|
Mortgage
düzenlemeleri bu haliyle fiyatları artırır
İpoteğe dayalı konut edinme sistemi
mortgage'de konut üretimini kolaylaştırıcı düzenlemeler yapılmazsa, dar ve orta
gelirliler için çok büyük kolaylık sağlamayacak. Uzmanlar fiyatların daha da
artabileceğini belirtiyor.
Halen tasarı aşamasında olan ipoteğe
dayalı uzun vadeli konut kredi sisteminin Türkiye'de bu şekliyle uygulanması
halinde gelir seviyesi yüksek kesimin faydalanacağı konusunda uzmanlar görüş
birliği içerisinde.
Kamu otoritesinin, ipoteğe dayalı konut
sistemi (mortgage) konut sahipliğini geniş bir tabana yayma çalışmaları olduğunu
belirten Türkiye Bankalar Birliği Gayrimenkul Çalışma Grubu Üyesi ve Akbank
Bireysel Krediler Grubu Müdürü Dr. Önder Halisdemir, mortgage yasa tasarısının
daha çok ikincil piyasaları düzenlediğini ifade ediyor. "Birincil piyasalar"
denilen kredi veren finansal kuruluşlar ile kredi kullanan tüketicilerin kredi
ortamını iyileştirici düzenlemelere ihtiyaç bulunduğunu kaydeden Halisdemir,
şöyle devam ediyor:
"Türkiye'de konut sahipliği tabana
yayılmak isteniyorsa bunun bir kamusal hedef olarak belirlenmesi gerekiyor. Şu
anki öngörülen sistemde dar ve orta gelirli kesimin kira öder gibi ev sahibi
olması tek başına yeterli değil. Bunun için kamunun daha çeşitli imkânları
sağlaması gerekir. Sağlanacak imkânlar kamunun ucuz konut üretmesinin dışında
imkânlar olmalı ve bu seçenekler, yeterli konsantrasyon sağlanarak ve gelişmiş
ülke örnekleri de gözetilerek oluşturulabilir."
"Konuta da üst kurul gerek"
"Kamunun konut politikaları ve stratejilerini konut finansmanı da dahil
olmak üzere oluşturacak bir yapıya, birime ihtiyacı var" diyen Halisdemir, halen
kamuda konut işi ile ilgilenen tek birimin Toplu Konut İdaresi (TOKİ) olduğunu
belirterek şunları söylüyor:
"Fakat TOKİ konut üretmeye konsantre
olmuş vaziyette. Bunda çok başarılı. TOKİ'nin yanı sıra bu alandaki makro
ihtiyaçların belirlenmesi ve bunların karşılanması gibi düzenlemeleri yapacak
bir üst kurulun veya mekanizmanın oluşturulması gerekiyor."
Halisdemir'e göre, devletin ucuz konut
üretmesi, geliştireceği politikalardan en az tercih edileni olmalı. Bu konuda
1960'lar Almanya'sını örnek gösteren Halisdemir, "Almanya düzenleme işine en
hızlı konutlaşmayı sağlama hedefinde başladı. Tüm düzenlemeler bu hedefi
tamamlar biçimde yapıldı" diyor. Türkiye'de hızlı konutlaşmayı sağlayacak bir
sistemin kurulması ve buna göre düzenlemelerin gerçekleştirilmesi gerektiğini
belirten Halisdemir, şöyle konuşuyor:
"Gündemdeki tasarı doğrudan bir
mortgage yasa tasarısı değil. Vergi, Sermaye Piyasası, Tüketici, İcra - İflas
gibi kanunlarda doğrudan ve dolaylı olarak değişiklik yapılmasını öngören bir
değişiklik yasası. Türkiye'de konutun ucuzlatılması için kamunun öncelikle arsa
üretmesi ve inşaat şirketlerine kolaylık sağlaması gerekiyor."
Türkiye'de konut üreten şirketlerin,
ihtiyacı karşılayacak nitelik ve nicelikte konut üretmeleri durumunda konut
fiyat artışının kontrollü seviyede kalacağını veya konut fiyatlarının düşeceğini
kaydeden Önder Halisdemir, aksi takdirde mevcut konut açığı varken mortgage
sistemine geçişin konut fiyatlarını yukarıya doğru hareket ettireceğine, şu anda
konut fiyatlarının son bir buçuk yılda ortalama yüzde 40'tan fazla arttığına,
eğer bu haliyle mortgage tasarının yasalaşması durumunda konut fiyatlarının en
az yüzde 50 daha artacağına dikkat çekiyor. Çıkarılacak mortgage yasasının
Türkiye'de konut üretimini kolaylaştırıcı ve teşvik edici şekilde
zenginleştirilmesi gerektiğine değinen Halisdemir, şu bilgileri veriyor:
"Gelişmiş ülkelerde mortgage
taksitlerin, gelir seviyesi ne düzeyde olursa olsun, bireylerin gelirinin üçte
birini aşmayacak düzeyde. Eğer bu oran tutturulursa sistem başarılı olur.
