|
Bizdeki ekonomi anlayışı genellikle ucuzluk saplantısı
taşır. Oysa parayı doğru yerde kullandığınızda sağlayacağınız
ekonomik ve toplumsal yarar, pahalı gibi görünen bir çözümü en ekonomik
çözüm olarak karşınıza çıkartabilir. Çeliğin pahalı olduğunu ileri sürenler,
kullanım alanından elde edilecek kazancı, işçilikten, tamir masraflarından
şantiye giderlerinden, yapım süresinden elde edilecek kazancı hesaplıyorlar
mı?
"Çok pahalı değil mi?", "Kaç kattan sonra ekonomik?",
"Türkiye'de uygulaması var mı?", "Biz bunu yaptırmaya kalksak
kim yapacak?", "Bu çelik yangına dayanıyor mu?", "Paslanır
mı?", " ... Bunlar bize en çok sorulan sorular. Şimdi "Çok
pahalı değil mi?" sorusunu sonra yanıtlamak üzere bekletip diğerlerini
kısaca yanıtlarsak, "Kaç kattan sonra ekonomik?" bu sorunun yanıtı
yok. Tamamen projeye, açıklıklara ve kullanılan sistemlere bağlı olarak değişir
bu. Bir takım rakamlar söylenir, 6 kat, 12 kat, 10 kat... Bunlar yanıltıcıdır.
Tek katlı hafif bina da yapabilirsiniz, çok katlı tüp bina da.
Türkiye'de uygulamaları var mı? Evet, var. Türkiye'de uygulayabilecek
insanlar da var, ama Türkiye'de uygulayabilecek yer bulamadıkları için yurt
dışında satıyorlar onlar da teknolojilerini.
Yangına dayanır mı? Paslanır mı? Bu sorular da aslında geçersiz, çünkü
bir çok yeni teknolojiyle çeliğin bu sorunlarının üstesinden gelmeniz mümkün.
Bunun bir çok yöntemi var. Ekonomiklik hesabı içinde böyle bir maliyetin de
hesaba alındığını bilmek gerekir.
Malzeme saplantısı...
Şimdi çelik taşıyıcılı yapılara bütünsel bir bakış açısı
getirmemiz gerekiyor, doğru anlayabilmek için. Doğrudan yararları, dolaylı
yararları ve toplumsal yararlarını gözden geçirmeliyiz. Önce elimizde ne tür
malzemeler olduğunu hatırlamak lazım, bunu hatırlamakta yarar var Türkiye'de,
çünkü nereye baksanız beton dolu. Ahşap, taş, betonarme, çelik, cam, alüminyum,
plastik, kağıt gibi yapı malzemeleri var bilinen. Belki başkaları da vardır
ama genel olarak bunlar taşıyıcı olarak kullanılabilen elemanlar. Bunların
içindeki betonarmenin “arme”si de çeliktir aslında, çeliği başka bir
şekilde kullanıyorsunuzdur burada. Bunların seçenek olduğu, tasarımda özgürlük
getirdiği bilinmeli, ama biz bunu pek bilmiyoruz, biz sadece beton kullanıyoruz.
Böyle bir takıntımız var, malzeme saplantımız var.
Binaları karşılaştırırken, iki farklı taşıyıcı yapıyı karşılaştırırken,
betonarme ya da çelik ya da bir başka malzemeden, pek çok şeye dikkat etmek
gerekiyor. Bizde genellikle yapılan hata, karşınızdaki inşaat müteahhidi
ise "metrekaresi kaça geliyor?" diye soruyor size. Bu soruya yanıt
vermeniz gerekiyor, bunun sonucunda da beton pahalı ya da çelik pahalıysa
birinden birini eliyorsunuz. Halbuki bir projenin bütünsel olarak ele alınması
gerekir. Malzemeyi yalnızca taşıyıcı olarak karşılaştırmak ekonomiklik
açısından doğru değildir.
Her şeyden önce bu iki malzemenin tıpatıp kullanılmasının olanaksız
olduğunu bilmek gerekiyor. Yani beton kirişi kaldıralım yerine çelik kirişi
koyalım, beton kolonları da çıkartıp yerine çelik kolon koyalım, sonra
ikisinin maliyetini karşılaştıralım diye bir yöntem olmaz. Bizde
"beton ile çeliği biz karşılaştırdık ve çok pahalı çıkıyor"
dedikleri zaman yapılan hesap bu. Aynı açıklıkları ve aynı hesaplamayı
hem çelik, hem beton yaparsanız ya betonu beton gibi ya da çeliği çelik
gibi kullanmamış olursunuz. Bir elemanı kendine göre hesaplamazsanız sonuç
da doğru çıkmaz. Bütünsel yaklaşım gerektiriyor, o kesin.
Parayı doğru yerde kullanmak...
Karşılaştırma yaparken yapının tümünü, bütün yönleriyle ve bütün
bölümleriyle ele almalısınız. Sadece karkası karşılaştırmayacaksınız.
