Bu günlerde kentsel dönüşüm, kentsel yenileme olarak adlandırılan çoğu uygulama; hazineye ait boş ve az yapılaşmış işgalli alanlara el atmanın, yüksek yoğunluklu yerleşim yerleri oluşturmanın bir aracına dönüşmüştür.

Yeme, içme, barınma, yaşamı sürdürme dahil insan faaliyetlerinin, etkinliklerinin üzerinde sürdürüldüğü, doğal kaynak toprak; erozyon ve deniz doldurulmaları vb. hariç hep aynı kalmıştır. Kişisel mülkiyetin, zenginliğin de kaynağı olan ve çoğalan nüfusla birlikte artan insan etkinlikleri için; daha fazla toprağı edinme, kullanma, değiştirme, dönüştürme, isteği ve gereksinmesi ortaya çıkmıştır. Kamu ve yerel yöneticiler artan kamu hizmetlerini görmek için daha fazla oranda toprağı- araziyi edinmek isterler. Ülkemizin bir gerçeği olan deprem riskine karşın önlem amacıyla yapılacak yenileme ve tamamen yıkım alanlarındaki yapı üretimi gereksinmesi de kentlerin dönüştürülmesi sürecini gündeme getirmektedir. Bu alanlar; daha önce imar uygulaması yapılmış yani arsa ve arazi düzenlemesi yapılmış yerler olabildiği gibi imara aykırı kaçak yapılaşmış yerler de olmaktadır. Bugün bu alanların çoğu yoğun yapılaşmış, imara aykırılığın yüksek oranda olduğu, altyapısı yetersiz, sağlıksız, çöküntü alanlarıdır. Kentlerin çok çeşitli bölgelerinde yaygın olarak bulunan bu alanların; dönüştürülmesi, canlandırılması; kamusal, insani görev ve sorumluluktur. Bu alanlarda imar düzenlemeleri nasıl yapılacaktır? Buradaki topraklara/mülkiyete nasıl karışılacak ve el atılacaktır? Mülkiyete el atmanın yolu ve yöntemi nasıl olacaktır? Bu yol ve yöntemin hem hukuki dayanakları sağlam hem de meşruiyeti olmalıdır.

İki türlü el atma
Bu bağlamda; toprağa-araziye-mülkiyete-taşınmaz mala, yasal anlamda iki türlü karışılır, el atılır:

Mülkiyet hakkının sonlandırıldığı; kamulaştırma yolu ile
Mülkiyet hakkının sürdüğü, yalnızca arazi kullanım kararlarının, fonksiyonlarının değiştirildiği; imar planlarına dayanan, imar düzenlemeleri ile...

Bunlardan kamulaştırma; toprak edinilmesinde en son başvurulması gereken, köktenci, meşruiyeti tartışmalı, uzun hukuki süreç sonunda sonlanan bir yöntemdir.

Arazi kullanımlarının, fonksiyonlarının değiştirilerek; arazi, taşınmaz mal üzerinde mülkiyet hakkının sürdürülmesini, devamını ve yeni mülkiyetlerin oluşumunu sağlayan imar uygulamaları; araziye, mülkiyete el atmanın en çok başvurulan yöntemidir.

Sorun; bunun nasıl yapılacağına ilişkin uygulama araçlarının yasal anlamda belirlenmesi, parasal kaynakların sağlanması, yapılabilir, edilebilir imar planının hazırlanması, hazırlanan imar planının uygulanabilirliği; oluşacak yeni mülkiyetlerin dağıtımı ve bunların tapuya tescil işleminin gerçekleştirilmesidir.