Türkiye'de bankaların konut kredisi toplamı gayri safi milli hasılanın binde 5'i
düzeyinde. Bu rakam AB ülkelerinde yüzde 46, ABD'de yaklaşık yüzde 50. AB'ye
geçen yıl giren Çek Cumhuriyeti'nde yüzde 4.5 civarında."
Sağlam yasa şart
Halisdemir, mortgage'in dünyadaki örneklerini şöyle anlatıyor:
"Dünyada mortgage sisteminde başarılı
olan ABD, Hollanda, Danimarka, Almanya ve İngiltere gibi ülkelere bakıldığında
şu özellikler ön plana çıkıyor: Yasalar konut üretilmesini teşvik ediyor. Konut
kredisi alanlara vergisel teşvikler veriliyor. Yasalar ülkenin özel şartlarına
göre düzenleniyor. ABD'de 1929'dan sonra, mortgage sistemindeki aksaklıklar
yüzünden ikisi büyük, ikisi küçük olmak üzere toplam 4 ekonomik sarsıntı
geçirdi. Kriz ortamlarında insanların işlerini kaybettiği için taksitleri
zamanında ödeyememesi, iflasına ihtimal verilmeyecek şirketleri batırdı."
Mortgage nedir?
Türkiye'de "kira öder gibi ev sahibi olmak" şeklinde bilinen mortgage sistemi,
ev sahibi olmak isteyenlerin uzun vadeli ve düşük faiz oranları ile ev sahibi
olmasını öngörüyor. Ülkelere göre farklı olmakla birlikte, alacağı evin en fazla
yüzde 30'unu ödeyen tüketici, kurulacak finansman şirketlerinden düşük faiz ile
20 yıl vadeden başlayan kredi kullanabiliyor. Mortgage'nin felsefesinde
yapılacak aylık ödemenin, gelirin üçte birini aşmaması gerekiyor. Mortgage'de
kefil veya teminat olarak çek ve senet istenmiyor. Konut teminat olarak yeterli
bulunuyor.
"Banka kredileri daha makul"
Yıldız Teknik Üniversitesi'nden Doç. Dr. Hülya Demir, "Tasarı bu haliyle
yasalaşırsa belirli bir gelir seviyesinin altındakilerin konut edinmesi
imkânsız. Şu anki bazı bankaların konut kredisi, ipoteğe dayalı konut
sisteminden daha makul ve mantıklı" diyor.
Tasarıda bir dizi sorunların
bulunduğuna dikkat çeken Prof. Dr. Ahmet Açlar ise, "Şu anki tasarı ve ilgili
mevzuat ile orta ve dar gelirli kesimin kira öder gibi konut sahibi olması
imkânsız. Fakat sadece gelir seviyesi yüksek kesim, öngörülen sistemden
faydalanabilir" diye konuşuyor.
Tasarıdaki en büyük sorunun mortgage
sistemiyle konut edinen kişinin üst üste 2 taksitte ödemesini aksattığında
konutuna el konulması olduğuna dikkat çeken Açlar, "Sorun burada bitmiyor. Bizim
ekonomimiz sağlam değil. Finans kesimi açısından bu kadar uzun süreli kredi
verilmesi ileride büyük problemler çıkarabilir. Türkiye'de bu oynak ekonomik
sistem ile bankaların üstlenmesi risk. Eğer bu riski devlet üstlenirse, batık
bankalardaki mevduat garantisinin devlete getirdiği yüke benzer bir yük ortaya
çıkarılabilir. Diğer taraftan eğer finans kuruluşlarında devralınan konut sayısı
çok olursa bu nasıl likide dönüştürülecek? Bu sorunun da çözülmesi gerekiyor.
Enflasyon oranı sabit tutulmadığı sürece ipoteğe dayalı konut sistemi sorun
olur." şeklinde konuşuyor.
Faizlerin değişken olmasının da sorun
getireceğini ifade eden Açlar, "Vatandaşlar 1994 krizinden önce Emlak
Bankası'ndan insanlar dövize endeksli krediyle ev almışlardı. Döviz yükselince
insanlar feryat etmeye başlamıştı. Eğer düşük enflasyon oranı kesinleşmeden bu
sistem uygulanırsa, değişken faizli kredi kullananlar için ilerde büyük
sorunlara neden olabilir" diyor.
Değişken faize dikkat!
İpoteğe dayalı konut finansman sistemi taslağının, Türkiye'de yıllardır
beklenen kira öder gibi konut sahibi olmanın yolunu açması planlanıyor. İşte
taslakla ilgili en çok merak edilen sorular ve yanıtları:
Mortgage kredisi nelere verilecek?
Mortgage kapsamında kredi sadece konutlara verilecek. Arsa, dükkân ve tarla gibi
gayrimenkullere kredi verilmeyecek.
Her konuta mortgage kredisi verilecek
mi? Hayır. Bu uygulamaya girecek konutların tapu, ruhsat ve imar sorunu olmaması
gerek. Ayrıca binaların depreme dayanıklılığı gibi faktörler de göz önüne
alınacak.