"Bu binanın şu parametresini değiştirirsek ne olur?" diye bakarsanız,
doğru bir ekonomiklik karşılaştırması yapmak mümkün olabilir. Parayı doğru
yerde kullanmak kayıp değildir. Bizde bir şeye para yaratırken, "Aa çok
pahalı!" deyip bırakılır. Oysa bu parayı kullanmak, başka bir yerden
fayda getirebilir. Onun için bütün projenin etrafından bir çizgi çekiyorum
ve giren çıkan parayı, giren çıkan fayda ve zararı veya kaybı göz önüne
alıyorum.
Çelik yapıların doğrudan yararlarını kısaca özetlersek, bir kere ayrıcalıklı
bir mimariyle ilgileniyorsunuz. Hafif bir yapı, betonarme ile karşılaştırmak
istemiyorum ama çelik kendi içinde hafif bir malzeme. Betonarme ile bu anlamda
karşılaştırırsak yapının bütünü aşağı yukarı yüzde 40-50 daha
hafif oluyor. İşçilik ve işlemede de kazanç sağlanıyor.
Çelik yapıda ayrıcalıklı mimari dediğimiz zaman, büyük, geniş
hacimlerin, ferah alanların, küçük kolonların kullanımı söz konusu. Küçük
kolon kullandığınız zaman daha fazla kullanım alanı ortaya çıkıyor. 30
katlı bir binada yaklaşık 300 metrekare yer kazanımı hesapladık. Bu
kolonların sırf kesit alanı, kolonları sıyırarak geçmediğimizi düşünürseniz,
kolonun çevresinde kullanılmayan bir alan olduğunu da düşünürseniz, bu
oran çok rahatlıkla üç katına çıkabilir. Ayrıca, geniş açıklıklar
nedeniyle, hiç koymadığınız kolonları da hesaplarsanız, toplamda yüzde
5-7 daha fazla kullanım alanı elde ediyorsunuz.
Fabrikasyon üretim avantajı
Çelikte endüstriyel mimari şansınız var. Hakikaten milimetre şaşmayan
ölçüler, hesaplamalar, toleranslarda uygulamanızı kurgulamanız çok kolay.
Kuru yöntemlerle inşaat yapıyorsunuz. Temiz bitişler var ve tamirat
gerektirmiyor. Hafif yapı malzemesinin avantajları, yüksek dayanım sağladığı
için daha az malzeme, daha az nakliye, daha hafif ve küçük çekirdek söz
konusu. Mühendisliğin tanımı bana göre doğru malzemeyi doğru yerde
kullanmak ve en yararlı şekilde kullanmak. Hiçbir zaman her şeyi çelik yapın
diye bir ısrarımız yok bizim. Eğer bir ofis binası yapıyorsanız ve ortada
bütünsel bir çekirdeğiniz varsa, betonarmeyse, onu tutun diyoruz
zaten.
Biz o zaman döşemeler ve dış çerçeveyi çelikte çevreleyelim, bina
yine yüzde 40 hafiflesin, ama sizin çekirdeğiniz de hafifleyecek,
temelleriniz de. Böylece bileşik, kompozit bir yapı yapalım. İki malzemeyi
de faydalı yönde kullanalım diyoruz. Temellerden de böyle kazanç sağlanacak,
temellerdeki kazanç özellikle zayıf zeminlerde ve kullanışlı bodrum katları
için çok önemli. Çelik yapının bir avantajı da endüstriyel olmasından
dolayı elemanları da çok tekrarlı ve benzer elemanlar olduğu programa
gidiyor o programlar da makineden çıkartıp size bitmiş olarak veriyor. Bu için
üretimleri otomatik makinelerle yapılıyor artık. Yani bilgisayarda çizilen
bir tür bir çelik üretiminde endüstriyelleşme söz konusu. Burada da çok büyük
kazançlar var tabii, hem para, hem zaman olarak.
Yapım sonrası değişiklik gerekiyorsa çelik taşıyıcıda sisteme
ekleme, çıkarma yapmak çok kolay. Yapıyı çelik yaparsanız daha fazla kat
ekleyebiliyorsunuz. Çelik eklenince kat çıkabiliyorsunuz, değişiklikler
yapabiliyorsunuz. O zaman yine çeliğin avantajları var. Söküp yeniden
kurmak isterseniz bu da mümkün. Şantiye dışında üretim ve kontrol da bir
fayda sağlıyor. Çünkü şantiyede yaptığınız her şey çok pahalı
oluyor, çünkü yerinde yapmaya çalıştığınız için hem teknik anlamda,
hem kalite, hem de işçilik anlamında pahalı oluyor, çelikte ise bu kolay.
