Türkiye'deki gayrimenkul geliştirmenin oldukça kısa tarihinde, mimarlığın bu sektördeki rolü ise çok daha azdı. Ülke, 1980'lerde ekonomide meydana gelen büyüme ile gayrimenkul geliştiricilerinin ilk önemli mimari projelerini gördü. Turgut Cansever'in Bodrum'daki Demir Evleri (1983-1991), 1990'larda Behruz Çinici'nin Mercan ve Platin Konutları, Sevinç Hadi ve Şandor Hadi imzalı Teşvikiye'de yer alan Milli Reasürans Kompleksi (1988- 1992) bu dönemde geliştirilen sayısı az olsa da anlamlı mimari projelerdendir.
1990'lara gelindiğinde mimari hassasiyete sahip daha tecrübeli ve dünya ölçeğinde hareket eden yeni sınıf gayrimenkul geliştiriciler ortaya çıkmaya başladı. Maya, Yapı Merkezi ve yeni kurulan Kemer Yapı gibi gruplar, yeni kentsel yaşam için yapılara estetik değer ve de en önemlisi piyasa değeri katan araç olarak gördükleri mimariyi yüceltti. Bu gruplar mimarinin yenilenen organizasyonu ve ticari değeri adına tüm proje tanıtımının önemli bir parçası olan mimari projeleri gerçekleştiren yerel ve uluslararası mimarlarla işbirliği yaptı.
1990'lardan bugüne Türkiye'nin birinci kuşak profesyonel gayrimenkul geliştiricileri tarafından gittikçe büyüyen mimari projeler üretildi. İlki 90'ların sonunda, ikinci ise 2000'in ilk on senesinin sonlarına doğru konut ve alışveriş merkezi projelerinde yaşanan patlama, geliştiriciler için oldukça rekabetçi bir atmosferin oluşmasına neden oldu. Bu projelere tanınmış birkaç mimar dahil olmuş iken bugün Türkiye'de pek çok önemli mimarın gayrimenkul geliştirmenin tüm aşamalarında yer aldıklarını görüyoruz.
Türk ekonomisinde yaşanan büyümesinin getirisi olan konut, ofis, perakande ve turizm projelerine olan talep artışı, mimarları talebe yetişemez hale getirdi. Emre Arolat, Tabanlıoğlu, Han Tümertekin, Nevzat Sayın ve Can Cinici gibi tüm önemli projeleri gayrimenkul geliştiricileri tarafından inşa edilmiş üst düzey çağdaş mimarlar, Türkiye'deki mimari odaklı gayrimenkul geliştirme talebini karşılamak için Foreign Office Architects, Philippe Starck, Zaha Hadid ve Norman Foster gibi uluslararası isimlerle bir araya geldi.
Bir zamanlar lüks olarak görülen mimari bugün artık Türkiye'nin her yerinde pek çok projenin olmazsa olmazı. Buna rağmen bugün bile mimarinin gayrimenkul geliştirmedeki amacı nedir sorusu soruluyor. Neden yüksek standartlarda mimariye ihtiyaç var?
Geliştirici tarafından bu soruya verilecek en basit yanıt kendini kanıtlamış bir mimari ismin, potansiyel müşterilere kaliteli gayrimenkul geliştirmenin işareti ve yüksek fiyata gerekçe olarak diğerlerinden daha fazla güven verdiği. Bunun yanında genel farkındalığı geliştirmenin kolay bir yolu olarak ikonik mimari parçaların tanıtımda pazarlanabilir görseller sunan yapılara ihtiyaç var. (Başka grup projelerine dair belirtilmesi gereken ilginç bir nokta da, İstanbul TEM üzerinde yer alan konut projelerinin pek çoğuna örnek olduğu, çarpıcı simgelerin ikonik mimarisinin inanılmaz proje isimleriyle eşleştirilmesi. Bu eşleştirme isimsiz mimarların bahsi edilmeden projeye pazarlanabilir tasarım kimliği veriyor.)
Türkiye'deki pek çok gayrimenkul geliştiricisinin mimarlarla bu iki neden yüzünden - güvenirlilik ve tanıtım - işbirliği yaptıklarını söylemek abartı olmaz. Türkiye geliştikçe ve büyüdükçe yapılı çevremizde mimarinin oynadığı rol daha da önem kazanıyor. Bugüne kadarki uygulamada mimari, nadiren ekonomik ve ticari hızlanmadan daha önemli olmuştu. Dünyada Türkiye bu canlı gayrimenkul geliştirme ikliminde yalnız değil. Talebin, mimari sektörün karşılama yetisini aştığı benzer dinamikler Çin, Güneydoğu Asya, Arap Devletleri... vs gibi yerlerde de görülmekte.
Türkiye, bugün hızla gelişen toplumun ihtiyaçlarını karşılamak için gayrimenkul alanında daha karmaşık ve sofistike bir şekilde değerlendirilmesi yapılmış bir mimari role ihtiyaç duyuyor. Bireysel kazanç, kar, hissedar değeri önemli ama uzun vadede büyümeyi sürdüreceksek kaliteli yapılı çevrenin mimari yoluyla mümkün olduğu meselesi hesaba katılması gereken temel, yapısal bir konu.
Kentlerimiz gittkçe büyüyor, enerji ve ulaşım harcamaları ve arazi kullanım maliyeti yüksek. Bu sorunları çözmek için mimarinin potansiyelini göz ardı etmek zor. Elbette mimarlar tüm problemleri kendileri çözemezler fakat bugün Türkiye'de, gayrimenkul geliştirme sektörünün önerdiklerinden çok daha fazla gelişmiş mimari ve kentsel stratejilere ihtiyaç var.
