Ali Sami Yen Stadyumu ihalesi iptal edildi. Gözler yenisine çevrildi. Yeni ihaleden 500 milyon TL teklif bekleyen TOKİ'yi iptale götüren hatalar neydi, bundan sonra neler olacak?
TOKİ, Ai Sami Yen Stadyumu arsasına yapılan 416 milyon 500 bin TL'lik teklifi beğenmeyerek iptal etti. TOKİ, ihalede en yüksek teklifi veren Aşçıoğlu-Nurol ortaklığıyla pazarlık yaparak bu rakamı 450 milyon TL'ye çıkarmayı umuyordu. Ancak, beklenen gerçekleşmeyince TOKİ, hasılat paylaşımı modeliyle yeniden ihaleye çıkacağını duyurdu. Şimdi, hasılat paylaşımı yöntemiyle yeniden ihaleye çıkmaya hazırlanıyor. TOKİ'nin bu seferki beklentisi 500 milyon TL.
Peki, iptale götüren nedenler neydi? İhaleye katılım sayısının az olmasında TOKİ'nin hataları etkili oldu mu? Aslında hangi adımlar atılırsa amaca ulaşılırdı? Proje, gerçekten de odaların karşı çıkabileceği nitelikte bir proje miydi? Bundan sonra ne olur? Sorunun cevapları, uzmanlarla konuşularak verildi.
İhale Yöntemi Nasıl Olmalı?
1) Peşin mi vadeli mi? TOKİ, peşin ya da vadeli ödeme konusunda iyi düşünmeli. Peşin 416 milyon 500 bin TL mi yoksa vadeli 400 milyon dolar mı avantajlı?..
2) Hasılat paylaşımı en doğrusu
TOKİ, iptal ettiği ihaleye, arsa satış yöntemiyle çıktı. Oysa ki ‘hasılat paylaşımı yöntemiyle çıktığı ihalelerde elde edeceği gelir oranı yüzde 40'ı aşmıştı. Hasılat paylaşımı, bu noktada doğru bir karar.
3) Riskler minimize edilmeli
TOKİ'nin ortaya koyacağı şartlar da önemli. Yatırımcı şirketler açısından riskler ne kadar az olursa ihaleye katılım sayısı o denli artar.
Proje Hangi Rakamları Görecek?
1) Konut ve ofisten 800 milyon
Projede konut ve ofis olarak 86 bin metrekare satılabilir alan var. Ortalama metrekare fiyat 6 bin doların üzerinde. Buranın Galatasaray camiasına pazarlanması durumunda 500 milyon dolarlık gelir beklentisi, 800 milyon doları aşabilir.
2) AVM değeri 480 milyon dolar
Projedeki AVM'nin alanı 60 bin metrekare. Kiralanabilir alan ise 40 bin metrekare. Yapılacak AVM'nin niteliğine göre metrekare fiyatları, 8 ile 10 bin dolar arasında değişir. AVM'nin minimum değeri 480 milyon dolardan başlar.
3) Proje 1 milyar doları geçebilir
Bu şartlarda ortaya çıkacak projenin değeri, 1 milyar doları geçebilir.
İhalede İptale Doğru Götüren Dört Neden
1) Katılımcıların tedirginliği giderilemedi: Türkiye genelinde TOKİ'nin yaptığı yüksek bloklara tepki duyan meslek odaları ve politikacılar aynı tepkiyi Ali Sami Yen'de de gösterdi. Çünkü imar planı yapma yetkisi bulunan TOKİ, meslek odalarının tepkilerini göz ardı ediyor. Yaptığı imar planları iptal edilince ufak tefek değişiklikler yaparak yeni imar planı yaparak yoluna devam ediyor.
TOKİ, en iyi imar plan uygulamalarından birini Ali Sami Yen'de yapmış olmasına rağmen, kendini yine anlatamadı. Odalar, TOKİ'nin yaptığı planlara tepkili olduğu için bu plana da dava açacak. Yatırımcıları en fazla korkutan nokta da zaten bu. Bitişikteki Likör Fabrikası'nda yaşanan sıkıntının bir benzerini burada yaşamayı kimse istemiyor. İstanbul'da satışa çıkarılan en değerli arsasının ihalesine katılımın az olmasının nedeni buydu.
2) Oysa ki plan, en iyi uygulamalardan biriydi: Anlatılamayan plan, çevreyle barışıktı. Ali Sami Yen'in Büyükdere Caddesi'ne cephesi olan kısımda 10 bin metrekarelik bölüm, yeşil alan olarak ayrıldı. Toplamda 1.000 metrekare taban oturumlu 3 kule veya 1.500 metrekare oturumlu 2 kulenin yapılabileceği stadyum arsasında, geriye kalan 25 bin metrekareden fazla alan peyzaj yapılarak park ve sosyal donatı olarak kullanılabilecek. Projedeki iyi uygulamalardan biri de İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne devredilecek olan kapalı otoparkın felaket durumlarında afet merkezi olarak kullanılması.
İlk planlamada, İstanbul'un en yüksek binasının bile yapılması düşünülüyordu. Oysa ki, yeni imarla kat sayısı maksimum 41 olarak belirlendi.
Katılımın düşük olmasında bir diğer neden de projedeki AVM'nin girişinin Büyükdere Caddesi'nden değil, Ali Sami Yen'in güneyinden yapılmış olması.
3) Teslimin 1 yıl sonra yapılması tedirgin etti: TOKİ'nin temel hatası ise planlama sırasında yaptığı önceliklerdi. İlk önce Seyrantepe'nin ihaleye çıkartılması gerekiyordu. Seyrantepe'nin yapılmasının ardından Ali Sami Yen'i devir alıp öyle ihaleye çıkması gerekiyordu. Şimdi ihaleyi alana, yer teslimi en erken 1 yıl sonra gerçekleştirilebilecek. Yatırımcılar açısından tedirginlik yaratan noktalardan biri de bu.
4) Kredi verecek banka bulmakta zorlandılar: Tüm bu şartlar üst üste gelince ihaleye katılacak firmaların verdiği bilgilere göre, kredi verecek banka bulmakta zorlanıldı. Tabii, odalardan ve CHP'den gelecek tepkiler de bankacılar için önemli kriterlerden biriydi. Kredi bulmakta zorlanılınca katılımın az olması da normal bir sonuçtu.