Fannie Mae ve Freddie Mac -konut piyasasına büyük borçlar bırakan kamu tarafından yaratılmış işletmeler- hakkında ne yapılması gerektiği sorusu finans ve gayrimenkul konularından daha fazlasını içeriyor. Bir dönemin sonunu işaret ediyor.

Furman Üniversite'sinden tarihçi A.Scott Henderson, ev sahibi olma peşine düşmenin 1930'lardaki Büyük Buhran'a denk geldiğine işaret ediyor. Bazı açılardan bu büyük bir başarı hikayesi. 1940 yılında hane halklarının yüzde 44'ü ev sahibiydi. 1985 yılında ise bu oran yüzde 64 seviyesindeydi. Evlerin büyüklükleri ve kaliteleri dramatik anlamda artış gösterdi. Bilindiği üzere ev sahibi olmak mahallelerin istikrarına katkıda bulunurken emlak geliştirme konusunda cesaretlendiricidir.

Ancak ne yazık ki, bu mantıklı hedefi aptalca bir fetiş haline getirdik. Herkes ev sahibi olamaz. Bazıları fazlasıyla genç ve kayıtsız. Bazıları yaşlı ve bağımlı kimileri de çok fakir veya sorumsuzdur. Ayrıca ev almak istemeyenler de olabilir.
Ev sahibi olmak neredeyse orta yaşlı olup orta sınıfta yer alanlar arasında evrenseldir. Bu da 45 - 54 yaşlarındaki Amerikalıların dörtte üçüne ve 55 - 64 yaşları arasındakilerin ise beşte dördüne denk gelir.

Hükümet ev sahibi olmayı iki şekilde destekler: Vergi ve harcamalar politikası ile kredi piyasaları...

Kongre Bütçe Ofisi (CBO)'nin bildirdiğine göre ev sahiplerine sunulan vergi indirimleri 2009 yılında 120 milyar doları geçti.

Bu avantajlar, yüksek gelir sahibi kişileri büyük vergi tasarrufu sağlayan daha büyük ve pahalı evleri almaya cesaretlendirerek borçlandırdı. Bu hem haksız hem de gereksiz bir durum. Buna karşılık hükümetin düşük gelir sahibi kiracılara verdiği sübvansiyonlar çok daha cılız ve yetersiz oldu. Toplamda verilen desteğin yüzde 25'ine karşılık geldi.

Ucuz kredi sübvansiyonu Fannie Mae and Freddie Mac tarafından işletiliyordu. Bu kamu destekli şirketler, birer ekonomik melez ve fakir alıcıların ev sahibi olmalarını hedeflerken kar elde etmeye odaklanan işletmelerdi.



Mükemmel bir evlilik gibi görünüyordu. Kar elde edeceklerdi ve edindikleri ucuz kredilerle mortgage kredilerini finanse edeceklerdi. Kongre, bütçe kısıtları dışında ev sahipliğini destekleyebilirdi. 2009 yılı itibariyle Fannie ve Freddie 5,5 trilyon Dolar borç vermişti. Ancak özel kar ve kamu faydası evliliği uzun sürmedi. 2008 Eylül ayında Bush yönetimi Fannie and Freddie'den devraldı.

Bu kayıpların gerçekçi olmayan karşılanabilir konut hedeflerinden mi yoksa yüksek kar peşindeki gevşek kredilerden mi kaynaklandığına dair vahşi bir tartışma söz konusu. Doğru yanıt muhtemelen her ikisi de.

İdeal bir dünyada başarısız polikalardan vazgeçilir. Mortgage faizlerinin vergiden indirilmesini ya sonlandıracak ya da düzeltecektik. Kamu destekli şirketlerin kredilerine kısıtlama getirecektik. Sonuçların bu kadar korkunç olmasına gerek yoktu. Ev sahipliği oranı 2004 - 2006 arasındaki geldiği zirve nokta olan yüzde 69'luk oranlardan 67 seviyelerine düştü ve neredeyse 65'ler düzeyinde stabilize olacaktı. İnsanlar daha düşük ödemeler için tasarruf sağlayacaktı.
Buradaki sorun ideal çözümün istenmiyor olma olasılığı. Herkesin bildiği üzere konut piyasaları çöktü. Ev satışları bu yıl biraz yukarı çıkmasına rağmen halen zayıf. Ev fiyatları keskin bir şekilde düştü.

Bir ironi olarak görülecek durum şu an kamu destekli işletmeler her zamankinden daha büyük bir öneme sahip. Kredi veren özel kuruluşlar şu an bu işi oldukça riskli görüyorlar. Devlet garantisi olmadan yapılan ipotekler sınırlı sayıda.

"Inside Mortgage Finance"'ın raporladığı şekilde 2009 yılı içinde yeni ipoteklerin yüzde 95'i Fannie Mae ve Freddie Mac gibi şirketlerin kamu kuruluşları ile birlikte hareket etmesi ile garantiye alındı. 1990 yılından bu yana devlet garantisi payı yüzde 30 ve 50 arasında dalgalandı.

Bu, desteğin ani şekilde çekilmesi durumunda konutta yaşanan depresyonun derinleşeceği anlamına geliyor.

Georgetown Üniversitesi'nden Ekonomist Phillip Swagel ve Vergi Politikaları Merkezi'nden Donald Marron Fannie and Freddie'ye yeni ayarlar yapılması konusunda öneriler getirdi ancak aşırı hızlı ayarlamalar geri tepebilir.
Inside Mortgage Finance'ın yayıncısı Guy Cecela, konut için kalıcı çözümler üretmek için doğru bir zamanda olmadığımızı söylüyor.

Ev sahibi olma konusunda tek odaklı promosyonlar başarısız oldu ve Amerikan rüyasını zayıflattı. Konut balonuna katkı yaptı. Bunu sonlandırmak için "yavaşca acele" etmeliyiz.