|
Kiracılık tarih oluyor
ABD ve Avrupa'da halkın yüzde 99'unu ev sahibi yapan 'mortgage' sistemi Türkiye'ye
geliyor. Sabit geliri olan kira öder gibi ev alacak.
İpoteğe dayalı kredi
Konut alımında 2005'in ikinci yarısından itibaren 'ipoteğe dayalı
kredi' dönemi başlıyor. Ev almak isteyene bankalar ipotek karşılığı
15-20 yıl vadeli kredi verecek. Ödemeler, aylık gelirin yüzde 20-30'unu geçmeyecek.
Kredi miktarı konut değerinin yüzde 70'i kadar olacak.
Memurdan işadamına
Enflasyonun erimesiyle gündeme gelen sisteme, ilk etapta sadece İstanbul'dan
100 bin katılım bekleniyor. Memurdan işadamına herkes hedef kitle kapsamında.
Türkiye gibi kriz atlatan, yüksek enflasyon yaşayan Arjantin'de 4 yılda 10
milyar dolarlık ipotek piyasası oluştu.
İnşaat sektörüne doping
'Mortgage'nin ekonomiye de getirisi olacak. Krizle 16 milyar dolardan 4
milyar dolarlara gerileyen inşaat sektörü canlanacak. Binlerce kişiye
istihdam sağlanacak.
Mortgage'a çeyrek var
İşçisinden işadamına herkesin kira öder gibi ev sahibi olmasını mümkün
kılan mortgage piyasası için geri sayım başladı. Yasal altyapı oturtulduğu
takdirde önümüzdeki sene sistemin faaliyete geçmesi planlanıyor. Ancak
uzmanlara göre sağlıklı bir piyasa için daha gidilecek ve yapılacak çok iş
var
Enflasyon ve faiz oranlarını düşmesi ile birlikte canlanan gayrimenkul
pazarında, 'kira öder gibi ev sahibi olma' imkanını sağlayan uzun vadeli
ipotek kredileri, yani mortgage sisteminin Türkiye'de başlaması gündemde. Başta
SPK ve Maliye Bakanlığı olmak üzere özel sektörden de birçok banka
GYO'lar aracılığı ile pazarın nabzını tutmaya çalışıyor. Sektörün
önde gelen kuruluşları 2005 yılının ikinci yarısında sistemin hayata geçirileceğine
inanıyor. Nitekim, SPK Başkanı Doğan Cansızlar da yasal düzenlemelerin bu
yıl içinde tamamlanacağını ve 2005 yılının ikinci yarısına doğru Türk
halkının mortgage ile tanışabileceğini söylüyor.
Mortgage, deprem ve ekonomik krizle 1994 yılından bu yana büyüklüğü 16
milyar dolardan 4 milyar dolara düşen gayrimenkul sektörünü canlandıracak
anahtar bir proje olarak nitelendiriliyor. Sistemin sadece bununla da kalmayıp,
emlak vergisi, konut değerlendirilmesi, ipotek alım-satımı gibi yürürlüklere
de belli standartlar getireceği söyleniyor. Ancak tüm bu olumlu beklentilerin
yanında, gerekli altyapının henüz tamamlanmadığına dikkat çeken işadamları,
mortgage'ın tüm kesimlere hitap etmesi için daha çok yol alınması gerektiğini
vurguluyorlar. Özünde mortgage Türkiye'de uygulanması gereken, birçok
potansiyeli içinde barındıran faydalı bir proje, fakat sağlıklı işlemesi
için özel sektör ve devletin üstüne çok iş düşüyor.
