|
Mortgage bu yıl başlıyor
Emlak İpoteği Karşılığı Kredi (Mortgage) sisteminin
2005 yılı içinde başlatılacağı siyasi otorite tarafından açıklandı. Bu konuda
hazırlanmış bulunan yasa tasarısı da Sermaye Piyasası Kurulu'nca eleştiriye
açılmış bulunuyor. Benim beklentim, yasa tasarısının hukukçuların,
ekonomistlerin ve bu işin pratiğini yapacak olan kuruluşların katıldığı bir
ortamda tartışıldıktan sonra ve yabancı danışmanların da katkılarıyla dört
dörtlük bir hale getirilmesi. Ancak, yasanın da geciktirilmeden çıkarılması
gerekiyor.
Şimdiye kadar bir kaç yazımda sisteme eklenmesi
gereken hususlardan bahsetmiştim. Benim de "pet project"im olan bu konuda diğer
önemle göz önünde tutulması gereken konular şunlar:
a) Bir "Şehir Planlaması Ofisi" kurulması ve bu
ofiste, şehirlerin bölge bölge ayrılıp, bölgelerin alt yapılarından başlayarak,
bina biçimlerine kadar inen detaylı çizimlerinin yapılması. "Yeni Türk Mimari
Stili"nin yaratılması da bu ofiste yapılacak. Halen, Amerika Birleşik
Devletleri(ABD)'nde 45 bölge ofisinde 30.000 üye bu konuda çalışıyor. Üstelik,
bu ofisler özel sektöre kurduruldu.
b) Nasıl otellere yıldız veriliyorsa, binalara ve
dairelere de bulunduğu yere ve sağladığı kolaylıklara göre sınıflandırma
yapılmaya başlanılması. Bu sınıflandırma, otoritelerin kontrolünde önde gelen
emlak şirketleri tarafından da yapılabilir. Sınıflandırma kredilendirmenin ve
vergilendirmenin daha objektif biçimde yapılmasını sağlar.
c) Gelişmiş ülkelerde çok yaygın olarak uygulanan,
devlet arsalarının alt yapıları ve planları belirlenerek ve hatta üzerinde
yapılacak gayrimenkul planları da verilerek, uzun vadeli olarak
kiralanması(leasehold) sisteminin başlatılması gerekiyor. Halen, devlet arsa ve
arazileri işgal edilmiş ve üzerlerine gecekondu yapılmış durumda. Bu araziler,
üzerinde gecekonduları bulunan kişilere şehir ve bina planlarına uyulmak
kaydıyla ucuza ve uzun süreli kiralanabilir. Bu kişiler de müteahhitlerle arsa
karşılığı anlaşarak ev sahibi olabilirler. Oy kaybetmeden gecekondulardan
kurtulmanın tek yolu bu görünüyor. Ancak, bu sistem çok detaylı şartlar
konularak uygulanmalı.
d) Emlak İpoteği Karşılığı Kredi (Mortgage) sistemi
uygulanacak olan gayrimenkul inşaatlarında, sağlığa zararlı asbestos,
formaldehit, radon, kurşun gibi maddeler kullanılmamış olması lazım. Bu ve
benzeri maddelerin kullanılmadığı konusunda, Emlak İpoteği Karşılığı Kredi
öncesi bir rapor alınması gerekiyor. Böylelikle, sisteme, genel insan sağlığını
otomatik olarak koruyan bir görev de verilmiş oluyor.
e) Emlak İpoteği Karşılığı Kredi (Mortgage)
kullanacak olan kişilerin, krediye ehil sayılabilmeleri için aylık gelirlerinin
% 30'u ile kredinin aylık ödentisini, % 40'ı ile de tüm vergi ve bakım giderleri
dahil kredi taksidini ödeyebilmeleri lazım(bu oranlar, ABD'de sırasıyla % 28 ve
% 36). İşte, sistemin başlatılabilmesi için "olmazsa olmaz" denilen düşük faiz
oranı ve enflasyonun gereği bu noktada ortaya çıkıyor. Bu nedenlerle, kredi
verilecek şahısların gelir durumlarının iyice araştırılması da gerekiyor. Yani,
sistem konuşulduğu gibi her isteyene istediği kadar kredi sağlayan bir yapıda
değil. Bu konularda, benim başka çözümlerim de var. Onları başka bir yazımda ele
alacağım.
Sistemin kurulmasında yapılacak olanlar bunlarla da
kalmıyor. Bütün bu uygulamaların Türk sistemine adaptasyonu gerek. İş zor ama,
imkânsız değil.
Milliyet - Yaman Törüner |
