|
Mortgage, bugünkü
şartlarda zor
Büyük umutlar bağlanan ipoteğe dayalı konut finansmanı (mortgage)
sistemi ile kira öder gibi ev sahibi olmak zaman alacak. Sistemin özünün
uzun vadeli ve düşük faizle finansman olduğunun altını çizen uzmanlar,
son yıllarda düşmekle birlikte reel faizlerin hâlâ yüksek olduğuna dikkat
çekiyor. Mortgage sisteminin temelini oluşturan düşük faizle borçlanabilmek
için Türkiye'nin önünde engeller olduğunu belirten uzmanlar, sistem için
yaratılacak yurtiçi ve yurtdışı kaynakların yetersiz olduğuna dikkat çekerek,
sistemin hukuki altyapısının ve işlerliğinin sağlanmasının da uzun yıllar
alacağını belirtiyorlar.
GYODER: Bu reel faizle zor
GYODER Yönetim Kurulu Başkanı ve Garanti Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
AŞ Genel Müdürü Kürşat Tuncel, ipoteğe dayalı konut finansmanı için
ekonomide iniş-çıkışların olmaması gerektiğine dikkat çekerek, Türkiye'de
enflasyonun ve yüzde 12-13'lerde seyreden reel faizlerin yüksek olduğunu
belirtti.
Şu an için kira öder gibi ev sahibi olmanın 3 yıl içinde belki mümkün
olmayacağını ifade eden Tuncel şunları söyledi:
"Bir anda 3-4 milyon kişinin ev sahibi olması beklenmemeli. Artış
kademeli olacaktır. Örneğin yüzde 12'lik reel faiz düzeyinden 250-300 bin
kişi ödeme yapma gücüne sahipse bu oran, 8-10'lara geldiğinde 1-1.500
milyona çıkacak, 5-6'lara geldiğinde 4-5 milyona çıkacak. Dolayısıyla
'sistem hiç çalışmaz, iş yapmaz, tutmaz' demek yanlış. En azından belli
bir kitle için çalışacaktır. Aynı bireysel emeklilik sistemi gibi.
Sistemin tamamının başarısız olması gibi bir durum söz konusu
olmayacak."
Yapı Kredi: Devlet desteği şart
Yapı Kredi Koray Genel Müdürü Hakan Kodal ise, mortgage sisteminin hükümetin
vereceği destekle hayata geçirileceğini belirterek, şu anki bütçe
maliyetleri ile bu sistemin hayata geçirilmesinin mümkün görünmediğine işaret
etti. Kodal, "Kredi süresi 10 seneden 30 seneye kadar çıksa da faizler düşmedikçe
taksitler düşmez. Düşük taksit için projenin ucuzlaması ya da arsanın ücretsiz
verilmesi gerekiyor" diye konuştu.
Oyak Bank: Zaman alacak
Oyak Bank Genel Müdür Yardımcısı Nihat Karadağ da, sisteme geçişte
hukuki olarak engelleyici bir çok şey olduğunu ancak konuyla ilgili yasa
tasarısı çıktığında engellerin kalkacağını söyledi. Sistemin tam çalışır
duruma gelmesi için zamana ihtiyaç olacağını belirten Karadağ, şöyle
devam etti:
"Menkul kıymetleştirme aracı ile finansman kaynağı yaratılacak.
Bunun sağlanabilmesi için bir çok yasada değişiklik yapmamız gerekiyor.
Medeni Kanun'da, Borçlar Kanunu'nda ile ilgili yasalarda. Bunlar zaten kanun
tasarısı haline getirildi."
Garanti: LİBOR'a endeksleyelim
Garanti Bankası Genel Müdür Yardımcısı Tolga Egemen ise sabit faizle
verilen mortgage kredilerinin erken kapatılabilmesinin yarattığı problemlere
dikkat çekerek "Yurtdışından 10 yıl sabit faizli kredi alıyorsunuz
banka olarak. Bunu da sabit faizle veriyorsunuz. Faizler düşünce, krediyi
kullanan kişi, kapatıp daha düşük faizle başka bir yerden kredi kullanıyor.
Ama banka yurtdışından aldığı krediyi kapatamıyor. Dolayısıyla bu bir
risk. Yani erken geri ödeme riski oluşuyor. LİBOR'a bağlı bir mortgage
kredisi verilebilir. Fakat Tüketiciyi Koruma Kanunu'na göre verdiğiniz
kredinin faizini değiştiremiyorsunuz" diye konuştu. Sabit faiz yerine değişken
faizli mortgage kredisi önerisinde bulunan Egemen, Garanti Bankası'nın yurtdışından
mortgage sistemi için 15 milyon dolarlık bir kaynak temin ettiğini hatırlatarak,
bu rakamın 200-300 milyon dolarlar seviyesine ulaşması gerektiğinin altını
çizdi.
