İstanbul'un üst ölçekli planına uygun olarak, başta trafik sorununu çözmek üzere Anadolu yakasında birinci derece merkez oluşturma vizyonuyla İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından başlatılar Kartal Yeni Merkez Projesi'nde, imar planlarının hazırlanma ve onay süreçlerinin önemli bir kısmı tamamlandı. Mimar Zaha Hadid tarafından 555 hektarlık alanda hazırlanan ve çevresiyle birlikte 4.5 milyon insanı barındıracak olan Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi çerçevesinde yapılan 1/5.000'lik planların revizyonları yapıldıktan sonra onaylanmıştı. Fakat Kartal bölgesinde ikamet edenlerin ve Kartal Belediyesi'nin planlardan hoşnut olmaması üzerine, planların revize edilmesine karar verilmişti. Revizyon çalışmaları tamamlandığında, 1/5.000'lik planlar yeniden İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nden geçecek ve askıya çıkacak. Planlar askıdan inip, varsa itirazlar değerlendirildikten sonra, bu kez 1/1.000'lik planlarının hazırlanması ve onaylanması sürecine geçilecek.

1/5.000'lik plan neleri kapsıyor?
Hazırlanan 1/5.000'lik plan, 3 milyon metrekarenin üzerinde. Bunun 2.9 milyon metrekaresi sanayi, 319 bin metrekaresinin konut, 200 bin metrekaresi sahil dolgu alanı ve 100 bin metrekaresi de E5 Karayolu... Bölgede yer alan fabrika arazilerinin yüzde 40'ı ise araziden, arsaya dönüşürken kamulaştırılacak.
Yakında askıya çıkacak imar planındaki temel unsur ise Kartal'ı Büyükdere Caddesi'ne alternatif bir merkezî iş alanına dönüştürmek. Türkiye'de ilk defa bu çerçevede proje yapmak isteyenlere, projesine göre imar izni verilecek. Yani turizm ve ticari amaçlı binaların yoğun emsal kullanma hakkı var. Konut yapmak isteyenler ise düşük emsal veriliyor.

Arazinin değeri değil emlak vergisi arttı
Askı sürecinde yeniden yapılan itirazların bu ay sonuçlanmasını beklediklerini söyleyen Kartal Kentsel Geliştirme Derneği Başkanı Ahmet Piker "Yetkili kurum ve kurulların çalışma programlarına alınarak tüm aşamaların bu yıl içinde tamamlanmasını umuyoruz" dedi. Ancak tarihlerden de anlaşılacağı gibi mahalli idare seçimleri yanı sıra, projenin Kartal'a sağlayacağı fayda ve imkânlar yeterince anlaşılmadığı için yapılan itirazlar nedeniyle zaman kaybı olduğunu dile getiren Piker, "Bu zaman kayıpları sebebiyle arazi değerleri de henüz fazla artmamıştır. Ama olası artışlar dikkate alınarak emlak vergileri maalesef artırılmıştır" diye konuştu. Büyüklük açısından dünyada bir benzerinin olmadığı söylenen 360 hektarlık dönüşüm projesinin, etkilediği kurumlar, çevre ve toplum yapısı nedeniyle öngörülmeyen gecikmeler yaşanmakta olduğunu söyleyen Piker, "Başta Kartal'da yaşayanlar olmak üzere tüm İstanbullular'ın ve sivil kuruluşların böyle bir proje sonucunda İstanbul'un göz bebeği bir merkeze sahip olacakları ve nesiller boyu onur ve keyifle istifade edeceklerini anlamaları bu projeye en ciddi katkılardan biri olacaktır" diyor.

Kartal Kentsel Geliştirme Derneği Başkanı Ahmet Piker proje hakkında şu bilgileri verdi:

Yatırım planı...
Planların onaylanması ve yeni parselasyon çalışmalarını takiben:

7-8 milyon dolarlık inşaat,
1 milyon dolarlık alt yapı,
1 milyon dolarlık sosyal donatı yatırımı yapılacağı öngörülüyor.

İstihdam...
İnşaat sürecinde yaklaşık 15 bin kişiye, tüm dönüşüm tamamlandığında ise en az 100 bin kişiye istihdam sağlanacağı planlanıyor.

