Demir-çelik sektörünün köklü firmalarından Efesan Grubu'nun kurduğu Efektif Gayrimenkul, ilk projesi Blox Haliç'i gerçekleştirdiği Kağıthane'de yeni yatırımlar peşinde. İstanbul'un kentsel dönüşüm bölgelerinden Kağıthane'de yer alan gecekondu arsalarını birleştirerek yeni yapılanmaya imzasını atmak isteyen şirketin Genel Müdürü Cem Dolunay, "Her büyüklükte arsayla ilgileniyoruz" diyor. 

- Yeni projelerle ilgili planlarınız ve yatırım öngörünüz nedir?
Gayrimenkulde "Gel, bir proje de biz yapalım" şeklindeki yaklaşımların çok başarılı olmayacağını düşünüyoruz. Bunların planlı yapılması lazım. Bundan sonraki işlerimizde yine Kağıthane'de yapılanmak istiyoruz. Bölgeyi iyi bilmek gerekiyor. Hadımköy'de, Çekmeköy'de proje yaparsak çok dağılmış oluruz. Biz Kağıthane'y üstlenmek istiyoruz. Arsa yatırımları için görüşmelerimiz var. Kentsel dönüşümle iç içe bir yer olması bizi heyecanlandırıyor. Orada yeni bir kentleşme yapılanma var. İlgimizi çekiyor.

'Bölgede arsa sıkıntısı var' 
- Nerelerde arsa bakıyorsunuz Kağıthane'de?
Sadabat ve Cendere en önemli noktalar. Biz de yine o civarlarda bakıyoruz. Bizim projemiz Hamidiye Mahallesi'nde. Hemen vadinin kenarında. O bölgeye yoğunlaşıyoruz yine. 

- Kat karşılığı anlaşmalar mı yapacaksınız?
Yavaş yavaş oradaki fabrikalar kalkıyor. Cendere ve Sadabat'ta uygulama planları çıktı. Arsa sıkıntısı da var. Bir kısım yer ticari ve hafif sanayi imarlı çünkü. Özellikle gecekondu olan bölgelerin yeniden yapılanması ve planlanması ile ilgili konut üretimi yapılabilir. Mimari ekibimiz araştırma yapıyor. Gecekondu sahiplerinin ve plansız yerleşim yapanların arsalarını kat karşılığı satması yönünde girişimlerimiz var. Kağıthane'deki gecekondulara talibiz. O kadar plansız şekilde serpiştirilmişler ki... Bazen iyi yapılaşmaların içinde de kalmışlar. Kağıthane'nin güzel yüzünü gizliyorlar. Sahipleri ile görüşüyoruz.

Akademisyenlerle de bir araya geliyoruz. Yerel yönetimlerle de paylaşacağız. Çünkü onlar da kendi firmalarına yaptırmak isteyebiliyorlar; Kiptaş gibi... Gecekondu sahiplerine projelerden bir daire verelim diyorlar. Ama özel şirket yaparsa daha avantajlı olabilir. Para da verebiliriz, daire de...
 
- Blox Haliç'te son durum nedir?
Projenin 62 dairelik ilk etabının kaba inşaat aşağı yukarı bitti ve aralıkta teslimler başlıyor. Satışlar piyasa şartlarına göre fena değil. Yüzde 70-75'ini sattık. İkinci etapta yaklaşık 90 daire var ve muhtemelen haziranda başlayacak. 2009 sonunda teslim edilebilir. Satışlara 215 bin YTL'den başladık. Şu anda en ucuz dairemiz 260 bin YTL. İkinci etap satışlarımız da ilk etaptan daha aşağı fiyatla olmayacak.

'Anlaşma kat karşılığı ise ödeme problem çıkarabilir'
- Sektörün durumu ile ilgili görüşünüz nedir?
Sektörle ilgili sıkıntı olduğu bariz belli. Bizim gibi öz kaynaklarınızla kendi arsanızda proje yapıyorsanız sorun yok. Fakat proje kat karşılığı, gelir ortaklı ya da hasılat paylaşımı ise ödeyeceğiniz paranın taahhüdünü veriyorsunuz. Bu da demek oluyor ki belirli bir sürede belirli bir miktarda konutu, ödemelerinizi yapmak için satmalısınız. Problemler o zaman başlıyor. Bin konut dediğiniz zaman, ortalama 200 bin YTL'den satsa 200 milyon YTL eder. Bu parayı siz satsanız da satmasanız da ödemek zorundasınız. Sıkıntılar buradan kaynaklanacak. 

- Kendi arazilerinizde ne zaman projeler yapacaksınız?
Bunlar planlarımızın içindeydi ama şu anda dinlendiriyoruz arsalarımızı. Mesela Ömerli'de bir arsamız var ama insanlar ekonomik olarak rahat edince yazlık almak istiyorlar. Olmazsa olmaz değil yani yazlık. Bu dönemde o projeye başlamayı pek düşünmüyoruz. Zaten bürokratik işlemler de sürüyor orada. Biraz yavaşladık. Oradaki bütün yatırımcılar yavaşladı, bekliyor. Kağıthane'de hiç öyle bir düşüncemiz yok ama.

'2009'da 1 veya 2 projeye başlamış oluruz' 
- İlk etapta ne kadarlık bir alanı dönüştüreceksiniz?
En az 3-4 projelik yer için görüşmeler sürüyor. Bu tür projeler 20-30 daireden başlayıp 200-300 daireye kadar gider. 2 bin metrekarelik yer de ilgi alanımızda, 20 bin metrekare de... Sadece gecekondular değil, tapulu ama nizami olmayan binalarla da ilgiliyiz. 

- Arsaların metrekaresi için ne kadar öneriyorsunuz?
Şu anda bizim projemizde metrekare fiyatı 2 bin 200 YTL. İlk başladığında bin 950 YTL idi. Şimdiki rayiçlerden önerilerimizi yapıyoruz. İnşaat maliyetlerini de, ne kadar inşaat yapabileceğimizi de biliyoruz. Oradan arsa maliyeti çıkıyor zaten. İstenilen rakamlar ise bugünkünden yüzde 30-40 pahalı satarsak başa baş oluyor. 

- İlk proje ne zaman başlar?
Protokoller uzun sürüyor ama 2009'da en azından 1-2 projeye başlayabileceğimizi umut ediyoruz.İlk projesini Kağıthane'de gerçekleştiren Efektif Gayrimenkul, kentsel dönüşümün merkezi olarak konumlanan ilçede gecekondu arsalarını satın almak için ava çıktı.