Aylık gelirin yüzde 20'si yetecek
Mortgage sisteminde teminat olarak iki öğe baz alınıyor; alınacak
konutun değeri ve tüketicinin ödeme gücü. Uzun vadeli ipotek kredisinde
imar mevzuatlarına uygun konut değerinin maksimum yüzde 70'i kredi olarak
veriliyor. Bir örnekle açıklamak gerekirse, mortgage sisteminden faydalanmak
isteyenler 50 milyar TL değerindeki bir konut için 35 milyar TL'lık kredi
kullanılabilecekler. Aylık kredi ödemelerinde de, sisteme katılanlar aylık
gelirlerinin %20-%30'unu 'kira öder gibi' geri ödeyecekler. Yani en düşük
seviye olan 525 milyon TLden maaş alan bir memur 105-157 milyon TL aralığında
kredi ödeyerek, bir süre sonra ev sahibi olabilecek.
Mortgage nedir?
Mortgage, ipoteğe dayalı konut finansman sistemi. Sistemin işleyişi ülkelere
göre farklılık gösteriyor ancak SPK üç Amerikan ve bir Alman modelini örnek
alan dört yöntem önermiş durumda Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak
isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında
15-20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanıyor.
Kredilerden doğan alacaklar İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşlarına
devrediliyor ve bu kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında
ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek, satıyorlar.
Sistem kendini kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden
elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktarılıyor ve böylece bankalar uzun
vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar.
Mortgage piyasası nasıl işliyor?
Mortgage piyasasında iki tip piyasa var. Birinci piyasaya bankaların kişilere
verdiği kredilerden oluşuyor. Burada teminat olarak çoğunlukla tüketicinin
ödeme gücü ve almak istediği konut dikkate alınıyor. Yurtdışında
bankalara yardımcı olan servis sağlayıcı firmalar var, fakat henüz bu yapı
Türkiye'de oturmuş değil. İkinci el piyasada ise bankalar veya kurumlar bu
kredileri satın alıp, yurtdışından veya yurtiçinden ikincil yatırımcılara
satıyor. Burada farklı metotlar uygulansa da çoğunlukla bankalar tahvil veya
hisse senedi çıkarıp satıyorlar. Özünde varlığı dayalı menkul kıymet
ihracatı yapılıyor. Burada alıcılar zenginler, emeklilik fonları,
sigortalar, direkt müşteri ile ilişki halinde olmayan toptan piyasadan kişiler
oluyor. İkinci el piyasası bankaların likidite sorunu yaşamasını
engelliyor ve verdiği kredilerin teminatını çabuk geri almasında yardımcı
oluyor.
Volatilite sistemi engeller
Yapı Kredi Koray Genel Müdürü Hakan Kodal, mortgage piyasasında gerçekleşen
altyapı ve fonlama çalışmalarının önemine dikkat çekerek, piyasanın sağlıklı
çalışması için volatilenin ortadan kalkması gerektiğini vurguladı.
Kodal, 'Şimdilik bankalar 7 senelik krediler veriyorlar. Mesela biz Çekmeköy
projemizde TL bazında 7 ila 10 yıl arasında krediler dağıtıyoruz. 2-3 sene
önce bunu yapamıyorduk, ama şimdi ekonomi olumlu bir seyir içinde ve piyasa
canlanmış durumda. Mortgage piyasası ile hedeflenen aslında orta kesimi ev
sahibi yapmak. Bunun için piyasa biraz daha bekler çünkü ekonomideki seyrin
oturması gerekiyor. Bir yıl enflasyon yüzde 8, sonra 6 ardından 12 olursa
sistem yürümez. Enflasyonda düzenli bir seyir gerekli. Mortgage piyasası iniş-çıkışları
kaldıramaz' diye konuştu.
Memurdan işadamına kira devri kapanacak
Emlak sektörünün tanınmış firmalarından Re/Max, Türkiye genelinde 95
ofisi ile faaliyet gösteriyor. Re/Max Türkiye Bölge Direktörü Murat Goldştayn,
mortgage sisteminin devreye girmesi ile kamuoyunun kira derdinden kurtulacağını
söyledi. Goldştayn, 'Avrupa ve Amerika pazarlarına baktığında nüfusun yüzde
99'ı mortgage sistemiyle ev sahibi oluyor. Bankalar tüketicilere ödeyebilecekleri
tutarda faizler veriyorlar. İnsanlar da kira öder gibi mortgage kredisini ödüyor
ve ev sahibi oluyorlar. Türkiye'de de sistem kiraya yakın rakamlarla işleyecek.
