Yaklaşık bir yıl önce konut kredisi faizleri yüzde 1.5'lar seviyesinde iken konut kredisi kullananlar bankalarına akın edip ödemeye devam ettikleri kredilerini daha düşük faizden yenilemek istedi. Ancak bankacılar kredi yenileme yani refinansman işleminin her kredi kullanan için uygun olmadığını belirtip beş yıllık kredilerde vade bitimine 1.5 yıl, 10 yıllık kredilerde ise vadesinin dolmasına yaklaşık 3 yıl kalanlar için bu işlemin kâr değil, tam tersi zarar yarattığına dikkat çekti.
Önce Faiz Ödeniyor
Bunun nedeni ise kredi geri ödemelerinde bankaların önce ana para değil, faizi tahsil ediyor olması. Örneğin 100 bin TL'lik kredi kullandınız ve 5 yıl vade ile geri ödeyeceksiniz. Faiziniz yüzde 1.5. Eğer sabit faizli bir kredi kullandıysanız her ay ödeyeceğiniz tutar 2.539 TL. İlk taksidin 1.039 TL'si ana para, 1.500 TL'si ise faizden oluşuyor. Aynı kişi beş yıllık kredisinin ilk dört yılını ödediğinde yani 48'inci ayında, sabit ödeme olduğu için yine taksit olarak 2.539 TL ödüyor. Ancak bu kez ödemenin 2.092 TL'sini ana para, buna karşın 446 TL'sini ise faiz oluşturuyor.
Yatırımcı Zarar Edebilir
Bu yüzden geçen yıl yüzde 1.5 faizle kredi kullanan bir kişi düşen faiz oranları yüzünden bu yıl kredisini refinanse ettiğinde önemli oranda kâr ederken, aynı şartlarda bir krediyi dört yıldır ödeyen bir kişi düşen faiz oranlarına rağmen zarar edebiliyor. Yandaki tablolarda da bu açıkça görülüyor.
Vadeye 3 Yıl Varsa Dikkat!
Bankacılık çevreleri 5 yıllık kredide vade sonuna yaklaşık 1.5 yıl, 10 yıllık kredide ise yaklaşık 3 yıl kalan kredi kullanıcılarını refinansman yapmamaları konusunda uyarıyor. Çoğu kredi kullanıcısının ‘Düşen faiz oranlarından konut kredimi yenilemek istiyorum' diyerek kendilerine başvurduğunu söyleyen bir bankanın üst düzey yetkilisi, bu konuda şu bilgiyi verdi: "Ancak çoğu müşteri düşük faizden kredisini yenilediğinde zarar ediyor. Onları ikna etmekte zorluk çekiyoruz. Çok net veriler elimizde olmamasına rağmen bugün Türkiye'de kullanılan toplam konut kredilerinin ancak yüzde 35-40'ının refinansmana uygun olduğunu tahmin ediyorum. Geri kalan büyük çoğunluk zaten refinansman yapınca zarar ediyor veya bu çabaya değmeyecek kadar düşük tutarlarda kârlar elde ediyor. Bugüne kadar refinansman yapanların oranı ise yüzde 10-15 civarında."
Kredi Yenilemeyen de Var
Refinansmana uygun yüzde 10-15'lik bir kesim daha olduğunu söyleyen aynı bankacı bu kesimin ise faiz biraz daha düşebilir veya elde edilen kârı yeterli bulmadıkları için beklemeyi tercih ettiğini belirtti. Bazı bankalar bu süreçte her gelene refinansman yaparken, bazı bankalar bu işlemden sadece kâr eden müşterilerine refinansman uygulayıp çok az kâr eden veya etmeyen müşterilerini ise ikna etmeye gayret gösterdi. Buna karşın bankacılık kaynakları bazı bankaların ise bu konuda çok katı bir tutum sergileyerek hiçbir refinansman talebini karşılamadığını da öne sürdü.
Yüzde 2 Cezası Var
Bu arada refinansman yapmak isteyenlerin karşısına birçok masraf kalemi de çıkıyor. Öncelikle yüzde 2 erken ödeme cezası var. Yani konut kredisinde kalan borcunu ödemek isteyenler yüzde 2 ödeme yapmak zorunda kalıyor. Dosya masrafı ise yüzde 2 ancak tüm bankalar bu masraf konusunda önemli oranda indirimler yapıyorlar. Türk bankaları arasında genelde bu tutar tabloda yer aldığı gibi 1000 TL civarında yoğunlaşıyor. Bankalar kredi verecekleri gayrimenkulün değer tespitini ise banka dışındaki ekspertiz şirketlerine yaptırıyor. Ekspetrtizin maliyeti ise bankalar arasında farklılık yaratmıyor 500 TL.
Refinansman Talebi Fazla
Ağustos sonu ile eylül ayının ilk 15 gününde kredi kullanıcılarının refinansman talebi zirve yapmıştı. Ancak şubeler bugün bile yeni konut kredisi vermekten çok müşterilerinden gelen refinansman taleplerini karşıladıklarını söylüyor.
Tablo Neyi Anlatıyor?
İlk tabloda 100 milyon TL'lik bir krediyi yüzde 1.5 faizle kullanan ve bunu beş yılda geri ödemeyi taahhüt eden bir kişinin ödeme planı görünüyor. Bu kişi 60 ay boyunca 2.539 TL ödeyecek.
Ödemenin birinci yılı sonunda faizler yüzde 0.96'ya düştüğü için aynı kişi bankasında refinansman yaptırdığında aylık ödemesi 2.256 TL'ye düşüyor.
En Kârlı İlk Yıl
Böylece toplam kârı 10.349 TL oluyor. Bu krediyi refinanse etmesi yüzünden bankasına yüzde 2 erken ödeme ücreti olan 1729 TL'nin yanı sıra 1000 TL dosya masrafı ve 500 TL ekspertiz ücreti ödüyor. Toplam 3.229 TL düştükten sonra yüzde 1.5 faizle kullandığı krediyi 0.96 faize çevirmesi sonucunda toplam kârı 10.349 TL oluyor.
Aynı kişi 5 yıllık kredisinin yarısını yani 30 ayını ödediğinde ise toplam kârı 2.973 liraya geriliyor. Son 30 ayda ise aylık ödemeleri ancak 2.349 TL'ye gerileyebiliyor. Bu iki işlemde de kredi kullanıcısı kredisini refinanse etmesi sonucunda önemli oranda kazanç sağlıyor. Ancak aynı örnekten devam edersek; yani 100 bin TL'lik beş yıl vadeli kredi kullanan bir kişi bu kez 36 ay ödeme yapıp vadenin dolmasına 24 ay kala refinansman yaparsa bu durumda toplam kazanç 1.228 TL'ye kadar iniyor. Çünkü kredi kullanıcısı önce faiz ağırlıklı ödeme yaptığı için vade sonuna yaklaştıkça krediyi yenileme ve hatta tamamını kapatma çok kârlı olmaktan çıkıyor. Bu örnekte toplam kazanç 1.228 olurken, aylık ödemedeki kazanç ise sadece 51 lira gibi düşük bir
düzeyde kalıyor.
Son Bir yıl Zarar Eder
Buna karşın aynı örnekte 48 ayı ödenmiş bir kredinin kalan 12 ayı için yüzde 1.50 faiz yerine yüzde 0.96 faizle refinansman yapılması durumundaysa kredi kullanıcısı 1.043 TL zarar ediyor. Çünkü vade sonuna doğru yatırımcının aylık ödemesinin neredeyse tamama yakını ana paraya gidiyor, faizin payı ise önemli oranda geriliyor.