Tüketimin düştüğünü, ancak konut talebinin henüz düşmediğini önceki hafta yazdık. Öte yandan bazı kentlerde konut fiyatları hızla artmaya devam ediyor. Özellikle de İstanbul'da. Bunun nedeni genellikle nüfusa bağlanıyor. Yani talebi belirleyen nüfusun konut fiyatları üzerinde egemen olduğu düşünülüyor. Oysa konut fiyatları sadece nüfus artışına bağlı olsaydı, krizlerde de konut fiyatları artardı.

O zaman konut fiyatlarını ne belirliyor? ABD'de bu konuda iki ay önce bir araştırma yayımlandı: Süper-yıldız kentler (Joseph Gyourko, Cristopher Mayer, Todd Sinai). Araştırmada fiyatların çok hızlı artması üç nedene bağlanıyor: Konut sayısının azlığı, ABD'de yüksek gelirli kesimin büyümesi ve bu kesimin ev bulamaması nedeniyle düşük gelirlilerin konutlarını bile talep etmesi.

Süper - yıldız kentler
Süper-yıldız kentlerde konut yapmak için mekânsal sorunu olduğundan arzın esnekliği olmuyor. Bu durumda ev edinmeye büyük gereksinim duyan, yani yüksek bir bedeli ödemeye razı olanlar, hali hazırdaki kıt olan konutlara talep yaratıyor ve fiyatlar da haliyle uçuyor.

Araştırmacılara göre 1960-1980 arasında süper-yıldız kent kategorisine sadece San Francisco ve Los Angeles giriyordu. Ancak 1970-2000 döneminde New York ve Boston'un dahil olduğu 20 yeni kent bu kategoriye girdi.

Yıldız kentlerin bir özelliği de üst gelir gruplarının yoğunlaşması. Örneğin San Francisco'da yılda 110.000 doların üzerinde kazananlar 1970-2000 döneminde yüzde 21 oranında arttı. Oysa ülke genelinde bu sadece yüzde 9 artmıştı.

Yıldız kentlerde yüksek gelirliler yüzde 43 daha fazla olurken, yoksullar da yüzde 11 daha az oluyor. Yıldız kentlerin bu ekonomik özelliği sosyal ve kültürel açıdan da önemli farklar getiriyor. Bir yandan çalıştıracak işçi bulma sorunu çıkarken, diğer yandan çok renkli bir kültürel yaşam hızla gelişiyor.

Bir tek İstanbul
Bu araştırma ışığında acaba Türkiye'de yıldız kentler hangileri? Sadece İstanbul mu? Ya da başkaları sayılabilir mi? Ankara'yı yıldız kent saymak zor. Çünkü Ankara'da arsa sorunu olsa da en azından mekân sorunu pek yok. İstanbul'da ise deniz ciddi bir sınırlama yaratıyor.

Nüfus da daha hızlı büyüyor. Üstelik ülkenin diğer kentlerinde belli bir birikim yaratan üst gelirliler sürekli İstanbul'a göçüyor. İşte bu nedenle emlak fiyatları İstanbul'da çok daha hızlı gelişiyor. Bazı semtlerde bazı evlerin fiyatları da bu nedenle inanılmaz düzeylere ulaşıyor.

İzmir ve Antalya'yı da yıldız kent saymak güç. Elbette oralarda nüfus artıyor. Üst gelirliler de zamanla sayısal olarak artıyor. Ancak başka bir kentteki üst gelirli özel olarak bu kentlere göçmüyor.

Yıldız kentlerde temel sorun arsa kıtlığı. Bunu aşmanın tek yöntemi kent dışında uydu bölgeler yaratmak ve genel ulaşım damarlarıyla bunları merkeze bağlamak.

Ancak İstanbul'da bu damarları yapmak bir türlü mümkün olmadı. Kent merkezlerinde fiyatların çok hızlı artmasının nedeni de buradan kaynaklanıyor. Bu durumda kentin belli eksenlerinde hem fiyatlar uçuyor, hem de yoğunluk artıyor.