Sizlere bugün gayrimenkul sektöründeki yeni trendler ve yatırım alanları ile ilgili bazı değerlendirmelerimi aktarmak istiyorum.
Mevcut durum itibariyle Türkiye'deki yıllık konut talebi 600.000 civarında. Bu talebin büyük bir çoğunluğu da İstanbul ve Ankara'da yoğunlaşmış durumda. 2006-Ağustos 2007 döneminde özellikle İstanbul'da çok büyük bir konut arzı oldu ve bundan sonraki dönemde konut arzında İstanbul'da bir azalma bekleniyor. Türkiye genelinde ise bundan sonraki dönemde konut fiyatlarında büyük bir artış beklenmiyor. Fiyatlar düşmeyecek ama belirli bir süre sabit kalması çok muhtemel.
Son yıllardaki konut arzının büyük bir çoğunluğu A Class diye tabir edilen lüks konutlardan oluşuyor. Lüks konutta proje sahipleri ve inşaat firmaları açısından kâr marjı yüksek olduğundan bu alana çok fazla giriş oldu ve bu da kâr marjlarının düşmesine yol açacak. Lüks konutlardaki kâr marjlarının düşmesi ile inşaat firmalarının daha düşük kâr marjı olan B Sınıfı konut projelerine yönelmesi bekleniyor. Yine önümüzdeki günlerdeki trendlerden birisi de konut arzının bölgesel anlamda başka yerleşim alanlarına kayması olacak.
Bu anlamda stratejik olarak şu anda özellikle İstanbul ve Ankara'da yoğun olarak yürütülen "Gecekondu Dönüşüm Projeleri"nin çok daha dikkatli takip edilmesi ve inşaat firmalarının bu bölgelerdeki yeni yatırım fırsatlarını değerlendirmesi gerekiyor. Gecekondu Dönüşüm Projeleri'nin tamamlanmasını müteakip bu bölgelerdeki demografik yapıda ve nüfus yoğunluğunda önemli değişimler yaşanacak ve bu bölgeler inşaat firmalarına yeni fırsatlar sunacak. Örneğin İstanbul'da Ümraniye bu bölgelerden birisi. Ankara'da da Mamak-Bentderesi-Kayaş bölgeleri yeni fırsat alanları olarak kabul edilebilir.
Alışveriş merkezi projeleri ile ilgili olarak ise önümüzdeki dönemde farklı konseptler ve projelerin geliştirildiği alışveriş merkezlerinin başarılı bir performans sergileyeceği bekleniyor. Bunun en güzel örnekleri ise İstanbul'da Kanyon ve Ankara'da inşaatı devam eden Kent Plus projeleri. Ancak alışveriş merkezleri inşaatında da çok yakın bir zamanda bir doygunluğa ulaşılacağı ve bu sektördeki kâr marjlarının da düşeceği beklentisi hakim.
Benim düşünceme göre, bundan sonraki trend şehir dışlarına "Outlet Center" inşaatları şeklinde olacak. Bu nedenle bu alan inşaat firmaları açısından yeni bir yatırım potansiyeli taşıyor ve bununla ilgili yabancı ortaklı yeni projeler geliştirmek ve uygulamak mümkün.
Türkiye'de şu anda sadece İstanbul'da yoğunlaşan "Ofis Binası" projelerinin inşaatları da devam ediyor. Şu anda ofis binaları ile ilgili olarak halen A Sınıfı ve lüks ofis binalarına bir yoğunlaşma var ve projelerin büyük bir çoğunluğu da Etiler-Maslak güzergâhında yoğunlaşmış durumda.
İleriki dönemde özellikle B Sınıfı ofis binası projelerinin inşaat firmaları açısından büyük fırsatlar yaratacağına inanıyorum. Diğer taraftan her ne kadar İstanbul'da lüks ofis binası arzı belirli bir doygunluk seviyesine ulaşmış olsa da başta Ankara olmak üzere diğer illerde bu ihtiyaç maksimum seviyede devam ediyor. Tabi diğer illerdeki gelir düzeylerini ve iş hacimlerini de düşünerek bu proje kararlarını vermek gerekiyor. Diğer illerde lüks ofis binalarından ziyade, B Sınıfı ofis binalarına çok daha fazla bir talep olacağını düşünüyorum.
Diğer bir yatırım alanı ise Residence ve şirket merkez binaları inşaatı. Residence ile ilgili olarak da illa bunun lüks olması gerektiği gibi bir düşünce taşımamak gerekiyor. Seyahat eden işadamları ve diğer insanlara gittikleri yerlerde nispeten ev ortamı sağlayan mobilyalı ve küçük bir ev şeklinde tefriş edilmiş yaşam alanları yaratmak gerekiyor. İnsanlar özellikle çok kısa süreli olmayan ziyaretlerde ne kadar lüks olursa olsun bir otel odasında kalmak istemiyorlar. Diğer taraftan birden fazla kişi seyahat ediyorsa iki ayrı otel odası tutup fazla para ödemek de istemiyor. Bu nedenle örneğin 2 oda, bir salonu, mutfağı, banyosu, televizyonu, kliması vb. insanların hem temel ihtiyaçlarını karşılayabilecekleri hem de birden fazla kişinin kendilerine ait odalarda rahatlıkla kalabilecekleri ve de ev ortamını hissedebilecekleri yine B Sınıfı Residence'ların yapılması gerekiyor.
Bu alan da benim düşünceme göre, ileriki dönemin en kârlı ve en önemli yatırım alanlarından birisi olacak.
Yine şirketlerin kendilerine özgü temel ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik şirket merkezi inşaat projelerinin geliştirilmesi de yeni ve farklı yatırım alanlarından birisi.