Peki bir gayrimenkul geliştirici için güvenirlilik ve tanıtımın ötesinde mimarinin güzelliği nerede?
Bu sorunun basit cevabı mimarlığın edimsel bir disiplin olduğu. Tasarımında iyi bir performans sergileyen mimari, inşaat ve operasyon sırasında güvenirlilik ve tanınırlığın yarattığı değerin çok ötesine geçen büyük bir etkiye sahip. Örneğin, uzun vadede enerji giderlerini düşüren enerji verimli bina, potansiyel müşteri için ciddi bir değer taşıyabilir. Bunun ötesinde daha verimli inşaata yol açan yenilikçi tasarım stratejileri, toplam proje maliyetlerini düşürebilir. Ve son olarak ekolojik ve kültürel sürdürülebilirliliğe yapılan fayda geliştiriciler için devlet ve projelerinin daha kolay anlaşılması için efor sarfettikleri kişilerle ilişkilerinde iyi niyetli bir kaldıraç etkisi yaratabilir ve para ile satın alınamayacak türden bir kültürel sermaye sağlar.
Mimarlık ve gayrimenkul geliştirmenin kısa bir tarihi var fakat bugün Türkiye diğer ülke ve coğrafyalara sürdürülebilir bir model halinde bölgesel ve küresel bir güç olma adına büyürken kendisi için gerekli olan başarının sağlanması için ilişkilerin çimentolanması gerektiği görülüyor.
Pek çok gayrimenkul geliştirici benden mimari alanda bir uzman olarak, projeleri için mimar ve tasarımcı önerileri istiyor. Tavsiyelerimi sunarken; o veya bu ismi önerirken her zaman endişeli olduğumu görüyorum. Bu endişenin temeli bana yöneltilen sorunun ve yanıtının çok basit olmasından kaynaklanıyor. Bugün projeler ekonomik, estetik, teknolojik parametre ve kombinasyonlarla oldukça karmaşık bir hale geldi. Küreselleşme, mimarlar için birleşik dünya mimari kültürü yarattı. Bu öyle bir kültür ki karmaşık programlara çözüm bulacak dünya çapında farklı yetenek ve kapasitede pek çok mimarı içinde barındırıyor. Türkiye'deki bir proje için bazen İsveç'li bir mimar, Moğolistan'daki bir proje için Türk mimar uygun olabiliyor. Koşullar akışkan ve kompleks. Normalde mimarlar gayrimenkul geliştiricilerden, geliştiricilerin projenin nicel mali kısmına bölüştürdükleri detaylı fizibilite ve çalışmaları talep ederler.
Buradaki önemli konu, uygun mimarın seçimi için ayrıntılı bir çalışma, projenin alt satırına ciddi etki yaratacak ekonomik ve diğer avantajlara yol açabilir. Teknoloji ve teknik konularına gelindiğinde yenilikçi tasarım stratejileri geliştiren mimarlar sadece m2 fiyatları hesaplamalarına ve gelir potansiyellerine dayanmayan iş değeri üretebilirler. Mimari, teknik ve teknoloji, binaların tasarımında yapım ve işleme yollarını değiştiren yönlere hareket ediyor. Bu nedenle ben medya veya kulaktan kulağa yollarını kullanmak yerine geliştiricilerin zaman ve enerjilerini, iyi organize edilmiş brief, mimar araştırması, mülakat ve seçim proseslerine aktarmalarını öneriyorum. Bu sayede mimarlar projelerin daha en başında geliştiricilerin tüm ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde hazır olacaktır.
Konuk Editör: Gökhan Karakuş
Mimarlık eleştirmeni, kuramcı ve tasarımcı olarak çalışmaktadır. İşinin ilgili olduğu başlıca konular, tasarımda yerellik ve modernizm, mimarlık ve şehirciliktir.
Tasarıma Türk Dokunuşu (2007) ve Turkish Architecture Now (2009) kitaplarının yazarıdır. Wallpaper, ID, Art Unlimited ve Icon gibi yayınlara katkıda bulunan Karakuş şu an IMIB'in sponsor olduğu, günümüz Avrasya bölgesinde taş yapı mimarisine odaklanan Natura dergisinin yayın yönetmenliğini yapmaktadır. Ağa Han Mimarlık Ödülleri ve Mies van der Rohe Avrupa Çağdaş Mimarlık Ödülleri'nde aday gösteren ve denetleyen olarak bulunmuştur. İstanbul Teknik Üniversitesi, Bilgi Üniversitesi ve Politecnico di Milano'da ders vermiştir.
Halen, Berggruen Construction, Metro Group AM, FIBA/Yuksel, Yapı Kredi Koray, Kemer Yapı, Mediterra Resorts ve Tekfen-OZ gibi gayrimenkul geliştirme firmalarına tasarım hizmeti veren e|medya isimli bir web tasarım firmasını yönetmektedir.
Şu anda çalıştığı konular ise, Beyrutlu mimar Nabil Gholam ve Türk tasarımcı Tanju Özelgin monografları, gecekondu alanlarındaki yapılar için mimari stratejiler hakkında ileri tasarım araştırmaları ve Orta Çağ İslam Mimarisi matematiğinin bilgisayarlı tasarıma entegrasyonudur.
Tasarım Odaklı Geliştirme