Geçen yazımda yaptığım seyahatler sonrasında sizinle paylaşmak istediğim pek çok konu içeriği oluştuğunu belirtmiştim. Seyahatimiz sırasında, Amerika’da yapımı gerçekleştirilecek bir proje için, yatırımcı kuruluş ile görüşmemiz oldu. Toplantılar sırasında aklıma pazar sabahları bulmaca eklerinde yer alan "7 farkı" bulun kareleri canlandı. Nereden çıktı bu, demeyin. Anlattıklarımdan sonra bana hak vereceksiniz.

Amerika’da yatırımcı öncelikli olarak uygun arsa araştırması yapıyor. Arsanın sahibi, imar durumu, uygunluğu vb. bir çok kriter öncelikli olarak belirleniyor. Ardından, arsa üzerine en uygun nasıl bir çalışma yapılabileceği, o bölgenin gelecek 10 sene sonrasında nasıl bir gelişim göstereceği, bu alanda kurulacak yapının kiracı ya da alıcıları için neler kazandırabileceği gibi pek çok konu üzerinde pazar araştırması gerçekleştiriliyor. Sonra, arsa hangi gayrimenkul firması tarafından satılıyorsa, onunla irtibata geçiliyor. Nihayetinde beraberce mal sahibi ile görüşülüyor. Anlaşmanın ardından proje dizaynı yapılıyor. Bundan sonra yatırımcı bir inşaat firması buluyor. Las Vegas’ da yapılacak Las Ramblas projesini duymuşsunuzdur. Bu projeyi satacak gayrimenkul firmasının ihtisası gökdelenler, iş plazaları değil. Yani her firmanın kendi ihtisas alanı var. Neyse, artık yatırımcı, inşaat firması, mimar ve gayrimenkul firması bir araya gelmiştir. Konularında uzman 4 ayrı grup, her birinin kendi sorumluluk alanları var. Metrekare fiyatlar, projenin tasarımı vs. her şey netlik kazanıyor. İnşaat başlamadan yüzde 10-15’inin satışının gerçekleşmesi gerekli. Burada sorumlu kim tabii ki gayrimenkul firması. Reklamı ise yatırımcı yapıyor. Bu arada inşaat firması örnek daire hazırlıyor. Firma öncelikli olarak bir değerlendirme raporu hazırlıyor. Gayrimenkul firması diğer gayrimenkul firmaları ile de projeyi ve raporu paylaşıyor. Müşteriler yeni proje ile ilgili işlemlerini istedikleri firma üzerinden gerçekleştirebiliyorlar. Proje başladığında satış yine devam ediyor.

Türkiye'de işler nasıl yürüyor
Şimdi Türkiye’de işler nasıl yürüyor bir bakalım. Sizler de bu arada 7 farkı yakalayın. Farkların neler olduğunu ben söylemeyeyim. İnşaat firması ucuz arsa aramaya başlar. Bu arada gözü Toplu Konut İdaresi veya Hazine’dedir. Eğer buradan arsa çıkarsa şanslıdır. İmar sorunu olmayan bir arsa kapatmış olacaktır. Ancak sahibinden ise, imar durumunu düzeltmekle uğraşır. Sonra "ne yapsam şimdi" diye düşünür. Herhangi bir araştırma ya da uygunluğa yönelik değerlendirme yapılmaz. Hemen bir proje ofisi kurulur. Daha sonra bu proje ofisleri alışveriş merkezi ya da spor merkezine dönüştürülecektir. Ardından mimarlık firması bakılır. Çoğu bunu yapmaya gerek duymaz, çünkü bunun içinde çözümleri vardır. Ardından satış işi için yakın çevre araştırılır. Güvenilen eş-dost çevresinden eğitimli bir arkadaş seçilir. Satış işinin başına getirilir. Ardından reklam verilmeye başlanılır. Son iki yıldır insan kaynakları eklerinin hiç birinde proje satış ofisleri için müdür arandığına rastlamamamıza şaşırmamak gerekiyor. Müşteriler gelmeye başlar. Dünyanın hiç bir yerinde uygulaması olmayan sıramatikten fişlerini alırlar ve beklemeye başlarlar. Sıra geldiğinde proje hakkında kendilerine tüm bilgiler verilir. Proje nasıl değerlenir? Eş değeri var mıdır? O günün koşullarında fiyat artışları ya da 10 sene sonra bu projenin değeri ne olur? tarzında hiç bir soru müşteri tarafından sorulmaz, sorulsa bile bu soruların cevaplarına ilişkin bilgi alıp, alamayacakları bilinmez. Küçük projeler yapan inşaat firmaları son zamanlarda Türkiye’de, projelerin pazarlanmasını gayrimenkul firmalarına vermeye başladı. Büyük firmalar ise buna henüz pek yanaşmıyor. “Outsource” diye bir trend var, biliyorsunuz. Yani; "senin ana konun değilse, bu işi uzmanına ver o yapsın". Nedense bu henüz gayrimenkul sektöründe pek kabul görmedi. Halbuki işlerin uzmanları tarafından yapılması, herkesin kendi işini daha kaliteli bir şekilde çıkarmasına yardımcı olurken, müşteriye daha iyi hizmet sunulmuş olacak. Olayın başka bir yönü de istihdam yaratılması. İnşaat firmaları kazandıkları 100 milyon doların yüzde 3’ünü outsource yapacakları firmalara verecek olsalar, geriye 97 milyon dolar kalıyor. Ekonomistler diyor ki, eğer kazandığınız para ile belli bir limitin üzerinde kalıyorsanız, o kısım içerisinden belli miktarlarda kullanıyor olmak size reel olarak bir şey kaybettirmiyor. Tam aksine gayrimenkul sektöründe belki de 300-400 firmanın ve ona bağlı çalışan 2000’e yakın firma çalışanına iş sağlamış olacaklar. Las Vegas’da herkese göre bir iş var. Onlarda bizim gibi yapamazlar mı? Az firma, az eleman daha çok para. Ama öyle yapılmıyor. Bu yüzden de Las Vegas’da işsizlik neredeyse yok. Her işin uzmanları var. Herkes uzmanı olduğu konu ile ilgili çalışıyor. Türkiye’de ise gayrimenkul firmaları kendi aralarında bile portföylerini paylaşmıyorlar. Amerika’da gayrimenkul firmaları portföylerini tüm ofislere hatta dünyaya açıyor. Hatta bu paylaşımdan Türkiye’de faydalanan bazı ofisler de var.