İpotekli kredi
sistemi, İstanbul’daki konutların yarısını devre dışı bırakıyor
Dünyada 200 yıldır uygulanan ‘ipoteğe
dayalı konut finansmanı’ sisteminin artı ve eksileri Türkiye’de de tartışılmaya
başladı.
Konuyla ilgili yasal düzenlemelerin
önümüzdeki yıl tamamlanması beklenirken, Yapı Kredi Koray Genel Müdürü Hakan
Kodal, sistemin tapusuz konutları kapsamayacağına dikkat çekiyor. Buna göre
sadece İstanbul’daki konutların yüzde 55’ini oluşturan 450 bin konut bu krediden
mahrum kalacak. Hazine arazileri işgal edilerek inşa edilen gecekondular için
deprem sigortası bile yaptırılamadığını ifade eden Kodal, tapusu ve iskânı
bulunmayan bu evlere ipotekli kredi (mortgage) verilmeyeceği görüşünde. Bunun
yerine standardı yüksek yeni konutlar tercih edilirken, planlı şehirleşmenin de
önü açılacak. “Hükümetin Türkiye için çok yeni olan bu sisteme önem vermesinin
altında da gecekondu sorununa çözüm getirme arzusu yatıyor.” diyen Kodal, kayıt
altındaki konut sayısının artmasıyla vergi gelirlerinin de yükseleceğini
vurguluyor.
İstanbul’da 1 milyona yakın yapı var.
Bu yapılardan 600 bin kadarını mesken binalar oluşturuyor. Valiliğe göre
ruhsatlı konut sayısı 850 bin. Bunların arasında imar afları ile yasallaşan
konut sayısı 750 bin ve kaçak konut sayısı 400 bin. Devlet Planlama Teşkilatı
tarafından yapılan bir araştırma gecekonduların yüzde 40’ının 75 ve 99 metrekare
arasında yüzde 35’inin ise 50 ve 74 metrekare arasında olduğunu ortaya koyuyor.
Aynı kurumun yaptığı bir başka araştırmasında, “Gecekonduların yüzde 17’si
doğrudan Hazine arazisi üzerinde bulunuyor. Yüzde 56’sı kanunlara aykırı olarak
başkalarından gayrimenkul satış vaadi gibi işlemlere dayalı olarak devralınan
arazilere yapılmış.” tespiti yapılıyor. Büyükşehir Belediyesi’nin verileri
gecekondulaşmanın geldiği noktayı gözler önüne serer nitelikte: Gecekondu olduğu
tescilli 260 bin dolayında konut var. En çok gecekondu Zeytinburnu’nda.
Gecekondu sayısı 10 binin üzerinde olan diğer ilçeler sırasıyla Kâğıthane,
Gaziosmanpaşa, Beykoz, Maltepe, Sarıyer, Eyüp ve Ümraniye.
‘İnşaat sektörü şahlanır’
Yapı Kredi Koray’ın genç yöneticisi, son günlerde ‘kira öder gibi ev sahibi
olma imkânı sağlayacak’ sözleri ile gündeme gelen mortgage’in inşaat sektörünü
hareketlendireceğini söylüyor. Sistemin Türkiye’ye 30 milyar dolar civarında bir
kaynak sağlayacağını öne süren Kodal, şu analizi sunuyor: “Bankaların
bilançolarında gözüken ipotekli konut kredisi toplam 1,5 milyar dolar civarında.
Bu da milli gelir 300 milyar dolar ise yüzde 1’den çok daha az. Bu oran
Amerika’da yüzde 60, Avrupa Birliği’nde yüzde 40’larda. Ürdün’de bile yüzde 11.
Türkiye’nin potansiyeli ise bizim hesabımıza göre yüzde 10-15.” Kodal’a göre bu
miktarın ne kadarlık bir vadede elde edileceği ekonomik istikrara bağlı.
İstikrar ortamının devamı halinde en geç 5 yıl içinde 30 milyar dolar ek gelir
olarak devletin kasasına girmiş olacak. Kodal, finans ve inşaat sektörlerindeki
istihdam imkânlarının artmasının büyümeye önemli katkılar sağlayacağını
vurguluyor. Kodal, ipotekli konutun finansmanında enflasyona endeksli değişken
faiz uygulanması gerektiğini öne sürüyor. Ortadoğu, Uzak Asya ve Avrupa kaynaklı
fonların bu şekilde enflasyon riski taşımayan araçlara uzun dönemli
bağlanacaklarını belirten Kodal, “Adam 10 yıl için yatırdı parasını; ama
enflasyon arttı, zarar ediyor. Bu riskten kaçarlar tabii. Gelecek yasa
enflasyona endeksli orana imkân sağlıyor.” diyor. Kodal, kredi ödemesinde
aksaklık yaşanması halinde bankanın konuta el koyma süresinin kısaltılmasından
yana. Şu anda bankalar sorun çıkmış bir krediye teminat gösterilen gayrimenkulü
hemen mahkemeye başvursalar dahi 2,5 yıldan önce alamıyor veya paraya
çeviremiyor. AB ülkelerinde ise bu süre 3 ay. Kodal yeni düzenleme için bu
kolaylığın da sağlandığına dikkat çekiyor ve ekliyor: “Bütün bunları yaparsak
sistem çalışır mı? Bunlar sistem için gerekli olan şartların sadece yüzde 10’u.
Yüzde doksanı ekonomik istikrar.” Dünyada bankaların yıllık konut kredisi tutarı
5 trilyon doları buluyor. Türkiye’de ise krediler bu tutarın sadece 3 binde
biri.
Zaman
|