Enflasyonda ve faizlerdeki düşüş, mortgage sisteminin tüm kesimlere hitap
etmesini sağlıyor. Türkiye'de el değiştirme hızı eskiden çok uzundu. Bir
ev 30 yılda bir satılıyordu. Oysa bu oran Avrupa'da 10 yıl. Mortgage sistemi
sadece konutta el değiştirmeyi hızlandırmakla kalmayıp, inşaat sektörünü
de canlandıracak. Konutlara talep artınca, yeni inşaatlar başlayacak' dedi.
İkinci el piyasası düzenlenmeli
Mortgage piyasasında hedef kitlenin orta kesim olduğunu belirten Garanti
Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü ve GYODER (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
Derneği) Başkanı Kürşat Tuncel de şu anda tek eksiğin ikinci el piyasasına
yönelik düzenlemeler olduğunu açıkladı. Tuncel şöyle konuştu; 'Bankaların
faaliyetlerinin menkul kıymetleşmesini sağlayacak olan mortgage ikinci el
piyasasında çalışmalar çok önemli. Bu sistemde ipotekli kredileri satacak
bir kurum olacak ve bu kurum standartları belirleyecek. SPK ve Maliye Bakanlığı
bu kurumu kurmak için çalışıyor. Şimdilik bu kuruluşun yüzde 51'inin
devlete ait olması planlanıyor, sonra özelleştirilecek. Kurumun belirlediği
standartlard kredileri olan bankalar ipotek kuruluşuna kredilerini satacaklar.
Bu sayede orada tüketici için bir kredi havuz oluşacak. Bankalar bu krediyi
temsil edecek bir menkul kıymet çıkaracaklar ve bunu ikinci el piyasalara
satacaklar. Bankaların para kazanması için yeni bir alternatif sunuluyor.
Kamuoyunun yüzde 60'ının ev sahibi olabileceği söyleniyor. İkinci el
piyasasının düzenlenmesi ile sektör daha güvenli bir ortamda işler
olacak.'
Konutta talep artacak
Mortgage sisteminin Türkiye'ye gelmesi ile birlikte konut ve inşaat sektörlerinin
canlanacağını belirten İŞGYO Genel Müdürü Turgay Tanes, piyasada oluşacak
arz ve talep dengesini şöyle değerlendirdi: 'Ülkemizde her yıl artan konut
ihtiyacı göz önüne alındığında orta ve altı gelir grubuna yönelik
konut arzında her zaman var olan arz sıkıntısı ilk başlarda biraz daha
artacaktır. Ayrıca arsa bulmakta yaşanan sorunlar da arzı olumsuz yönde
etkileyecektir. Ancak konut almaya hazır bir tüketici kitlesi, geliştirdiği
projeyi rahatlıkla satabileceğini gören gayrimenkul yatırımcılarını
harekete geçirecek ve arz sıkıntısı orta vadede çözülecektir. Kredi
kullanılabilecek konutların standardı oluşturulacağından, bu normlara
uymayan konutların fiyatlarında büyük artışlar olmayacaktır.'
Arjantin'de durum
Tansel, mortgage'ın Türkiye'deki GYO'ları nasıl etkileyeceğini ise şöyle
anlattı: 'Mortgage sistemi bitmiş konutların finansman modelidir. Bu nedenle
gayrimenkul yatırım ortaklıklarının konut projelerinin finansmanı değil,
konut satın almayı düşünen kişilerin finansmanı önemli olacaktır.
