Kısa vadede bazı semtlerin 'bir daha bu fiyata gelmeyecek' kadar şiştiğini ve siyasi-ekonomik bir kırılmada, bu semtlerde bugün görülen fiyatlarda çok ciddi düşüşler olabileceğini düşünüyorum.
İlk etapta yorumsuz veriler;
1- İstanbul’un nüfusu her yıl, AB’den alabileceği göç hariç, 250 bin kişi artıyor. Bu veriye müzakere sürecinde, ortalama 10 yıl, AB’nin yüzde 0,01’nin de İstanbul’da yaşamak isteyebileceği gerçeğini ekleyin, sonuç; İstanbul’da 12 ayda bir yaklaşık 50 binin üzerinde yeni konuta ihtiyaç var. Bu noktada bir not iletelim; bu 300 bin kişinin bir kısmının akrabalarının yanında, bazılarının halen boş olan konutlarda ve bir bölümünün, özellikle gelir dağılımı yüksek olanların, yeni konut talep ederek orada yaşayacağı varsayılıyor.
2- İstanbul’da konut fiyatları yüksek olarak algılansa bile, İstanbul ile yarışacak kentlerde yapılan ölçümlerle karşılaştırınca; en iyi semtler dahil ortalama fiyatlar hala tepe bölgesine ulaşmış değil. Bu noktada bir detay belirtmekte yarar var; yukarıda bahsedilen ortalama konutlar için yapılmış değerlemeler.
Örnek; Paris ve Londra’da “iyi denebilecek” semtlerde seçilen “normal” sayılabilecek 20 konutun ortalama değeri, İstanbul’un “iyi” denebilecek semtlerinde seçilen “normal” konutlara göre hala çok yüksek. Bazı araştırma şirketlerine göre 5 AB şehri ile İstanbul arasında yapılan kıyaslamada “1’e 4” hatta “1’e 5” fiyat farkları ortaya çıkıyor. Bu araştırmaya İstanbul’un iyi semtlerinde “uç” denebilecek yapılardaki konutlar dahil değil. Örnek; Bağdat Caddesi'nde metrekare fiyatı 4-5 bin doları geçen yapılar var. Bu fiyat “AB ülkelerindeki” normal konutlar ile karşılaştırılınca “pahalı”. Ayrıntı, “semt”, “konut kalitesi” ve “deprem sonrası yeni binaların fiyatlanması” gibi bölgeye özel noktaları kaçırmadan, bu kıyaslamayı yapmakta gizli.
3- Önümüzdeki 5 yılda Türkiye genelinde 100 milyar dolarlık konut pazarı oluşacak. Ortaya çıkacak ihtiyacı finanse etmek isteyen dünya çapındaki fonların büyüklüğü 30 trilyon doların üzerinde. Bu noktada bir hatırlatma; AB veya ABD kaynaklı fon bularak Türkiye’de pazarlamayı düşünebilirsiniz.
4- İstanbul’un varolan nüfus yapısı ile bugün ortalama 400 bin “her kalitede” konut açığı var.
Kredilerin GSMH'a oranı düşük
5- Türk halkının yüzde 10’u bile hala konut kredisi kullanmış değil. Bu oran 10 yılda AB ve ABD standartlarına ulaşırsa, konut kredisi talebi bugünün 6 ila 10 katına çıkabilir.
6- Türkiye’de “konut kredileri çok arttı" gibi abartılı yorumlar yapılsa bile GSMH ile kıyaslandığında kredi miktarı hala GSMH’nın yüzde 10’unun dahi altında. Bunun anlamı; AB ve ABD’de yaşayan hane halkları ile karşılaştırıldığında, Türk halkının borçlanabilme kapasitesinin hala çok düşük bir kısmı kullanılmış durumda.
7- Türkiye’de bankacılık sektörüne olan yoğun ilginin altında, “borçlanma kapasitemizin kullanılmaması” da önemli bir rol oynuyor. Doymamış bir kredi verme piyasası, dünya genelinde parayı plase edip getiri sağlamakta zorlanan yabancı bankaların iştahını kabartıyor.
8- 2004-2005, daha doğrusu AB yoluna girme dönemine kadar, Türkiye ile hemen hemen aynı kategoride görülen “volatil” piyasalarda dahi bugüne kadar kullanılan konut kredilerinin GSMH’ya oranı Türkiye’nin oranının yaklaşık 10 katı büyüklüğünde.
9- Türkiye’de konut kredileri kullanım oranı AB ülkelerine göre ne kadar düşük olsa bile bazı uzmanlar hızlı bir yükseliş beklemiyorlar. Sebebi; hane halklarının tüm gelirlerinin kayıt altında olmaması. Banka ve diğer kurumlar bu noktada çaresiz. Gelir var, ödeme gücü yeterli ama kredi talep edenin bu geliri belgeleme imkanı yok. Türkiye’de konut kredisinin gelişimini “kayıt dışı ekonominin” bitmesi ile doğru orantılı bir denkleme oturtmak doğru olabilir.
10- Konut kredisi pazarının önündeki en büyük engellerden biri de “iskansız” olma durumu. Kredi verenler, talep edenin gelirini belgeleyememesi yanında bir de almak istediği konutu belgeleyememesi sorunuyla karşı karşıyalar. Konut var, yıllardır üzerinde oturuluyor ama kağıt üstünde görünen sadece arsa hatta bazı durumlarda tarla.
Sonuç: “Ev alalım mı, prim yapar mı” diyenlere net olarak verileri aktardım. Benim fikrimi sorarsanız; orta ve uzun vadede “olumlu” düşünsem bile kısa vadede bazı semtlerin “bir daha bu fiyata gelmeyecek” kadar şiştiğini ve siyasi-ekonomik bir kırılmada, bu semtlerde bugün görülen fiyatlarda çok ciddi düşüşler olabileceğini düşünüyorum.