Ä°stanbul “A” sınıfı ofis piyasası halen yeni geliÅŸmekte olan bir pazar durumundadır. Åžu an ne kadar baÅŸlarda olduÄŸumuzu çok basit bir örnekle anlatmak mümkündür. Amerika’nın ilk gökdelenin 1885 yılında Chicago’da inÅŸa edilmiÅŸ olmasına karşın Ä°stanbul’daki ilk gökdelen 1980 yılında inÅŸa edilmiÅŸtir. Gökdelen inÅŸa tarihi arasında bulunan bir asıra yakın süre farkı Ä°stanbul’un daha yolun başında olduÄŸunun göstergesidir.
Bir ofis binasını “A” yapan nedir denildiÄŸinde kriterler uluslararası normlarda belirlenmiÅŸ durumdadır. Bu tip binalar içinde bulundukları piyasa içerisinde en iyi konumlara, en yüksek kira ve satış deÄŸerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Genelde iyi mimarlar tarafından tasarlanmış ve mimari olarak farklılık yaratabilmiÅŸlerdir. Modern teknik ve mekanik altyapıya, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve yönetime sahip binalardır. Yine bu tip binalarda yapı malzemelerinin en kalitelileri, en iyi iÅŸçilikle kullanılmıştır.
“A” sınıfı ofis piyasalarında geliÅŸmeleri kullanıcı tercihleri bu binaların tasarlanmasında ve inÅŸasında en çok üzerinde durulması gereken konudur. Özellikle uluslararası ÅŸirketlerin ihtiyaç parametreleri incelendiÄŸinde belli bileÅŸenler ön plana çıkmakta ve “A” sınıfı bir binanın olmazsa olmazlarını oluÅŸturmaktadır. Bu ana baÅŸlıklar aÅŸağıda sıralanmaktadır:
- Konum: Her zaman önemli bir önceliktir. Åžirketler yer seçim kararlarının baÅŸlangıcında çalışmak istedikleri bölgeyi seçmektedir.. Yadsınamaz bir gerçek vardır ki, merkezi iÅŸ alanı (MIA) sınırlarında yer alan bölgelerdeki binalar her daim talep görmektedir. DiÄŸer taraftan her bölgeye ait bir kullanıcı profili bulunmaktadır.
- Bina Teknik Altyapısı: Isıtma/soÄŸutma sistemi, Internet alt yapısı, yüksek hız iletiÅŸim ağı kablolaması, LAN, WAN, fiber optik baÄŸlantı/kapasite ve elektrik/data/ses baÄŸlantısı bina teknik özelliklerinin en önemli bileÅŸenlerdir.
- Otopark: Kullanıcılar açısından büyük önem taşıyan bir bileÅŸendir. “A” sınıfı bir binada mutlaka binaya ait kapalı ya da açık otopark alanı bulunması gerekmektedir..
- Isıtma/ SoÄŸutma/ Havalandırma: teknik altyapı ara baÅŸlığında da vurgulandığı üzere ısıtma/ soÄŸutma/ havalandırma kullanıcıların ağırlıkla incelediÄŸi bir konudur. “A” sınıfı binalarda hem temiz hava kalitesi yüksek olmalı hem de kullanıcıların ısıtma/soÄŸutma fonksiyonlarındaki ısı derecesini kendisinin ayarlayabilme olanağı bulunmalıdır.
- Yangın Güvenlik Sistemleri: Isı ve duman dedektörleri, sulu ya da gazlı yangın söndürme sistemleri yangın güvenlik sistemlerini oluÅŸturmaktadır.
- Bina Güvenlik ve Kontrol Sistemleri: Uluslararası ÅŸirketler için güvenlik kriterleri büyük önem taşımaktadır. GiriÅŸ çıkışların 24 saat kontrol edilmesi, kartlı giriÅŸ sisteminin olması, dedektörler ve X-Ray tarama cihazları “A” sınıfı binaların vazgeçilemez bir bileÅŸeni olmaktadır.
- Bina Yönetimi: Bir binayı “A” sınıfı bir bina yapan en önemli kriterlerden birisi de, binanın profesyonel bir yönetim ÅŸirketi tarafından iÅŸletiliyor olmasıdır.
Ä°stanbul’da ofis olarak inÅŸa edilen binalar incelendiÄŸinde, mevcut binaların yukarıda sıralanan kriterlerin ne kadarına cevap verdiÄŸi büyük bir soru iÅŸaretidir. Ağırlıkla dış cephesi cam olan onlarca bina kullanıcı ihtiyaçlarına cevap veremediÄŸi için uzun yıllar boÅŸ ve atıl ÅŸekilde beklemiÅŸtir. Paralel de ise kullanıcı kısmı bulunmaktadır ve bu kullanıcılardan büyük bir kısmı uluslar arası kriterlerini optimumda karşılayacak bina aylarca hatta yıllarca bulmaya çalışmaktadır. Ancak arzın sundukları ile talebin beklentileri arasındaki mesafe kapanamamaktadır.
DiÄŸer taraftar kullanıcı ihtiyaçlarına cevap vermekte olan binalar hızla kiralanabilmekte ya da satılabilmektedir. Bu da yatırımcı ya da geliÅŸtirici açısından karlı bir yatırım anlamına gelmektedir.
Burada yatırımcı ve geliÅŸtiricilerin öngörülü ÅŸekilde hareket ederek, projelerini baÅŸlatmaları gerekmektedir. Öncelikle projenin konumu incelenmeli ve konuma uygun kullanıcı profili belirlenmelidir. Bu konuda uzman kiÅŸilerden görüÅŸler ve raporlar alınmalı, sonrasında projeye baÅŸlanmalıdır. Proje aÅŸamasına geçildiÄŸinde kullanıcı ihtiyaçlarını bilen danışmanlarının ve proje ekibinin koordineli olarak çalışabileceÄŸi bir ekip oluÅŸturulmalıdır. Böylelikle ortağı olduÄŸum Propin Gayrimenkul gibi diÄŸer gayrimenkul ÅŸirketleri de “A” sınıfı ofis arayanların ihtiyaçlarını kolaylıkla karşılayabileceklerdir.
Yatırımcılar ve geliÅŸtiriciler uluslararası kullanıcıların tercihleri ve isteklerinin projelere yön verdiÄŸini projenin her safhasında hatırlarında tutmalıdır.
Uluslararası piyasalarda “A” sınıfı binaların geliÅŸmeleri izlendiÄŸinde, binaların geliÅŸimi ile ilgili evrimin devam ettiÄŸini görmek mümkündür. Ä°stanbul’da aktif olan yatırımcılar ve geliÅŸtiriciler yatırımın geri dönüÅŸ hızını arttırabilmek için, binalarını günümüz teknolojisinin en üst sınırında inÅŸa etmelidir.Yazara Görüşlerinizi Bildirmek İçin