|
Konut Sektörü
Finansmanı Konusunda Bazı Öneriler
Konut sektörünün toplumsal ve genel ekonomi açısından önemi ve bu sektörün
finansmanına egemen olan bazı ilkeler, 30.04 tarihli yazıda bu köşede özetlenmeye
çalışılmıştı. Bu yazıda Türkiye'nin geçmiş uygulamaları ve AB ülkelerinin
konut sektörü finansmanı göz önünde tutularak bazı öneriler geliştirilmeye
çalışılacaktır.
* T. Vakıflar Bankası'na konut finansmanında bir ihtisas bankası olma
görevi verilebilir.
Konut kredileri, bir yerde ihtisas kredisi niteliğinde olup, bu alanda
uzmanlaşmış kredi kurumlarına gereksinme göstermektedir. Nitekim ülkemizde
de bu amaçla 1927 yılında Emlak ve Eytam Bankası kurulmuştur. Çeşitli
unvan değişikliklerine uğrayan bu banka özellikle 1980 sonrasında kötü yönetim,
amaç dışı verilen krediler ve kuruluş amacının çarpıtılması sonucu
mali açıdan zor duruma düşmüş, 2001 krizinden sonra TC Ziraat Bankası'na
devredilmiştir. Bugün için Türkiye'de salt konut sektörünü finanse edecek
bir uzman banka, bir ihtisas finansman kurumu mevcut bulunmamaktadır. Bu bağlamda
ülkemizde, Fransa, Almanya, Avusturya'da güçlü örneklerini gördüğümüz
konut sektörünü de fonlayacak bir kooperatifler bankası ya da kooperatifler
merkez bankası kurulması düşünülebilir, önerilebilir. Türkiye'de
kooperatifler bankası kurulması önerisi yeni değildir. 1930'lu yıllarda da
kooperatifçiliğin ülkemizde gelişmesi yönünde çeşitli öneriler yapılmıştır.
TC Ziraat Bankası'nı yeniden yapılandıran, 1937 yılında çıkarılan 3202
sayılı yasada, anılan banka, kooperatifçiliğin ana öğesi olarak kabul
edilmiş, özellikle tarım kooperatiflerinin merkez bankası olma niteliği
verilmiştir. Yine 1938 yılında faaliyete geçen T. Halk Bankası'nın kuruluş
amaçları arasında küçük esnaf ve sanatkâr kooperatiflerini kredilendirme
yer almıştır.
Kamu ve özel sektörler arasında üçüncü bir sektör olarak halk sektörünün
oluşturulmasının gündeme geldiği 1970'li yılların başlarında,
kooperatifler bankası kurulması önerisi yeniden ele alınmış, yapılan hazırlıklar
yasalaşma aşamasına dahi geçememiştir. Yeni bir kurumun oluşturulması,
zaman, kaynak gerektirdiği gibi siyasal desteği de zorunlu kılmaktadır. Günümüzde
kooperatifler bankası kurulması konusunda siyasal desteğin sağlanması
herhalde düşünülemez. Ancak konut sektörünün finansman ihtiyacı da açıktır.
Mevcut bir finansman kurumuna bu görev ya da işlev yüklenilebilir. Bir ön düşünce
olarak T. Vakıflar Bankası'na bu konuda bir ihtisas bankası işlevi
verilebilir.
T. Vakıflar Bankası, taşınır ve taşınmaz mal ve değerler karşılığında
krediler açmak, ortaklık kurmak veya kurulmuş olanlara iştirak etmek, taşınmaz
mal alıp-satmak ve her türlü bankacılık hizmeti yapmak üzere 1954 yılında
kurulmuştur. Bankanın sermayesinin yüzde 55.0'i Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne,
yüzde 20'si Mülhak Vakıflara ayrılmış olduğundan, T. Vakıflar Bankası,
kamusal sermayeli bankalar grubunda yer almaktadır. Banka, 2003 yılı sonu
itibarıyla 16.0 katrilyon TL'yi aşkın varlık tutarı, 12.0 katrilyon TL'den
fazla mevduatı ile Türkiye'nin yedinci büyük bankasıdır. Bankanın kuruluş
amaçları arasında taşınmaz ipoteği karşılığı kredi açmak, taşınmaz
mal alım satımı yapmak da bulunmaktadır. Bankanın istikrarlı artan bir
mevduatı, yurt yüzeyine yaygın 293 şubesi bulunmaktadır. Bankanın
sermayesi arttırılarak yapı kooperatiflerinin, kooperatif merkez
birliklerinin ortak olması da sağlanabilir.
* Konut finansmanı kamu kesimi katkısını gerektirir.
Özellikle düşük gelirli grupların konut edinebilmesi, gecekondulaşmanın
önlenebilmesi, gecekondu bölgelerinin ıslahı için kamunun, AB ülkelerinde
de gözlendiği gibi doğrudan ve/veya dolaylı katkısı gerekir. Dolaylı katkıya,
yapı tasarruf hesaplarına ödenecek faizlerde vergi kesintisi (stopaj) oranının
düşük tutulması, konut kredilerinin vergi, resim, harç istisnasından
yararlanması, borçlular tarafından ödenen taksitlerin vergi açısından
gider yazılabilmesi, vergi iadesinden bir ölçüde yararlanabilmeleri gibi...
* Konut finasmanında karşılıklı dayanışma, yardımlaşma, kolektif
birikim temel ilkelerden biridir.
Konut edinme kredilerinden yararlanacak olanların, değişik ölçülerle
de olsa, yapı tasarruf hesabı ya da mevduat şeklinde katkıda bulunması, işin
özüne uygundur. Hazırlanacak projelere göre emek de belki sermaye olarak
konulabilir. Kaydırılmış kredi yönteminin uygulanabilmesi için, yapılan
katkı ile alınacak kredi arasında bir zaman aralığının bulunması
gerekir.
* Hazine arazilerinin müteahhitlere kat karşılığı verilmesi yoluyla
kaynak yaratılması gibi yollara başvurulmamalıdır.
Değerli kamu arazilerini müteahhitlere verip, lüks konutlar yaptırıp ya
da işhanları kurdurup, bunların satışı yoluyla fon yaratmak ve böylece düşük
faizli krediler için kaynak oluşturmak bana ters gelmektedir. ''Zenginden alıp
fakire vermek'' sloganı 1980'li yılların başlarından beri kullanılmakta,
sonuçta fakirden alınıp zengine verilmektedir. Kentlerdeki Hazine arazileri
park olarak ya da kamuya ait kültürel yapılar için kullanılmalıdır.
Kamunun arazileri, özel kişilere, şu ya da bu gerekçe ile kaptırılmamalıdır.
Ticaret bankaları da, tüketici kredileri kapsamında konut tamamlama esaslı
onarım, yenileme kredileri verebilirler. Ancak ticaret bankalarının bu tür
verecekleri kredilerle konut sektörünün finansman sorunu çözülemez.
Barınma da eğitim, sağlık gibi temel sosyal haklardandır. Özellikle
sosyal demokrat partiler, insanca barınma sorununu çözecek programlar geliştirmelidirler.
Cumhuriyet - Öztin Akgüç
|