Türkiye'de imar düzenlemeleri, uygulamaları; 3194 sayılı İmar Kanunu'nun "Arsa ve Arazi Düzenlemeleri" başlıklı 18. maddesinde belirtilen ‘eşit oranlı toprak kesintisi/alan eşitliği' yöntemine göre yapılmaktadır. Bu maddeye göre imar düzenlemeleri, imara yeni açılan boş veya az yapılaşmış alanlarda uygulanmaktadır. İmar uygulamaları, idarenin resen ile yapılır. Yani imar düzenlemesi yapılacak alandaki katılımcıların görüşlerinin alınmasına gerek duyulmamaktadır. Bu hali ile bu maddeye göre yapılan ve yapılacak uygulamalar yasaldır ancak meşruiyeti, demokratikliği tartışmalıdır. Alan eşitliği yöntemine göre yapılan imar uygulamalarında; düzenleme bölgesindeki, planla gelen imar, arazi kullanım hakları ne olursa olsun, tüm taşınmaz malların değerinin eşit oranda arttığı varsayılır. Bu artan değer artışına karşılık, düzenleme bölgesindeki ‘umumi hizmetler' için her taşınmaz malda ‘Düzenleme Ortaklık Payı' olarak eşit oranda (maksimum % 40) alan kesilir. Bu alan kesintisine karşılık olacak toprağın, alanın değeri gerçekten nedir? Kesilecek düzenleme ortaklık payı oranına karşın taşınmazın değeri aynı oranda artmış mıdır? Yeterli midir? Meşru mudur? Bu sorulara doğru ve olumlu yanıtlar vermek zordur.

İmar planlarının yasallığı dışında meşru olup olmadığı da çok önemlidir. Bu meşruiyeti sağlayabilmek; imar planları ile getirilen imar haklarına karşılık olacak değerin, katılımcılara olabildiğince adil dağıtılabilmesi ile olanaklı olacaktır. Proje bölgesindeki hak sahiplerinin çıkarlarını korunmanın yolu; planla ortaya çıkan değerin anlaşılır, kabul edilebilir bir dağıtım ölçütüne göre paylaştırılmasıdır.

Deprem riski olan imarlı dahi olsa kaçak, imara aykırı ve yoğun yapılaşmış alanlarda İmar Kanunu'nun 18. maddesinde belirtilen yönteme göre imar düzenlemeleri yapmak olanaklı değildir. Bu nedenle bu tür alanlarda imar düzenlemesi yapabilmek için ‘Kentsel Dönüşüm' kavramı gündeme oturmuştur. Kentsel dönüşüm alanı ilan edilen yerlerde, arazi, taşınmaz mallara el atmak, imar düzenlemesi yapabilmek için meşruluğu, katılımcılığı sağlayacak yeni bir imar uygulama seçeneğinin belirlenmesi zorunludur. Bu alanlarda, değer eşitliğine dayanan yeni bir imar uygulama yöntemi ihtiyaca yanıt verecektir. Bu yöntemin adı: "Değerleme Esaslı Yöntem / Eşdeğerlik Yöntemi" dir.

Ölçüt oluşturmak
Bu yöntemle oluşacak kentsel değerlerin hesaplanması ve hak sahipleri arasında dağıtımı, nesnel olacaktır. Sorun bunun hukuksal ve yönetsel ölçütlerinin, araçlarının oluşturulabilmesidir. Yoksa olumlu kentsel dönüşüm kavramı tartışmalı, korkulan bir kavrama dönüşebilecektir. Bir an önce imar kanunu ile uyumlu kentsel dönüşüm düzenlemeleri bütünleşik ve uygulanabilir yasal güvenceye kavuşturulmalıdır. Bunlar yapılmadan şu anda birçok yerde projelendirilen ve yapılmakta olan uygulamalara kentsel dönüşüm denmesi zor gözükmektedir. Bu günlerde adı kentsel dönüşüm, kentsel yenileme olarak adlandırılan çoğu uygulamalar; hazineye ait boş ve az yapılaşmış işgalli alanlara el atmanın, yüksek yoğunluklu yerleşim yerleri oluşturmanın bir aracına dönüşmüştür. Kentler, mevcut imar planı değişiklikleri ile yapılaşmakta, plan kararları ile yaratılan aşırı ve ölçüsüz kentsel değer belli ellerde yığılmaktadır (rant). Bu yığılma da kentlerin ekonomik ve sosyal uyumunu, ulaşılabilirliğini, kontrol edilebilirliğini zorlaştırmaktadır. Kentsel yerleşimlerin; sosyal ve toplumsal daha fazla oranda ayrışmasına, endişe dozu yüksek tartışılmaların yapılmasına neden olmaktadır. (Prof. Dr.; Okan Üniversitesi Mühendislik -Mimarlık Fakültesi Geomatik Mühendisliği Bölümü)