Proje büyüklüğü...
Proje alanı yaklaşık 360 ha büyüklüğündedir. Bu alanın 35 ha'ı E-5 karayolu ve sahil dolgu alanıdır. Esas olan 325 ha'ın 35 ha'ı ise ‘korunmuş' mevcut konut alanlarıdır. (Not: Korunmuş mevcut konut alanları proje kapsamında maliklerin kendi isteklerine bağlı olarak dönüşebilecek alanlar şeklinde tanımlanmış ve projeye uyumlu gelişimleri için emsal teşvikleri verildi.) Bu proje içindeki sanayi dönüşüm alanı yaklaşık 290 ha'dır. Yollar dışında kalan mülkiyet alanlarının yüzde 30'u kamuya ait. Yüzde 70'i ise çoğunluğu Kartal Kentsel Geliştirme Derneği üyesi Eczacıbaşı, Siemens, Doğuş gibi büyük ve orta ölçekli şirketlerin arazileridir. Proje alanında (yaklaşık değerlerle) Eczacıbaşı'nın 31 ha, Doğuş Gayrimenkul'ün 7 ha, Siemens'in 8 ha, Mutlu Akü'nün 7 ha, Sunta Tahta'nın 6,6 ha, Metal Holding'in 6 ha arazisi bulunuyor.

Neler yapılacak?
Proje alanında yapılacak yaklaşık 4.5 milyon m2 inşaatla, ofis, ticaret, turizm ve konut alanları oluşacak, İstanbul için yeni, modern, ve uluslararası ilgi odağı bir iş ve yaşam merkezi doğmuş olacak. Bu merkez Metro, Marmaray ve deniz ulaşımı ile İstanbul'un tüm alanlarına, Sabiha Gökçen Havalimanı ile yurtiçi ve yurtdışına bağlanmış olacak. Bu büyüklükte bir merkezin gerektirdiği, bütün İstanbul'a da hizmet verecek büyük kamusal alanlar ve kültür merkezlerinin yanı sıra, proje alanı ve çevresinin ihtiyaçlarına yönelik her kademe eğitim, sağlık tesisleri gibi kurumlar da burada yer alacak. Proje alanının, çağdaş mimarlık yaklaşımlarıyla ele alınması, uluslararası altyapı ve üstyapı standartlarını sağlaması; yaşayanlar, çalışanlar ve kullanıcılar için çekici ve işlevsel olması esas alındı.

Bölgede kimler ne kadar araziye sahip?
Ekonomiye yön veren sanayi şirketlerinden pek çoğunun bu bölgede arazisinin olduğu biliniyor. Arazi büyüklüğü bakımından ilk üç sırada bulunan Eczacıbaşı Holding, Siemens ve Doğuş Gayrimenkul'ün yanı sıra, Kibar Holding, Mutlu Akü, Metal Holding, Sunta Tahta, Gözütoklar Yapı, Exsa Export ve Valfsel Armatür'ün Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi içinde arazileri bulunuyor.

1- Eczacıbaşı Holding 317.932
2- Siemens 79.930
3- Doğuş Gayrimenkul 74.265
4- Mutlu Akü 69.671
5- Metal Holding 58.779
6- Sunta Tahta San. AŞ 51.959
7- Gözütoklar Yapı 41.548
8- Kibar Holding 33.355
9- Exsa Export 28.120
10- Valfsel Armatür 26.560
11- Hazır Beton San. 22.817
12- Vatan Plastik 22.070
13- Törk Makina 21.352
14- Böhler Kaynak 21.222
15- Tagi Vatandost 13.653
16- Hedef End. Ürünler 12.108
17- Ünimert Demir Çelik 11.811
18- Aksan Metal 31.235
19- Teknik Çelik Eşya 13.214
20- Seçenler Kauçuk ve Plastik 16.464
21- ABB Elektrik 29.620
22- Küçükçalık Tekstil 18.241
23- Veysel Mermer-Yücel Mermer 19.155
24- Habaş 23.525
25- Celepcioğlu İst. Metal San. 19.512
26- Besan (Unilever) 18.178

