Haberler

Arsayı üzerine tescil ettirmeyen yapı kooperatifine KDV istisnası yok

Tarih: 27 Ağustos 2007 Kaynak: Zaman Yazan: Ziya Perver
İnşaat, 2003 yılından itibaren yıldızı parlayan sektörler arasında. Özellikle faiz oranlarında yaşanan düşüş, konut talebine ivme kazandırdı.

Büyük şirketlerin pazarladığı dairelerin ortalama gelire sahip insanların ödeme gücünü aşması, Toplu Konut İdaresi''nin talebi karşılayamaması, başını sokacak bir ev sahibi olmak isteyenleri, müteahhitlere ve konut yapı kooperatiflerine yönlendirdi. Bu arada Maliye''nin inşaat sektörü çerçevesinde oluşan bu katma değeri fark edip üzerine gitmesi ve kayıt dışı kalan faaliyetleri vergilendirme kapsamına alması fazla uzun sürmedi. Özellikle suistimale uğradığı düşünülen konut yapı kooperatiflerinin KDV istisnası veya indirimli KDV avantajından faydalanmaları konusunda yeni bir düzenlemeye gidildi. Artık, kooperatiflerin KDV istisnalarından faydalanabilmesi için inşaat yapacağı arsayı adına tescil ettirmesi gerekiyor.

Mali denetimler sebebiyle yer yer duraksamaya giren inşaat sektöründe, alınan tedbirlerden sonra oluşan yeni duruma adapte olmak için farklı mekanizmalar geliştirildiğine şahit oluyoruz. Tabii geliştirilen her yeni yöntem de Maliye''nin bir başka düzenleme yapmasına sebep oluyor. Konut yapı kooperatifleri ile ilgili durum da böyle. Kendi üyelerine konut temin etmek maksadıyla kurulan bu kooperatiflerin, 150 metrekareyi aşsa bile her türlü konut teslimi KDV''den istisna tutuluyor. Ayrıca konut yapılması taahhütlerine de KDV Kanunu''nda avantajlar tanınıyor. Buna göre 29.07.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri KDV''den istisna, 29.07.1998 tarihinden sonra inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat-taahhüt işleri ise konutların 150 metrekareden büyük olup olmadığına bakmadan yüzde 1 oranında KDV''ye tâbi tutuluyor. Bu avantajdan faydalanmak için yapılacak işin taahhüde bağlanması ve kooperatifin sadece kendi üyelerine konut teslimi yapması gerekiyor. Kendi üyeleri dışındaki kişi ve kurumlara yapılan taahhüt işleri ve kendi üyelerine teslim edilse bile taahhüde bağlanmadan yapılan teslimlerde KDV yüzde 18 olarak uygulanıyor.

Çok cazip imkanlar sunduğu için bu uygulama da maalesef suistimal ediliyor. Bu yüzden Maliye, konuyla ilgili son yayımladığı tebliğde, konut yapı kooperatiflerinin KDV istisnası veya indirimli KDV avantajından faydalanmalarını yeni şartlara bağlandı. Yeni düzenlemeye göre bu kooperatiflerce yapılan inşaat taahhüt işinin, bina inşaat ruhsat alış tarihine göre, KDV''den istisna tutulması veya KDV''nin yüzde 1 oranlı uygulanması için; inşaat yapılacak arsanın kooperatif adına tescil edilmesi gerekiyor. 28.07.2007 tarihinden itibaren düzenlenecek inşaat taahhüt sözleşmeleri kapsamındaki taahhüt işleri için geçerli olan bu şartın; kooperatif kisvesi altında yap-sat işi yapan ve kooperatiflerin avantajından faydalanan müteahhitlerin önüne geçme maksadıyla çıkarıldığını düşünüyorum. Fakat kanunda yer almayan bu şartın tebliğle getirilmesi kanunilik ilkesine aykırılık teşkil ediyor. Bu düzenleme aleyhinde açılacak iptal davası, tebliğin iptali ile neticelenecektir. Nitekim 2003 yılında bir sirküler ile aynı düzenleme yapılmış ve Danıştay, kanunda bahsedilmeyen ve düzenleyici mahiyet arz eden bu hükmü iptal etmişti.

