Genellikle gayrimenkul piyasalarındaki fiyat dalgalanmaları her şey olup bittikten sonra gecikmeli olarak algılanır. Tüm tarihi veriler bir düşüşün yaşandığını gösterse de çoğu spekülatör kumar oynamayı bırakmayacaktır. Gayrimenkul spekülatörleri kendilerine yatırımcı derler. Bunun nedeni ev satın alırken hesaplı ve kontrol edilebilir risk almalarıdır.
1990'ların ortalarından sonlarına kadar emlak yatırımı çok bakir bir alandı, çünkü bir evin fiyatını belirlemek için piyasa değerinden tadilat masrafı çıkarılır ve bunun % 60 ila 70'i evin değeri olarak hesaplanırdı. Daha önceki yıllarda emlak fiyatlarının ucuz olması, kiralanmasını kolaylaştırıyordu ve bu da kiraya verdiğiniz evi satın almak için verdiğiniz tutar için iyi bir gelir elde etmeniz anlamına geliyordu. Böylece herkes çılgın gibi ev satın almaya başladı. Yaşamak için ev almak isteyenler satın alma paniğine kapıldı. Çünkü piyasada şu an olduğundan çok daha az satılık konut vardı ve çoğunun da standartları çok daha düşüktü ve bu nedenle de iyi bir ev bulmak çok daha zordu. Piyasa hemen ve etkili bir şekilde düşük faizli kredi veren, % 100 finansman sağlayan ve gelir kanıtlayıcı belgeler istemeyen bankaların reklamları ile daha da hareketlendi.
Hatta bazı insanlar kredi sorunu yaşamaya başlayınca, kredi kuruluşları bu insanlar için kredi şartlarını kolaylaştırdı. Yatırımcıların sahip olduğu konut sayısında özellikle 2005 yılında neredeyse bir patlama yaşandı. Bu yatırımcılar evlerin hepsini ev sahibi olmak isteyen diğer insanlara daha yüksek fiyatlarla satmayı planladılar.
Şimdi size bir emlak döngüsünün aşamalarını vereyim:
Aşama 1: Burada arz talebe eşittir ve ev fiyatları sene başına göre +/- %3 dalgalanır ve fiyatlar beş sene süreyle istikrarlıdır.
Aşama 2: Burada talep arzı geçer. Bu, yatırımcıların spekülasyonu ile de oluşabilir.
Aşama 3: Burada talep arzı o kadar geçer ki yıllık fiyat artışları çok yükselmeye başlar. Ev satışı yatırımcısına diğer yatırım araçlarından daha fazla getiri sağlar. Böylece yatırımcılar daha yüksek fiyata satmak umuduyla çok sayıda gayrimenkul satın almaya başlar. Buna düşük peşinat ödemeli ve düşük faizli mortgage da yardımcı olur.
Aşama 4: Ev fiyatları satın alınamayacak kadar yükseldiğinde faiz oranı artışı finansman maliyetlerini ev almak isteyenler için o kadar yüksek hale getirir ki yatırımcıların evleri ellerinde kalır. Herkes evini satmaya çalışır. Bu durumda da piyasada fiyat ayarlaması olur ve 3 ila 8 yıl içinde istikrara kavuşmak üzere fiyatlar % 30 ila 0 arasında düşer.
Özet: Mevcut piyasa şartlarına ve mevcut verilere dayanılarak emlak piyasasının hangi aşamada olduğunu tahmin etmeye çalışalım. Benim kişisel düşünceleme göre, Türkiye'de şu anda gayrimenkul piyasası 4. aşamada. Bunun ne kadar süreceğini bilemeyiz, anacak tarihi veriler bunun 6 ila 15 yıl sürebileceğini gösteriyor. Bu aşama yatırım amacıyla veya oturmak amacıyla ev satın almak isteyenler için iyi bir fırsat. Hem ev sahipleri hem de yatırımcılar oldukça seçici olmalı ve fiyatları çok iyi kontrol etmeli. Ayrıca bu evi ne kadar ellerinde tutacaklarına da karar vermelidirler. Bazen mortgage faizi ve evi elinizde tutmanın maliyeti, evin satışından elde edeceğiniz gelirden çok daha fazla olabilir. Evin size maliyetini hesaplarken, evi elinizde tuttuğunuz dönemde ödediğiniz/ödeyeceğiniz vergileri de dikkate almanız gerekir.