Dernekler eliyle yapılan yolsuzlukların nasıl gerçekleştiğini geçen hafta açıklamaya çalışmıştık. Bugün de arsa rantının yarattığı imar yolsuzluklarının nasıl yapıldığını belirtmeye çalışacağız.
İmar yolsuzluklarının en önemli yöntemi, imar durumu plan notlarında avantaj sağlayan değişiklikler yapmaktır.
Emsali (yapı inşaat alanının imar parseli alanına oranı olarak tanımlanan KAKS’a emsal denir) değiştiremiyorsanız plan notuna öyle bir hüküm koyarsınız, inşaat alanını olması gerekenden çok farklı duruma getirirsiniz. Örneğin 20 dönümlük bir arsanız var. Bu arsa 45 derece meyilli. Emsali 3 yükseklik (H) serbest. Normal olarak bu inşaatın kodu (binalara parselin yüz aldığı yolun İmar Yönetmeliği’nin 21. maddesinde belirtildiği şekilde zeminin oturacağı yerin belirlenmesine kod verme demektir) diyelim ki yolda bordür taşı var bu durumda binanın ön cephe ortası hizasındaki bordür taşı üst seviyesinden verilir. Bu durumda zemin üstü inşaat alanı (20.000 m2x3 emsal=60.000 m2) ve zemin altı alanlar ticari amaçla kullanılmayan yönetmeliğin yapılmasını öngördüğü bodrum katları olur. Oysa plan notlarına siz “Bodrum katları emsale dahil değildir” derseniz size 20 dönüm 10 bodrum=200.000 m2 inşaat alanı çıkar.Toplam 260.000 m2inşaat alanı ile muhteşem bir rant elde edersiniz.
Emsal uygulanacak arsa alanının net değil de brüt alınması da inşaat alanını arttıran bir yoldur. Bu da plan notu ile halledilir.
Bu imar artışlarını kim yapıyor? Arsa, imarı çözecek kişi tarafından iyi fiyatla satın alınıyor ve imar artışı yeni sahip tarafından sağlanıyor. İmar artışının sağladığı rant X,Y,Z arasında paylaşılıyor. Bunun için yüzlerce örnek bulabilirsiniz. İmar işini halleden ya siyasi yönden ya da parasal bakımından güçlü olmalıdır. Bunun dışında hiç kimse bu işi halledemez. Güçlü kişilerin siyasi rengi de rant yaratmak söz konusu olduğunda önem arz etmez. Bunu herkes yapar veya yapmak ister. Bu rantın cazibesine kapılamayacak kişi düşünülemez.
İkinci yöntem imar planlarında lejant değişiklikleri yapmaktır.
Bir arsa okul alanına ayrılmışsa siz de oraya bir alışveriş merkezi yapmak istiyorsanız bu alanı ticari alana çevirmeniz lazımdır. Bunun için Milli Eğitim’e gidersiniz “Ben şurada 3-5 tane okul yapacağım. Bu arsada okul olması şart değildir. Buna ilişkin yazılı verir misiniz” dersiniz. Bu konuda anlaşma sağlayıp yazıyı alıp belediyeye verirseniz, arsanız okul alanından çıkarılıp ticari alan haline getirilir. Alışveriş merkezi yaparak sağlayacağınız rantın ufak bir kısmı ile okul yaparak ve gerekli sosyal transfer fonlarını da (STF) vererek güzel bir ranta sahip olursunuz. Yeşil alanın inşaat yapılabilir haline getirilmesi de önemli rant sağlayan lejant değişikliklerinden biridir.
Üçüncü yöntem imarsız alanlara konut veya işyeri imarı vermektir.
Normalde imarsız alanlar veya konut veya işyeri imarı olamayacak yerlere imar vererek rant yaratmak da klasik belli başlı yollardan biridir.
Dördüncü yöntem imar mevzuatına aykırı olarak çekme mesafelerini asgaride tutmaktır.
Bu yöntemde bina çekme mesafeleri neredeyse yok denecek şekilde yapılarak toplam inşaat alanı arttırılır. Bu normal konut binalarından ziyade büyük ticari alanların inşaatında uygulanır.
Beşinci yöntem imara açılacak alanlara yatırım yapmaktır.
Belediye ile ilişkileri iyi olan güçlü kişiler imara açılacak ve imar değişikliği yapılacak yerlerle ilgili alacakları fısıltıları iyi değerlendirip buralara yatırım yaparlar ve ucuza arsa alırlar. Bunu yapmayan veya bu avantaj eline geçtiğinde değerlendirmeyen hiç kimse olamaz. Bu konuda “Hayır, ben bu avantajı kullanmak istemiyorum” diyen çıkmaz. Çünkü aykırı davranılması eşyanın tabiatına aykırıdır.
Altıncı yöntem yatırım yapılan yerleri imara açtırmaktır.
Yukarıdakinin tam tersidir. Arsalarınızın olduğu yeri belediyeye veya imar yapma yetkisi olan TOKİ’ye imara açtırırsanız uzun süre bekleyecek olan arsalarınız birden prim yapar ve muhteşem rant elde edersiniz. Ancak bunun için gücünüzün olması gerekir.
İmar rantına yol açan en önemli hususlardan biri de TOKİ’nin imar yapma yetkisidir.
Belediyeler dışında doğrudan doğruya imar yapma yetkisi TOKİ’ye verilmiştir. TOKİ konut üreteceği yeri belirlemeye ve buraya istediği imarı vermeye yetkilidir. Bu yetkinin yanlış kullanımı bazı kişilere rant veya avantaj sağlayabilir. Örneğin TOKİ’nin konut yapacağı yer merkezden çok uzakta olsa bile siyasi gücü olan bir kişinin arsası ise imara açılabilir. Daha önce villa imarı olan bir yere konut imarı verip arsanın daha çok inşaat yapılabilir olması da sağlanabilir. Bu da arsa sahibine önemli rant sağlar.
Bütün bunlara yol açan arsa spekülasyonudur. Bir ülkede arsa spekülasyonu vergilenmedikçe bu rant ve yolsuzluklar önlenemez. Bunun için satılmadığı halde imar veya diğer ekonomik sebeplerden enflasyon oranının veya diğer yatırım araçlarının ortalama getirisinden daha fazla değer kazanan arsalar spekülatif kazanç sağlamış demektir. Bu değer vergilendiği veya rant devletle yahut yerel yönetimlerle resmi olarak paylaşıldığı takdirde imar rantının biraz olsun önüne geçmek mümkün olur. Çünkü bu yolsuzlukların sebebi, ülke ekonomisinin çarpık yapısı ve dine imana bakmayan paranın cazibesidir.