|
İmar Rantı...
İmar planlarının sonucunda çoğu kez ortaya çıkan
imar rantı ya da mevcut rantın azalması ya da yok olması olgusu ülkemizde
her zaman tartışılan bir konudur. Zaman zaman basında görülen imarla gelen
büyük rant ya da imar hakkının gasbı gibi haberler yalnız ülke ya da kent
sakinlerinin değil, hukuk ve yargı organlarımızın da kafasını karıştırmakta,
çeşitli plan yapan kurumları suçlayıcı ya da öven yorumlar yapılmaktadır.
Ancak bu yorumların ne kadarının doğru, ne kadarının yanlış olduğu tartışma
götürür.
Özellikle, şunu belirtmekte yarar görmekteyim: Hangi kademede olursa
olsun, başka bir deyişle bir plan, ister bir bölge planı ya da bir kentin nâzım
planı ya da uygulama imar planı olsun kamu yararını koruyan ve planın
kapsadığı ülke topraklarının yine başta kamu yararı adına işlevlendirilmesine
olanak sağlayan bir araçtır. Aynı zamanda bu araç bir yasadır ve her birey
bu yasaya uymak zorunda olup, bu yasanın kendisi için de yararlı olduğuna
inanması gerekir. ''Kendi için de yararlı'' olduğuna inanması için de,
birey, planın hazırlanmasında etkin rol almalıdır. Temsili demokratik
rejimlerde ''Etkin rol almadan amaç'' , bireyin temsilcileri yoluyla ve sivil
toplum örgütleriyle planlamayı etkilemesidir. Kuşkusuz bu planların büyük
bir bölümü halkın temsilcisi olan yerel yönetimlerin meclislerinden, yani
halkı temsil eden bir birimden onay alır. Ancak, uygulamalar izlendiğinde her
zaman bu sürecin doğru çalıştığı ve her onayın çeşitli nedenlerden
dolayı toplum yararı yönünden yerinde olduğu iddia edilemez. Dolayısıyla
yeni hazırlanan ''imar ve şehirleşme'' kanun tasarısında plan denetim
komisyonları oluşturulmaktadır. Bu komisyonların görevi, ilgili idarelerce
yapılan veya yaptırılan imar planlarını onaylamadan önce mevzuat, teknik
yeterlilik, planların kademeli birlikteliği ilkesi, şehircilik ilke ve
planlama esasları ile toplum ve kamu yararına uygunluk açısından denetlemek
olacaktır. Amaç, plan onayının daha sağlıklı ve daha bilimsel olmasını
sağlamaktır. Görüldüğü gibi, kamu yararı bir planlamanın temel amacı
olmaktadır. Kuşkusuz kamu yararının sağlanmasındaki yöntemler, yaklaşımlar
ve planlama modelleri ülkelerin ekonomik yapısıyla da yakından ilişkilidir.
3194 sayılı İmar Yasası'nın 18. maddesinde planlamayla meydana gelen değer
artışı karşılığında ve sosyal ve teknik altyapı gereksinmelerinin karşılanması
amacıyla özel mülkiyetten yüzde 35 oranında ''düzenleme ortaklık'' payının
alınması, ülkemizde kamu yararını gözetmeye yönelik en ciddi kanıttır.
Bugünkü planlama modelimizde, mülk sahibine arsanın arta kalan kısmından
imar hakkı verilmektedir.
Arta kalan kısım, verilen imar hakkıyla büyük bir rant getirebileceği
gibi, mülk sahibinin arzuladığı ranttan daha az bir rant da getirebilir. Düzenleme
alanı içinde ortaya çıkan bu rantın mülk sahipleri arasında eşit paylaşılmasıyla
ilgili dünyada bazı sınırlı yaklaşımlar vardır.
Ancak, planlama sonucunda az ya da çok bir biçimde bu rantın oluşacağı
ve bu rantı hele bizim gibi ekonomik modellere sahip bir ülkede eşit biçimde
paylaştırma olasılığının bugünkü yasalar koşulunda olmadığı da bir
gerçektir.
Yukarıdaki saptamanız ister istemez planlama işlemiyle bir rantın oluştuğu
ve bu rantın mülk sahipleri arasında plan gereği eşit biçimde paylaşılamadığını
anımsatmaktır. Dolayısıyla, bazı mülk sahipleri planlamadan hoşnut
olacak, bazıları da planı ister istemez olumsuz bir biçimde eleştireceklerdir.
