi ile oluşan bir kimliği olduğuna inanıyorum. Her zaman geçmişe dair elemanlarla, bugünün beklentilerini dikkate almaya çalışıyorum.
Vizzion, proje geliştirme sürecinde ve öncesinde yerel şartlar ve kültürle ilgili nitelikli bilgiyi nasıl ediniyor?
Vizzion Architects'in ilk projeleri öncelikli olarak Brüksel'deydi. Zamanla uluslar arası gelişen ünümüz sayesinde adımız Fransa, Lüksembürg, Hollanda, Türkiye, Mısır ve Virjin Adaları'nda duyuldu. Projenin gerçekleştirileceği yerde doğru insanları konumlandırmak çok önemli; bu yüzden geçmişteki tüm irtibatlarımızı kullanıyoruz. Bu, eski ortağımı ve mimarlık günlerine dair tüm irtibatları da kapsıyor.
Türkiye'de orta vadedeki planlarınız neler?
Türkiye bizim için çekici bir ülke ve bunun tek nedeni benim Türkiye'de doğmuş olmam değil. Küresel kriz ortamında her yerde olduğu gibi Türkiye'de de kredi bulmak zor. Bu yüzden yakın gelecekte, gayrimenkul gelişiminin finansal fazında daha az yer alıyor olacağız. Ancak zaten satın almış olduğumuz 3 büyük arsada yatırımcı olarak proje geliştireceğiz. Daha büyük başka arsalarda da seçeneklerimiz var ancak onlar biraz daha zaman alabilir. Bu "kötü yılları" yönetimimize yatırım yapmak ve zaten geliştirilmesi yıllar alacak projeler üzerinde çalışarak kullanacağız. Istanbul Seaside, Karadenize komşu çok büyük bir proje. 1.300 hektarlık ufak bir şehir ve bunun gelişmesi biraz zaman alacak. Aynı zamanda Taksim'de moda alışveriş merkezi yapımında çalışıyoruz ve izin belgeleri için başvurduk bile. Ancak şu anda başka yeni proje almayı düşünmüyoruz.
Türk gayrimenkul sektörünün performansını Batı Avrupa'nınkiyle kıyasladığınızda nasıl görüyorsunuz?
Getiriye bakarak konuşursak, iyi yapılırsa oteller, alışveriş merkezleri ve hizmet/servis apartmanları Avrupa'ya kıyasla daha kazançlı. Yani Türkiye'nin performansı Avrupa'dan daha iyi ancak burda da başka sorunlar var. Yönetim açısından daha karmaşık, dil farkı var, belgeleme genel olarak zayıf ve bankalar gayrimenkul kredilerine göre yapılandırılmamış. Bankaların verecek yeterli ana para veya kredisi olmadığı için de Avrupa'ya kıyasla daha çok sermaye kullanmamız gerekiyor.
Sürdürülebilirlik hakkında ne tür adımlar atıyorsunuz? Kıtalar çapında geçerli bir sertifika sistemi geliştirmek konusundaki düşünceleriniz neler?
Tabi ki binanın ekolojik açıdan, enerji korunumu, doğal ya da geri dönüştürülmüş malzemeden inşaası gibi açılardan Avrupa düzenlemelerine uyması gerekir. Ancak bu tür düzenlemeler sadece bir altlıktır, herkes tarafından uygulanması gerekir ancak herkese en yüksek seviyeyi uygulatamazsınız. Biz daha ileri gidiyoruz çünkü yönetim esaslı projeler yapıyoruz. Bu yüzden binanın sürdürülebilirliği çok önemli. Yaklaşım şeklimiz de sadece yatırımcı yaklaşımı değil aynı zamanda mimari yaklaşım. Günün şartları ve teknolojisi sayesinde güneş panelleri ile enerji üretmek, sıcak su elde etmek, fazladan yalıtım yapmak, çift hava cidarlı iklimlendirme sistemleri kullanıp enerjiyi geri dönüştürmek çok da pahalıya mal olmuyor. Bu tip teknolojiye yatırım yapmak mantıklı çünkü endüstriyel anlamda üretiliyor ve teknik açıdan fazladan yükü de artık çok daha düşük ve banka faizleri de düşük. Vizzion olarak, düzenlemelerin gerektirdiklerinden daha öteye geçiyoruz çünkü biz, binanın değerini getirisi ile ölçen yatırımcılarız. Bu nedenle işletme maliyeti bizim için çok önemli.
Bankaların kredi vermekte çekingen davrandığından bahsettiniz. Yakın gelecekte, paranın nereden geleceğini düşünüyorsunuz?
Sanırım gelecek aylarda tüm dünya olarak, özelleşmiş projelerle ilgilenen daha çok yatırımcı bulacağız. Gayrimenkul geliştiriciler insanların hangi binaya yatırım yaptığını, getirisinin ne olduğunu, yatırımının nerede olduğunu bildiği proje bazlı yatırımlarda daha çok kaynak bulabilecekler. Önümüzdeki yıllarda enflasyon da artacağı için, gayrimenkul yatırım enflasyon artışına karşı önlem olarak da görülebilir.