Mortgage gayrimenkul yatırım ortaklıklarının konut sektöründe büyük
projelerde yer almasını, sağlayacaktır. Yüksek enflasyonlu dönemler geçirmiş
ülkelerden Arjantin'de ipotek piyasasının büyüklüğü 4-5 senede 10 milyar
dolarları bulmuştur. Arjantin Türkiye'de örnek alınabilecek bir ülkedir.'
Tevfik Türel- Stewart International Türkiye Başkanı Bankalar devleti
Beklemesin
Gayrimenkul bilgi sistemleri alanında Amerika'nın en büyük şirketlerinden
biri olan Stewart Information International, mortgage sektörüne yönelik
altyapı çalışmaları gerçekleştiriyor. İngiltere, Avustralya, İsrail,
Kanada ve Romanya'da ofisleri bulunan Stewart International, 2004 yılında Türkiye'de
faaliyet göstermeye başladı. Firma, konut kredilerinin menkul kıymetlere dönüşüp,
dünya piyasalarında satılması için destek veriyor.
Bankalararası dayanışma
Stewart International'ın Türkiye Sorumlusu Tevfik Türel, Türkiye'deki
mortgage piyasası ele alındığında bankalararası güçbirliğinin olmadığına
dikkat çekiyor. Türel'e göre mortgage piyasasında önemli olan bir başka
konu da bankalarda sistemi götürecek yeterli fonunu bulunmaması. Her geçen günün
sistemin aleyhine işlediğini düşünen Türel, sektörü şöyle değerlendirdi:
'Amerika'da her 8 kişiden biri emlak sektöründe çalışıyor. Türkiye de
emlak açısından büyük potansiyellere sahip. 1994 yılında pazar 16 milyar
dolar büyüklüğündeydi, şimdi ise 4 milyar dolarlara düştü. Enflasyon düştüğü
için mortgage Türkiye'ye geliyor diyorlar. Romanya gibi yüksek enflasyonun
olduğu ülkelerde de mortgage oldukça yaygın. Avrupa'da mortgage birçok ülkenin
GSMH'nın yüzde 20'sini oluşturuyor. Türkiye'deki pazarın büyüklüğünü
minimum GSMH'nin yüzde 10'u olarak ele alsak, bu 22 milyar dolarlık bir pazar
demek. Fakat bir türlü harekete geçilmiyor. Bizim en büyük engelimiz bilgi
birikimimizin olmaması. Psikolojik bir çekinme var. İlla devletin yapacaklarını
beklemeye gerek yok, altyapı için hemen harekete geçilmeli.'
Yeterli fon yok
Türk bankacılık sisteminin henüz kendini besleyebilecek bir konumda
olmadığına dikkat çeken Türel, sözlerine şöyle devam etti; 'TÜrkiye'nin
Avrupa normlarının altında en az yıllık 22 milyar dolarlık bir pazar
potansiyel olduğunu düşünelim. Toplam aktif büyüklüğümüz bankacılık
sistemimizde 152 milyar Euro, mevduatların toplamı da 95 milyar Euro. Yani
halihazırdaki bankacılık sistemi ile mortgage'ı finanse etmemiz bu oranlarda
bile mümkün değil. Bu da dışarıya açılmamız gerektiğini gösteriyor.
Bankacılıkta ve sistemde likidite sorunu yaşamamak için yabancılarla işbirliği
şart. Denetimde BBDK'ya büyük sorumluluk düşüyor. Aksi takdirde kriz olur,
piyasa yürümez.'
Kriterler dikkatli belirlenmeli
Mortgage piyasasında 3 önemli kritere dikkat çeken Türel, sözlerini şöyle
tamamladı; 'Mortgage'da konut kredisi verilirken belli kriterlere bakılır;
evin değeri nasıl saptanıyor, mülkiyetinde herhangi bir sorun var mı,
konutu alan kişinini ödeme gücü nedir, neye dayanıyor. Bu 3 kriterin
dikkatli belirlenmesi ve dünyada kabul görecek normlarda olması şart.
Bankalar bu çalışmaları kendi aralarında yapabilirler. '
Akşam - Aslı Arbel
|