Bugünkü planlama modelimizde bu gerçek kaçınılmazdır düşüncesindeyim.
Kuşkusuz bazı istisnalar olabilir, ancak bu istisnaların sayısının çok
fazla olduğu söylenemez.
Toprak rantının ülkemizde, özellikle de yeni imara açılan yerleşim
alanlarında yüksek olduğu açıktır. Dolayısıyla lüks konut üreten özel
şirketlerden tutun da, az ve orta gelirli bireylerin oluşturdukları
kooperatiflere kadar imarsız arazilerin satın alınması ve yasal yollarla
elde edilen mevzii imar planlarıyla bu arazilerin yeni yerleşim alanlarına dönüştürülmesi
uzun yıllardır herkesin bildiği bir olgudur.
Arazinin konumu, topografik özellikleri, altyapı olanakları, pazarlama koşulları
gibi bir dizi neden imara açılan yeni yerleşimin oluşturduğu rantın
mertebesini belirlemektedir. Bu rantın bir bölümü vergi olarak kamuya dönse
de, büyük bir payı mülk sahibinin olmaktadır.
Bu olgu bugünkü ekonomik sistem içinde yasal olduğu gibi, arsa
sahiplerinin veya girişimcilerinin olumsuz eleştirilmesine neden olmamalıdır.
Sorun, acaba söz konusu rantın daha büyük bir payının bugünkü liberal
ekonomik sistem içinde kamu yararına dönüştürülüp dönüştürülmeyeceğinde
yatmaktadır.
Girişimcinin riski, yani uzun yıllar araziye yatırım yapması, binaları
üretmesi, bunları pazarlaması gibi giderleriyle, elde ettiği rantın arasındaki
oranın da serbest piyasa koşullarına göre saptanacağı kesindir. Bu oran,
pazarlama yeteneğine, üretimin kalitesine ve hangi gelir grubu için tasarlandığına
göre değişir. Kuşkusuz, oranın girişimcinin girişim potansiyelini yok
etmeyecek bir büyüklükte olması gereği de dikkat edilecek en önemli
husustur. Aksi takdirde, bu arazilerin plansız kullanımı gibi sorunlarla karşılaşmak
kaçınılmaz olacaktır.
Kaçak yapılaşma artacak, çevre koşulları yönünden sakıncalı olan
araziler de daha sonra birçok örnekte yaşadığımız gibi, kaçak yapılarla
birlikte ve imar ıslah planları yoluya yerleşime açılacaktır. Bunun en güzel
kanıtı dünya literatürüne girmiş olan Sultanbeyli örneğidir.
Sonuç
Göç alan kentlerimizdeki nüfus artışı ve gelişmiş kentlerdeki yapılaşma
eğilimleri yeni yerleşim alanlarının planlanmasına doğal olarak ülkemizde
de neden olmaktadır. Hazine ve özel mülkiyete ait arazilerin yerel yönetimlerce
en kısa sürede çevresel koşullar koşutunda planlanması sağlıklı bir
kent gelişmesinin vazgeçilmez öğesidir. Kuşkusuz arazilerin imara açılmasıyla
bir rantın oluşacağı açıktır. ''Rant oluşacak'' veya bir arazinin ''salt
üst gelir grubu'' için imara açılıyor gerekçesiyle yeni yerleşim alanları
açmayalım diyemeyiz. Önemli olan, yukarıda değindiğim gibi imarla elde
edilen rantın, serbest piyasa koşullarında bugünkünden daha fazla kamu
yararına dönüşebilmesidir.
Yerel yönetimlerin daha şeffaflaşması, vergi reformunun ve vergi
denetiminin sağlıklı bir biçimde gerçekleşmesi, yerel yönetimlerle ilgili
harç saptama mevzuatının değiştirilmesi gibi enstrümanlarla (araç) söz
konusu rantın daha fazla kamu yararına dönüşmesi sağlanabilir veya yasal düzenlemelerle
imar haklarının hamur edilmesi ve bu hakların paydaşlar arası bölüşümünde
kamu payı oranının yüksek tutulması öngörülebilir. Yazımın başında
değindiğim yeni planlarla ilgili ''yanlış'' veya ''doğru'' tartışmaların
önüne bu arçların yardımıyla geçilebilir kanısındayım.
Ülkemizde bir avuç toprağın dahi plansız kalmaması umuduyla...
Cumhuriyet -Prof. Dr. Mete Tapan
|