Koçbank: Kaynak sıkıntısı var
Uzun vadeli krediler için 10-15 yıl vadeli kaynak bulunması gerektiğini
kaydeden Koçbank yetkilileri de Türkiye'deki halkın tasarruflarının kısa
vadeli ve ortalama 1 ay olduğunu belirtiyorlar. Kamu finansmanı yönteminin değişmesi
gerektiğine işaret eden Koçbank yetkilileri, krediye konu olacak konutların
tapulu ve imar planına uygun olması gerektiğine işaret ettiler. Konutların
yaklaşık üçte ikisinin kadastrodan geçirilmiş hazine arazileri üzerine kaçak
olduğunu belirten banka yetkilileri yeni konut üretimi projelerinin gerektiğini
ifade ederek sistemin düzgün çalışması için gerekenleri şöyle sıraladılar:
"İpotek mevzuatının düzenlenmesi, İcra-İflas Yasası'nda düzenlemeler
yapılması, Türkiye'de konut değerinin doğru tespitine yönelik bilimsel çalışan
kuruluşların gerekliliği, sistemin maaliyetlerinin daha aşağı çekilerek
daha rekabetçi getiriler sağlanabilmesi için kredi verene ve alana vergi teşvikleri."
Dört adımda mortgage sistemi...
1-Finans kuruluşları ipotek karşılığı uzun vadeli konut kredisi açıyor.
2-Kredilerden doğan alacaklar ipoteğe dayalı menkul kıymet kuruluşlarına
devredilir.
3-Bu kuruluşların çıkardığı ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı
menkul kıymetler piyasaya sunularak sisteme verilir.
4-Fonlar sayesinde uzun vadeli konut kredileri finanse edilmiş olur.
Mevcut engeller
- Yüksek faiz
- Yetersiz kaynak temini
- Yurtiçi tasarruflarda vade kısalığı
- Hukuki düzenlemelerin yetersizliği
Sistemin çalışması için yapılması gerekenler
- İpotek mevzuatı düzenlenmeli
- İcra ve İflas Yasası'nda değişiklik
- Konut değerlerini doğru belirleyecek kuruluşlar
- Vergi teşvikleri
- Ucuz arsa temini
AB, ekonomisini canlandırmak için umudunu mortgage bağladı
Türkiye'de son dönemde sıkça tartışılan `mortgage sistemi', tüketici
harcamalarının giderek yavaşladığı Avrupa'da ekonominin yeniden canlandırılması
için can simidi görevi üstleneceğe benziyor.
Dünyanın saygın ekonomi dergilerinden The Economist, Euro bölgesinde
talebi artırmak için mortgage sisteminde yeni düzenlemeler yapılması önerisinde
bulundu. ABD ile Avrupa'daki tasarruf ve tüketim eğilimleri ile mortgage
sistemindeki farklılıklara karşılaştırmalı olarak yer veren dergi, Avrupa
mortgage sistemindeki düzenlemelerin hafifletilmesi ve insanların konut almaya
teşvik edilmesi halinde ekonominin canlanabileceğini savunuyor. Dergide yer
alan araştırmaya göre, hane halkının ortalama borcunun GSYİH'ya oranı
ABD'de yüzde 90 iken Euro bölgesinde yüzde 50. Yine ABD'de hanelerin tasarruf
oranı yıllık gelirinin binde 2'sine inerken, Euro bölgesinde bu oran yüzde
10.
Dergi bu durumu, Avrupa'da kredi almanın daha zor olduğu mortgage sistemine
bağlıyor. Nitekim, Fransa'da bir evin değerinin yüzde 70'i, İtalya'da yüzde
55'i, 15 yıl geri ödemeli kredi olarak veriliyor. ABD'de ise evin bedelinin yüzde
90'ı 30 yıl geri ödemeli olarak kerdi verilebiliyor. ABD, İngiltere ve
Avustralya'da kredi alma ve aldığın evi satma kolaylığının konut fiyatlarından
gelen kazançların harcamaya dönüşmesinde önemli bir rol oynadığına
dikkat çekilen araştırmada Euro bölgesindeki mortgage sisteminde serbest
faiz gibi esnekliklerin sağlanması gerektiği vurgulanıyor.
The Economist'e göre, rekabeti ve yenilikçiliği teşvit etmek amacıyla
mortagage pazarının serbestleştirilmesi ve anlaşma masraflarının azaltılması
para politikalarının etkinliğini artmasına yardımcı olacak.
Konut fiyatları fırladı
The Economist'in araştırmasına göre, Almanya dışında Avrupa ülkelerinde
2004 yılının üçüncü çeyreğinde konut fiyatları, geçen yılın aynı dönemine
oranla belirgin bir artış gösterdi. Gelişmiş ülkelerde son üç yıl içinde
ikamet amaçlı konut fiyatlarının toplam değeri tahminen 20 trilyon dolar
artarak 60 trilyon doların üzerine çıktı.
Türkiye'de yazlık evlere ilgi artıyor
Diğer yandan 2005 yılında Türkiye'de özellikle yazlık evlere ilginin
artması bekleniyor. International Herald Tribune Gazetesi'nda yer alan haberde,
Türkiye'de ve Güney Kıbrıs'ta yazlık evlere ilginin arttığı belirtildi.
Türkiye'nin ucuz olduğuna vurgu yapan gazete, ülkede istikrarın artması ve
Avrupa Birliği (AB üyeliğine yaklaşılmasının Türkiye'deki evlerin
cazibesini artırdığı belirtildi. Türkiye'deki yazlık evlerin fiyatının
20 bir sterlinden başlaşarak 80 bin sterline kadar çıktığını ifade eden
gazete, Türkiye'nin tatil yöresi olarak da popülaritesinin arttığını
belirtti.
Dünya |