Bir de yıl boyunca bina üretebiliyorsunuz, "kar yağdı, yağmur yağdı
yapamadık" gibi bir sorun yok. Servislerin taşıyıcı yapı ile uyumunda
bize en büyük avantajı kat yüksekliğinde sağlıyor. Aynı bina yüksekliğine
daha çok kat sığdırabiliyorsunuz. Binanın yüksekliğini düşünürseniz sırf
cepheden kazanacağınız, camdan kazanacağınız para bir takım başka
maliyetleri örtüyor. Değişen kullanıcı istekleri de çok önemli. Çelik
yapıyı açıp görmek, kontrol etmek istediğiniz yeri açıp, istediğiniz
yeri değiştirme şansınız var. Bina içinde yaşanırken de bunlar yapılabiliyor.
Yapım süresini kısaltarak kazanın!
Şimdi binanın tümünü ele alalım, maliyet yüzde 100 olsun. Camı, kapısı,
çerçevesi, bina asansörü dahil bütçeyi aldık. 100 olan bu bütçe içinde
karkas, binanızın lüksüne göre yüzde 5 ile 15 arasında değişir. Türkiye'de
yüzde 15 olsun. Konutta yüzde 30 olabilir. Taşıyıcı yapı, yüzde 100'ün
yüzde 15'i. Çelik yüzde 20 daha pahalı olur, yüzde 25'in yüzde 15'i,
hesapladığınızda bu fark bütçenin tamamında, yani yüzde 100'ün içinde
yüzde 3-4'e karşılık geliyor. Bu aradaki maliyet farkını ise finansal
kazanç elde ederek rahatlıkla kapatıyorsunuz, üstelik bir de kara geçebiliyorsunuz.
Çünkü paranın zaman değeri var.
“Nakit akışı” diye bir kavram var. Binanın başlangıcından sonuna
kadar gerçekleşen “nakit akışı”nın bugünkü değerinin daha iyi olmasına
bakmalısınız. Şimdi bu hesabı yapmak lazım projenin ekonomikliğini
hesaplamak için. "Metrekaresi kaça" ile olmuyor bu iş. İstanbul’da
bir kule projesi için bütün projeyi karşılaştırmak konusunda anlaştık.
Bana bütün nakit gelir ve giderler akışı tablosunu verdiler. Grafikte gördüğünüz
kırmızı olan eğri çelik ve mavi olanı da beton. Bunların nakit akışlarını
da grafik haline getirdik.
Çelik taşıyıcılı yapı betonarmeye göre yüzde 5 daha pahalı, alt
alta koyup maliyetleri hesapladığınızda, çünkü betonarme 29.6 milyon
dolar, çelik 31 milyon dolar, arada fark var. Yapım süresine bakarsak çelik
için 13 ay, betonarme 22 ayda yapılıyor. Profesyonel bir emlak pazarlama
kuruluşu teklif vermiş "satışa bitimden altı ay önceden başlarım"
diye. Binayı yaparken sona doğru masraflar hızlanıyor, pahalı bölümler
var. 13 aydan 6 ay geri gidince yapının 7. ayında satışa başlayıp 9.-10.
ayında nakit girişi sağlıyorsunuz. Para kazanmaya başladığınızda o bütçenin
geri dönüşü daha önceden başlıyor. Bu projede 31 milyon dolarlık binayı
23.6 milyon dolarlık nakitle bitiriyorsunuz. Yani bu demektir ki, işe başlarken
bankadan kredi alacaksanız, daha az kredi kullanacaksınız. Aynı durum
betonda da var ama, etki çelikten daha geç ve oransal olarak da düşük.
Çelik maliyetleri alt alta koyduğunuzda yüzde 5-10 daha pahalı ama bugüne
indirgenmiş değere baktığınızda (NPV) çelik yüzde 6 daha değerli, yani
paranızı çelik bir yapıya yatırdığınızda yüzde 6 daha kazançlı bir iş
yapmış oluyorsunuz.
Tüm bu bilgilerin ışığında özetlersek, yapının tümünü, tüm yapım
süreçleriyle ve zaman grafiği içinde ele alarak projeyi değerlendirirseniz
o zaman projenin gerçek ekonomikliğini hesaplayabilirsiniz. Ekonomi bilen mal
sahibi, "çelik yapabilirim, istediğim taşıyıcı malzemeyi seçmeye özgürüm
!" diyen bir mimar ve projeyi ekonomi, güncel teknoloji, etkin kontrol altında
üretebilecek proje yönetimini bir araya getirebilirsek, o zaman çelik veya çelik-
beton bileşik taşıyıcılı yapı yapabiliriz. O zamana kadar ille de beton
yapılan yapılar, ekonomiklikten sadece ucuzluğu anlamakta ısrar eden yapı
sektörümüzün görev zararları olarak mal sahibine ve depreme yük yaratmaya
devam edecektir, toplumun ve ekonominin geleceğini ipotek altına alarak...
Türk Yapısal Çelik Derneği Kurucu Üyesi
Trade ARBED Türkiye Gen. Müd.
Ö.Selçuk Özdil
| Kaynak |
 |
|