Parseller 5 senede değer kazanmadı
2 seneden uzun süredir Kartal Kentsel Dönüşüm Derneği'nde bir yabancı firmayı temsil eden Eva Gayrimenkul Değerleme A.Ş'nin Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, bölgede 4-5 sene önce parsellerin fiyatları yerine ve konumuna göre ortalama 600 TL/m2 civarındayken, (o günkü kura göre bu değer 450 USD/m2 civarındaydı) bugün bu istenen fiyatların 800-2000 USD/m2 civarında olduğunu söyledi ve şöyle devam etti: "Öte yandan dönüp baktığımız gerçekleşen satışlarınsa çok az miktarda olduğunu ve 600-800 USD/m2 seviyesinde olabildiğini görüyoruz. (Karşılığı 900-1100 TL/m2) Nümerik olarak arsa metrekarelerinde değer artışı var gibi görülüyor oysa bu yanlış bir bakış açısı. Gerçek değer artışını sorgulamak için paranın zaman değerini göz önüne alıp 2005 senesinden bu yana paranın enflasyon karşısındaki durumunu incelemeliyiz. Bu incelemeyi yaparsak bu parayı buraya değil başka bir finansal enstrümana yatırsaydık bugün zaten elimizde 1050 TL /m2 para olacağını görüyoruz. Yani aslında 5 senede parseller aslında yüzde 10 bile değer kazanamamış durumda. Ben bu durumu çok trajik buluyorum."

Değer kazanalım derken yerimizde saymışız
Oysa bölgede Kentsel Dönüşüme girmeyen parsellerin değeri son 5 senede alıp başını gitmiş durumunda olduğunu kaydeden Yazıcı, "Buradan şu sonucu çıkarabiliriz, aslında Kentsel Dönüşümle değer kazanalım diye uğraşırken ancak yerimizde sayabilmişiz. Artık ümidimiz planların onanıp değerlerin hızla artması, önümüzdeki dönem yüzümüzün gülmesi. Ama bu güne kadar olan değer artış kaybını kim karşılayacak? Maalesef kimse bunları düşünmüyor." dedi. Kartal Kentsel Dönüşüm kamu-özel sektör birlikteliğinin en özel ve güzel uygulamalarından biridir diyen Yazıcı sözlerine şöyle devam etti: "Tüm tarafların yapıcı olmasına rağmen, dernek üyeleri bu uğurda binlerce dolar harcamışken yine de 5 yıldır süreç tam anlamı ile bitirilememiştir. Çünkü Türkiye'de imar sistemi o kadar içinden çıkılmaz, karmaşık bir hal almış durumdadır ki dinamik dünya hızına bu sistem uyum sağlayamamaktadır. Kısaca söylemek gerekirse ülkemizde bu tür kentsel dönüşümlerde planlamayı olması gerektiği şekilde ve hızda tamamlayamadık, tamamlayamıyoruz. Bu süreçlerde gerekli yasal düzeltmeler yapılmazsa hiçbir zaman da tamamlayamayacağız."

Projenin detayları...
Kartal ve Pendik için geometrik şekillerde oluşan yeni bir mimari ağ ortaya konuluyor. 2 yaka birbirine bağlanacak. Karayolu ve demiryolu bağlantıları ile konut alanlarını birbirine bağlayan yeni bir metropol oluşturuluyor. Yeni bir kimlik oluşturarak bunun var olan alana gömülmesi amaçlanıyor. Projede iş ve konut kuleleri yer alıyor. 2 bin 500 metrekareden 25 bin metrekare büyüklüğe kadar parseller olacak. Karşılıklı büyük kuleler yapılacak. Kenarlarda boş alanlar bırakılarak parklar yapılacak. Küçük binalardan büyük binalara doğru giden bir yapılanma olacak. Geometrik şekillerden oluşan değişik mimari parçalar birbiriyle birleşecek. Ağırlıklı iş kuleleri, az miktarda da konutlar olacak. Kültürel alan, opera evi, park, oteller, restoranlar, yat limanı ve marina yer alacak.

Mimar Zaha Hadid kimdir?
Kartal Kentsel Dönüşüm projesinin mimarı Zaha Hadid, 1950 Bağdat doğumlu. Mimarlık eğitimini Londra'daki Architectural Association'da tamamladı. 1977'de Office of the Metropolitan Architecture'a ortak oldu. Uygulamaları ve teorileriyle Batı ülkelerinde dikkat çeken Hadid, Harvard Üniversitesi Tasarım Yüksek Okulu'nda Kenzo Tange Kürsüsü'ne başkanlık yaptı. Ardından, Chicago'daki Illinois Üniversitesi Mimarlık Okulu'nun Sullivan Kürsüsü'nde de başkanlık görevini üstlendi. 2004'te New Haven, Connecticut'taki Yale Üniversitesi'nde ve Eero Saarinen Mimari Tasarım Misafir Profesörü olarak çalışan Hadid, halen Viyana'daki Uygulamalı Sanatlar Üniversitesi'nde ders veriyor.