Mortgage'nin kapsamı ne? Konut alımı,
konutların yenilenmesi ve geliştirilmesi. Ayrıca mevcut binaya kat çıkarken de
mortgage'den faydalanılabilir.
Mortgage'den faydalanabilmek için
konutun ne kadarı peşin olarak ödenecek? Bu konu henüz net değil. Dünyadaki
uygulamalara bakıldığında ABD'de peşinat olarak yüzde 10 yeterliyken, AB'de bu
oran yüzde 30 olarak belirlenmiş durumda.
Şartlar değiştirilebilir mi? Konut
finansmanı sözleşmesinin yazılı olması ve bir nüshasının tüketiciye verilmesi
zorunlu olacak. Şartlar sözleşme süresinde tüketici aleyhine değiştirilemeyecek.
Borçlar ödenmezse ne olacak? Sözleşme
çerçevesinde konut finansmanı kuruluşu geri ödemelerin birinin veya bir kaçının
yapılmaması halinde kalan borçların tamamını talep etme hakkına sahip.
Tüketicinin birbirini izleyen iki ödemeyi aksatması durumunda kuruluş tarafından
bu hak kullanılabilecek. Ancak konut finansmanı kuruluşunun en az 1 hafta süre
vermesi gerekiyor.
Sözleşmenin feshi durumunda ne olacak?
Tüketici konutu iade etmek yükümlülüğü altında. Bu durumda konut finansmanı
kuruluşu konutu satışa çıkarmakla yükümlü.
Mortgage'den kaynaklanan alacaklar
nasıl tahsil edilecek? Konut finansmanından kaynaklanan rehine temin edilmiş
alacakların takibinde rehinin paraya çevrilmesi veya haciz yoluyla
gerçekleştirilebilecek. Bu konuda SPK lisanslı gayrimenkul değerleme
uzmanlarının yapacağı fiyat tespitleri geçerli olacak.
Satılan konuttan doğan zarar veya
edilen kâr ne olacak? Tüketici, konut finansmanı sağlayan kuruluşun konutun
satışından elde edilen bedeli aşan zarardan sorumlu olacak. Konutun satışından
elde edilen bedel, kalan borcu aşarsa bu kısım tüketiciye iade edilecek.
Konut zamanında teslim edilmezse konut
finansmanı şirketi sorumlu mu? Konut finansmanı kuruluşu, bu finansmanı belirli
bir konutun satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcıdan satın
alınması durumunda konutun hiç ya da teslim edilmemesinden tüketiciye karşı
satıcı ve sağlayıcı ile birlikte sorumlu olacak.
Borca karşılık çek veya senet verilecek
mi? Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri çek veya senede bağlaması ya da çek
veya senet kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasak. Bu yasağa rağmen
tüketiciden bir çek veya senet alınacak olursa tüketici bu kıymetli evrakı geri
isteme hakkına sahip olacak. Kıymetli evrakın ciro edilmesinden dolayı
tüketicinin uğradı, zararı konut finansman kuruluşu karşılayacak.
Borçlar vadesinden önce ödenebilecek
mi? Konut alanlar konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden
ödeyebilecek. Tüketici bir veya birden çok taksiti vadesinden önce ödeme hakkına
sahip. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu vadesinden önce ödenen
taksitler için gerekli faiz, komisyon ve kâr payı indirimi yapacak. İndirim
esaslarını Sanayi ve Ticaret Bakanlığı belirleyecek.
Faizler değişken mi, sabit mi olacak?
Sözleşmede belirtilmek şartıyla konut finansmanına yönelik kredilerde faiz
oranı, finansal kiralamalarda ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı sabit
veya değişken oranlı olarak belirlenebilecek. Bu tamamıyla kurumla müşteri
arasında yapılan anlaşmaya bağlı olacak. Oranların sabit olarak belirlenmesi
halinde sözleşmede belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası olmadan
değiştirilemeyecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi durumunda ise yurt
içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın bir endeks baz alınacak.
2 milyar dolarlık yabancı sermaye
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER) Başkanı ve İhlas Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Haluk Sur, mortgage konusundaki görüşlerini şöyle
açıklıyor:
"Sistemin kurulmasıyla kısa sürede 2
milyar dolarlık bir yabancı sermayenin Türkiye'ye gelmesi bekleniyor. Bu
finansman modelini daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki uygulamayı
bilmeli. ABD'de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu
üzerinde tutmayarak kredileri para piyasalarında satıp nakde dönerler, bu
nedenle de düşük faizli kredi sunma imkânı vardır. Para piyasalarındaki
kurumlar, "Federal National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National
Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir havuz
oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar. Orta sınıf tüketiciyi hedef alan,
20-30 yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemle,
Amerikalıların yaklaşık yüzde 65'i ev sahibi oldu. Mevcut faiz oranları ABD ile
kıyaslandığında da bir hayli yüksek. ABD'de Mortgage faizleri 15 yıl için yıllık
yüzde 4.74, 30 yıl için yüzde 5.25 düzeyinde."
Milliyet - Tebernüş Kireçci |