İnşaattan ne tür vergi alınıyor?
Şimdi inşaat işlerinde ne tür vergiler alınıyor, bu vergiler hangi aşamalarda doğuyor, bu konuda yaşanan belli başlı uyuşmazlıklar nelerdir bir göz atalım. Öncelikle kendi arsası üzerinde kendisi, çocukları veya kardeşleri için inşaat yapan kişinin bu faaliyeti vergiye tâbi değil. Bunun dışında yapılan inşaatlar genel olarak vergi kapsamında. Gelir Vergisi Kanunu''nda (GVK) gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu ifade ediliyor. Devamlılıktan kastın, bir faaliyetin yıl içerisinde birden fazla yapılması veya yılda bir kere olmak üzere 2 yıl üst üste yapılmasını anlamak gerekiyor. Kısacası Maliye, inşaat yetkilisi, organizatör veya inşaat operatörü gibi isimler adı altında icra edilen faaliyetlerin ticari faaliyet kapsamında inşaat işi olarak değerlendirilmesi ve bu işlerden elde edilen kazançların GVK''nin ticari kazançla ilgili hükümleri çerçevesinde vergilendirilmesi gerektiğini düşünüyor. Böyle olunca satılan dairelerden elde edilen kazanç üzerinden hem Gelir Vergisi hem de KDV alınması söz konusu oluyor.

Gelir Vergisi bakımından vergilendirmede elde edilen hâsılattan bu inşaat için katlanılan masraflar (arsa bedeli, inşaatın yapımında kullanılan malzeme, işçilik, genel giderler, makine ve teçhizat alım ve kiralama giderleri, amortismanlar, plan ve proje giderleri gibi harcamalar) düşüldükten sonra kalan tutar vergiye tâbi tutuluyor. Kat karşılığı arsa alınması halinde arsa sahiplerine verilen daireler de arsa bedeli olarak maliyete ilâve ediliyor. KDV''de ise durum biraz karışık. Özellikle arsa karşılığı yaptırılan daire ve dükkân inşaatı işlerinde, arsa sahibinden müteahhide arsa teslimi, müteahhitten arsa sahibine ise inşaat işi şeklinde hizmet söz konusu. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslim ve hizmet işlemlerinin her biri ilke olarak KDV konusuna giriyor.

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir iş olarak sürdürmesi halinde bu arsa teslimi de KDV''ye tâbi. Fakat arsa teslimi arsa sahibinin gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi bir faaliyet olarak ortaya çıkmışsa, bu teslimde KDV aranmıyor. Buna mukabil müteahhit tarafından arsa karşılığı verilenler dâhil, yapılacak mesken, garaj ve işyeri teslimlerine KDV uygulanması gerekiyor. KDV oranı, net alanı 150 metrekareye kadar olan meskenlerde yüzde 1, net alanı 150 metrekareden büyük mesken ve her türlü işyeri, garaj teslimlerinde yüzde 18 olarak uygulanıyor. Net alandan anlaşılması gereken; meskenin kullanılan bölümüdür. Yani dairenin brüt alanından ortak alanlar, balkon, asansör boşluğu hatta mesken içerisindeki duvarlar bile düşüldükten sonra geriye kalan bölümler kastediliyor.

Mahkeme, ''arsa karşılığı alınan daireden KDV alınamaz'' diyor
Sahiplerine arsa karşılığında verilen dairelerin KDV''ye tâbi olduğu ve emsal değer üzerinden katma değerinin hesaplanıp beyan edilmesi gerektiği hususu mükellefler ile vergi daireleri arasında uyuşmazlıklara sebep oluyor. Emsal değer üzerinden hesapladıkları söz konusu vergiyi arsa sahiplerinden alamayan müteahhitler, bu vergiyi kendi ceplerinden ödemek istemediklerinden mahkemelere müracaat ediyor. Mahkemelerin çoğu bu konuda mükellefleri haklı buluyor ve bir nevi mal takası özelliği arz eden bu işlemden KDV alınmaması gerektiği yönünde kararlar veriyor. Öte yandan faizlerdeki düşüşlerin ucuz ev alma imkanını doğurmadığını, aslında cepten çıkan paranın hemen hemen aynı olduğunu belirtmekte fayda var. Çünkü faiz düşünce konut talebi artıyor, ev fiyatları yükseliyor. Dolayısıyla maliyette pek bir değişiklik olmuyor.
Takvim
<<Haziran 2011>>
Pzt Sal Çar Per Cum Cmt Paz
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30      
Haber Bölümleri
Haber Kategorileri
Yayınlanan haberlere günlük olarak yukarıdaki takvimden, haberlerin kategorilerine ise aşağıdaki listeden ulaşabilirsiniz.