|
Konut
Sektörünün Finansmanı
Türkkent'in (Türkiye Kent Kooperatifleri Merkez Birliği) XVI'ncı İlkbahar
Semineri 22-25 Nisan 2004 tarihleri arasında yapıldı. Seminerde ağırlıklı
olarak ''Toplu konut finansmanında bankalar sisteminden kaynaklanan olanaklar''
ve ''1163 sayılı Kooperatifler Yasası'nı uygulamada ortaya çıkan artılar-eksiler''
tartışıldı, bildiriler sunuldu.
Konut sorununun çözümü hem toplumsal, hem genel makro ekonomik etkileri açısından,
öncelikli olmasına karşın özellikle son yıllarda geri plana itilmiş,
ekonomik sorunlar listemizin başlarında yer almayan bir konu.
İnşaat sektörü gerek konut yapımı gerek sınai, ticari, sosyal, kültürel
yapılar ve altyapı yatırımları açısından ekonominin önemli faaliyet
alanlarının başlarında yer alır. İş, çalışma, istihdam olanağı
yarattığı gibi, çeşitli alt sektörlerden girdi alımı nedeniyle de
ekonomide hareketlenme, canlanma yaratmaktadır. İnşaat sektörü içinde de
konut yapımı büyük bir ağırlığa sahiptir. Konut yapımı, büyük ölçüde
inşaat sektörünün büyüme hızını da belirlemektedir. Türkiye'de inşaat
sektörünün GSMH içindeki payı özellikle 1994 ekonomik bunalımından sonra
gerilemektedir. İnşaat sektörünün GSMH içindeki payı 1994'te yüzde 6.7 düzeyinde
iken, 2003 yılında bu pay yüzde 4.0'e değin gerilemiştir.
Buna koşut olarak konut yatırımlarının sabit sermaye yatırımları içindeki
payı 1995 yılında yüzde 37.3 iken, bu pay 2003 yılında geçici tahminlere
göre yüzde 11.3'e düşmüştür.
İnşaat sektöründe küçülme, gerileme, ekonomik büyüme ve ekonomik büyümenin
düzenli olması açısından önem taşımaktadır.
Konut sorununun toplumsal boyutu en az ekonomik boyutu kadar konut edinme, sağlık
koşullarına uygun konutlarda yaşama, barınma, eğitim, sağlık gibi kişinin
toplumsal haklarının başında gelir. İnsan haklarına saygıdan söz edildiği
bir dönemde, bu hakların yasalarda, bildirilerde, sözleşmelerde kalmaması,
yaşama geçirilmesi gerekir.
Konut sorununun, eğitim, sağlık, gelir ve servet dağılımı sorunlarının
çözümü açısından da büyük önemi vardır. İyi koşullarda barınma, kişinin
gerek ruhsal, gerek fizyolojik sağlığına katkıda bulunduğu gibi eğitime
daha fazla zaman ayırma olanağı da yaratmaktadır. Konut sahipliği, gerek
hizmet sektöründe, gerek GSMH içinde önemli paya sahiptir. GSMH içinde bu
pay 2003 yılında yüzde 4.8 olarak hesaplanmıştır. Ayrıca ülkemizde özellikle
kentlerde yaşayan orta ve düşük gelir grupları için konut başlıca servet
unsurunu oluşturmakta, bir birikim, güvence aracı oluşturmaktadır.
İşimize geldiği biçimde AB'ye uyum gerekçesi ile yasa değişiklikleri
yapacağımıza; AB'deki bazı kurumları, onların faaliyetlerindeki ülkeleri,
sorunlara yaklaşım tarzlarını incelesek, ülke koşullarımıza göre,
bunları yaşama geçirmeye çalışsak daha yararlı bir iş yapmış oluruz.
Konut sorunu ve çözümü AB ülkeleri için önem taşımakta, bu konuda
politikalar geliştirerek uygulamaktadırlar. AB ülkelerinde sorunun finansman
boyutunun çözümünde kuşkusuz bazı farklar bulunmakla beraber, ortak özellikler,
ilkeler şöyle özetlenebilir: Finansman sorunu, esas itibarıyla, bu konuda
uzmanlaşmış, bir ihtisas bankaları ya da finansman kurumları ile çözülmektedir.
Bu finansman kurumları emlak bankaları, ipotek bankaları, yapı birlikleri ya
da toplulukları, biriktirme sandıkları şeklinde olmaktadır, konut finansmanı
30 yıla kadar uzayabilen uzun süreli ve düşük faizli kredi gerektirdiğinden,
sorunun sosyal boyutu da olduğundan kamunun doğrudan ya da vergi indirimleri
ve özendirmeleri yoluyla dolaylı katkısı bulunmaktadır. Kolektif birikim,
karşılıklı dayanışma, yardımlaşma, konut tasarruf ya da mevduat hesapları
yoluyla sağlanan kaynakların hesap sahiplerine bir zaman aralığı ile kredi
olarak kullandırılması, başka bir deyişle kaydırılmış kredi yöntemi,
konut finansmanının diğer özelliklerini oluşturmaktadır.
Türkiye'de konut sorununun çözümü için 1927 yılında Emlak ve Eytam
Bankası kurulmuş, bu banka daha sonra Türkiye Emlak Kredi Bankası, Türkiye
Emlak Bankası (Konutbank) unvanlarını almıştır. Banka özellikle 1980
sonrası kötü yönetim, amaç dışı kredi kullandırmaları, özür dilerim
bir hortumlama aracı işlevi görmesi sonucu mali açıdan zor duruma düşmüş,
2001 bunalımı sonucu da TC Ziraat Bankası'na devredilmiştir, günümüzde Türkiye'de
konut finansmanında uzman bir kurum bulunmamaktadır. Gerçi ülkemizde ticaret
bankaları, bir ölçüde konut kredisi vermektedirler. Ancak bu krediler daha
çok tamamlama kredisi, esaslı onarım kredisi, yenileme kredisi şeklinde
olmaktadır. Açıklanan geçici verilere göre tüketici kredilerinin (kredi
kartları dahil) 2 Nisan 2004 tarihi itibarıyla yüzde 7.6'sı, konut kredisi
niteliğindedir. BDDK raporuna göre de 2003 yılında tüm inşaat sektörünün
(konut kredileri dahil) banka kredileri içindeki payı yüzde 5.6'dır. Bu
paylar, konut yatırımlarındaki gelişmeler, sorunun çözümü için yeterli
bir çaba gösterilmediğini ortaya koymaktadır. Gerçi Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın
konut projeleri ve uygulamaları vardır. Ancak bu uygulama, yukarıda verilen
tabloyu değiştirmemekte, sorunun çözümünde yeterli olmamaktadır. Bu
konudaki önerileri, başka bir yazımızda özetlemeye çalışacağım.
Cumhuriyet - Öztin
akgüç
|
