Başlığı detaylandırmaya geçmeden bir soru sormak istiyorum; 2003 sonrası İstanbul’daki emlak fiyatlarını “tavan yapan dinamikler” acaba Türkiye’nin tamamı için geçerli mi? Türk sahilleri de “İstanbul” kadar prim yaptı denebilir mi?
Sevgili dostlar, Avrupa kaynaklı yayınları ve özellikle mortgage krizi sonrası finansal kuruluşlar tarafından yazılan raporları incelerseniz, ilginç detaylara rastlayabilirsiniz; Türk kıyıları, İstanbul’a göre “farklı” algılanıyor ve Avrupa’da “kendileri ile kıyaslanmayacak bölgelerden” oldukça aşağıda “sınıflandırıyorlar...”
Peki sahillerimiz, özellikle Avrupa’nın her açıdan bizden “iyi olmayan” bazı bölgelerine göre neden bu şekilde algılanıyor?
Son iki yıl içinde düzenli olarak yaptığım “kriter” araştırmalarında bu sene de “aynı gerçeği” bir kez daha fark ettim: Katalonya, Endülüs, Valencia örneklemelerinde, ortalama 300 metrekare, bahçeli, deniz görür, standart bir villa için 500 bin ile 1.5 milyon euroluk bir değer bandı “normal” görülürken, Bodrum, Kemer, Alanya, Antalya ve Çeşme’de aynı özellikler için normal görülen değer 250-300 bin euro...
Aynı sıralama içinde Peleponez ve Yunanistan’ın Ege kıyıları için ‘normal’ görülen en düşük değer ortalama 500 bin euro olurken, Türk sahilleri, listede Yunanistan’a göre oldukça aşağılarda... İlginç bir not daha aktarayım; Hırvatistan kıyıları dahi hâlâ “değerlendirmelerde” Türk kıyılarından ‘daha yüksek’ değerler ile sorgulanıyor...
Peki “Türk sahillerine” biçilen değer neden bu kadar düşük? Acaba nerede hata yapıyoruz? Yoksa kasıt mı var? Biz farkına varmadan bu tip sınıflamalar ile kıyılarımız ‘ucuza mı’ kapatılmak isteniyor? Avrupalılar’a satıldıktan sonra mı “fiyat” kriterleri değişecek?
Ortaya koymak istediğim detay burada gizli; Türkiye gerek yeni dünya düzeninde süratle değerlenen konumu, gerek kıyılarının doğal kalitesi, gerekse hayat renkliliği açısından Yunanistan, İspanya ve yeni AB ülkeleri ile kıyaslanamayacak kadar iyi durumda...
Bu gerçeklere rağmen Türk kıyıları, şu anda hak etmediği bir fiyatlama sürecinden geçmekte olup, diğerlerine bakınca “olması gerekenden çok ucuz” elden çıkmakta...
Bu noktada aklınıza şu soru gelebilir; zaten satılan evler çok pahalı, daha mı pahalı olsun? Sorun “içeride bize göre” pahalı olması değil. Avrupa’da bir bankadan, Yunanistan’da bir ev almak için kredi almak istediğinizde “önünüze bir liste koyuyorlar” ve “kriterlere bakarak” size limit açıyorlar. Banka, Yunanistan’da bir eve “500 bin euro ödediğinizde” her şey “normal” algılaması içinde işlemi yaparken, Türkiye için yapılan bir başvuruya “bu kadar para etmez” raporu veriyor... Söylemek istediğim de tam burası; bize “kaynakta yapılan büyük bir haksızlık” var. Böyle bir yapı içinde, “olması gerekenin altında bir fiyat bandı” Türkiye için “kendiliğinden” ortaya çıkıyor.
Sonuç: Avrupalılar kıyılarımızı “etmez” kafası içinde “ucuz” fiyatlamakta ısrar etmeye devam etseler bile; önümüzdeki dönemde Türk sahilleri için oluşabilecek “arz-talep dengesi” ve “Avrupalı’nın bize gelme zorunluluk katsayısı”, bilinçli bir politika ile yapacağımız fiyat ayarlamasını rahatlıkla kaldırabilir...
Son söz: “Piyasadaki fiyat doğrudur” tespiti bu yazıya “antitez” olarak sunulursa, vermek istediğim detay atlanmış olabilir. Söylemek istediğimi bir kez daha tekrar ederek bitireyim; yurt dışındaki “fiyat algılaması” bizi diğerlerinden ucuz bırakıyor ve ben net olarak; “elimizdekilerin değeri bu değil” diyorum... Avrupa’da eşi benzeri olmayan sahillerimiz, Yunanistan’dan, hatta Hırvatistan’dan bile ucuz olamaz...