|
İstanbul'da iş alanlarındaki değişimler
İstanbul'da Anadolu yakası ve Avrupa yakası'nda iş alanlarını oluşturan
bölgelerde doluluk boşluk ve kira oranlarında değişim gözleniyor. Bu değişimin
sebeplerini ve istatistiki bilgileri inceleyen araştırma raporunun sonuçları
aşağıda verilmiştir.
 Anadolu yakası A sınıfı
ofis piyasasını oluşturan bölgeler olan Kozyatağı, Altunizade ve Kavacık'a
son zamanlarda gelişme gösteren Ümraniye de eklendi. Anadolu yakasında ofis
stoğunun büyük bir kısmını barındıran Kozyatağı'nda geçtiğimiz yılda
%40'ların üzerine çıkan boşluk oranları, son yapılan araştırmaya göre
%42.1 oranına düşmüştür.
Kozyatağı bölgesinde 2 sene öncesine kadar olan dönemde liste kira değerleri
brüt 13-15 USD/m²/ay iken, yapılan araştırmalara göre Haziran 2002'de brüt
13,72 USD/m²/ay, Kasım 2002'de brüt 12,91 USD/m²/ay, Mayıs 2003'de ise brüt
11,98 USD/m²/ay seviyesine kadar gerilemiştir.
 2002 yılında birçok
firmanın Altunizade'den taşınmaları sonucunda, bölgede yeni ofis arzı doğmuştur.
Bu durum, boşluk oranlarında ani bir yükselişe neden olmuştur. Ancak, Mayıs
2003'de yapılan araştırmada, boşluk oranlarının %33,3 değerine gerilediği
görülmüştür. Son yapılan araştırmada Altunizade Bölgesi'nde ofis birim
liste kira değerlerinin, önceki dönemlere göre az bir düşüş göstererek
brüt ortalama 14,63 USD/m²/ay'a gerilediği anlaşılmıştır.
 İstanbul Anadolu yakasının
yeni gelişen iş alanı olarak göze çarpan Kavacık Bölgesi henüz beklediği
kiracı profilini oluşturamamıştır. Bölgedeki ulaşım, enerji, telekomünikasyon
gibi birtakım altyapı eksikliklerinin yanında, çevredeki düşük düzeyli
konutların varlığı da bu bölgedeki boşluk oranlarının yükselmesindeki
en büyük sebeplerden birini oluşturmaktadır. Son yapılan araştırmada
Kavacık Bölgesi'nde ofis birim liste kira değerlerinin, önceki dönemlere göre
az bir düşüş göstererek brüt ortalama 8,45 USD/m²/ay'a gerilediği anlaşılmıştır.
Anadolu yakasındaki ofis bölgelerine genel itibariyle balıdığında özellikle
Kozyatağı ve Altunizade'de devam eden düzenli kira düşüşü nedeniyle, bu
bölgelere olan talebin artacağı tahmin edilmekte aynı şekilde, boşluk
oranlarının da azalması bekleniyor.
Kavacık Bölgesi'nde ise, bölgedeki bir takım yetersizlikler giderilmediği
takdirde, boşluk oranlarının %35 - %40 seviyelerinde seyredeceği bunun yanında
bölgedeki kira değerlerinin cazip olmasından dolayı ofis talebinde bir artış
meydana gelebileceği tahmin ediliyor.
Avrupa yakasına baktığımızda merkezi iş alanını oluşturan Maslak ve
Levent'te Mayıs 2003 tarihi itibari ile 146.676 m² toplam boş ofis arzı
bulunuyor.
 İstanbul Merkezi İş Alanı
içerisinde en çok talep gören bölge olan Levent'deki boşluk oranı geçtiğimiz
Kasım ayından itibaren %0,99 oranında azalarak son iki yılın en alt
seviyesine düşmüştür. Önümüzdeki dönemde, Levent Bölgesi'nde ofis
talebinin artması beklenmekle beraber, yeni ofis binalarının pazara girmesi
ile birlikte boşluk oranının %11-13 seviyelerinde seyredeceği tahmin
edilmektedir. Geçtiğimiz sene içerisinde brüt 16-17 USD/ m²/ay olan Levent
Bölgesi liste kira değerleri, şu anda ortalama olarak brüt 14.57 USD/ m²/ay
seviyesindedir.
 Maslak bölgesine bakılıdığında,
bölgenin üç değişik belediyeye bölünmesinden kaynaklanan imar farklılıkları
bulunuyor. İstanbul Merkezi İş Alanı içerisinde özellikle Levent Bölgesi'ne
alternatif olarak talep gören Maslak Bölgesi'nde, geçtiğimiz 6 aylık dönem
içerisinde azalan boşluk oranları, son yapılan araştırma sonucu Kasım dönemine
göre %1.19 oranında azalarak %38.39 seviyesine inmiştir. Türkiye'nin politik
ve ekonomik durumu, yabancı sermaye girişi gibi etkenler göz önüne alındığında,
önümüzdeki dönemde Maslak Bölgesi'nde liste kira değerlerinin ortalama brüt
10-12 USD/m²/ay değerlerinde seyredeceği tahmin edilmektedir.
Avrupa yakasına genel olarak bakıldığında, önümüzdeki dönemlerde
Levent Bölgesi'nde boşluk oranlarının, pazara yeni girecek Tekfen Tower gibi
binalar ile birlikte bir miktar artması beklenmektedir. Maslak Bölgesi'nde
kira değerlerindeki düşme sürecinin azalarak sona ereceği ve değerlerin
belli bir süre dengede kalacağı tahmin edilmektedir. Maslak Bölgesi kira değerlerindeki
düşüşün devam etmesinde rol alan etkenlerden birinin, Levent Bölgesi kira
değerlerindeki gerileme olduğu söylenebilir.
Linkler:
Kuzey Batı Gayrimenkul Hizmetleri: www.kuzeybati.com.tr
Kuzey Batı Gayrimenkul Hizmetleri
|
