Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi Ä°ÅŸ Alanı (MÄ°A) ve Merkezi Ä°ÅŸ Alanı dışı (MÄ°A dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilmektedir. Merkezi Ä°ÅŸ Alanı, profesyonel ofis binalarının yoÄŸunlaÅŸtığı ve talebin en yüksek olduÄŸu ofis bölgelerini kapsamaktadır.
Ä°stanbul’daki ortalama kira ve doluluk oranları MÄ°A ve MÄ°A Dışı alanlarda farklılık göstermektedir. MÄ°A’yı oluÅŸturan bölgeler kendi içinde farklı kira ve doluluk oranlarına sahip olmakla birlikte genel olarak birbirlerine yakın ortalamalara sahiplerdir.
Merkezi Ä°ÅŸ Alanı kavramını tanımlayan en önemli belirleyici unsur ulaşılabilirliktir. Yeni ulaşım projeleri, yeni yerleÅŸimleri de beraberinde getirmektedir.
Yüzyıllar boyunca önemli bir ticaret ÅŸehri olan Ä°stanbul’da Merkezi Ä°ÅŸ Alanı, yapılan yeni yollara baÄŸlı olarak zaman içerisinde sürekli deÄŸiÅŸiklik göstermiÅŸtir. ÖrneÄŸin, 1846’da Tarihi Yarımada ve BeyoÄŸlu’nun Galata Köprüsü ile birleÅŸtirilmesiyle ticaret alanları Haliç, Saraçhane ve Aksaray’dan BeyoÄŸlu’na kaymıştır. 1950 sonrasında ticaret ve imalat gibi fonksiyonlar Galata ve Eminönü çevresine toplanmıştır. 1970’lerde Eminönü ve BeyoÄŸlu ticaret alanlarının yoÄŸun olduÄŸu MÄ°A’yı oluÅŸturmuÅŸtur. 1973’de BoÄŸaz Köprüsü’nün açılması, günümüz MÄ°A’sının oluÅŸmasında en büyük etken olmuÅŸtur. Çevre yollarının açılmasıyla ÅžiÅŸli ve BeÅŸiktaÅŸ’taki ofis binalarının sayısı hızla artmıştır. Esentepe, Merkezi Ä°ÅŸ Alanı’nın kalbi durumuna gelmiÅŸtir. 1988’de Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün açılması ile MÄ°A’nın merkezi Levent’e kayarak günümüzdeki ÅŸeklini almıştır.
Günümüz Ä°stanbul’unda Merkezi Ä°ÅŸ Alanı (MÄ°A) Barbaros Bulvarı’ndan baÅŸlamaktadır, Büyükdere Caddesi boyunca devam etmekte ve Maslak ile son bulmaktadır. Ä°stanbul’un MÄ°A’sı olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu – Esentepe – Gayrettepe ve BeÅŸiktaÅŸ – Balmumcu bölgelerini kapsamaktadır. Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, Merkezi Ä°ÅŸ Alanı Dışı (MÄ°A Dışı) olarak tanımlanmaktadır. Merkezi Ä°ÅŸ Alanı içerisinde, talebin en yoÄŸunlaÅŸtığı iki bölge Levent ve Zincirlikuyu – Esentepe – Gayrettepe Bölgeleri’dir. Bu bölgelerin genel yapısına ve talep durumuna aÅŸağıda kısaca deÄŸineceÄŸim.
Günümüz Ä°stanbul’unda Levent Bölgesi, Büyükdere Caddesi boyunca, caddenin her iki tarafında yer alan plazalar ve müstakil villalardan oluÅŸmaktadır. Levent, Merkezi Ä°ÅŸ Alanı’nın (MÄ°A) kalbi durumundadır. BoÄŸaziçi Köprüsü ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün arasında yer alması ulaşım kolaylığını saÄŸlamaktadır. 2000 yılında Taksim- 4.Levent arasında hizmete giren Ä°stanbul Metro Hattı, bölgeye ulaşım kolaylığı saÄŸlayan en önemli faktördür.
Levent Bölgesi’nde son 2 yıl içerisinde gerçekleÅŸen satışlar sonunda bölgedeki üretim alanlarının neredeyse tamamı el deÄŸiÅŸtirmiÅŸtir. Bölgedeki son büyük iÅŸlemde, Sama Dubai Ä°ETT arazisi ihalesini kazanmıştır. Önümüzdeki 3 – 4 yıl içerisinde otel, ofis, alışveriÅŸ merkezi, residence projeleri hayata geçecek ve bölgenin çehresi daha da deÄŸiÅŸecektir.
Zincirlikuyu – Esentepe – Gayrettepe Bölgesi, Ä°stanbul’daki ilk profesyonel ofis binalarının yapılmaya baÅŸlandığı bölge olması nedeniyle, Merkezi Ä°ÅŸ Alanı’nın eski kalbi olarak adlandırılabilir. Bölgedeki arzın zaman içerisinde eskimesi nedeni ile bölgeye olan talep geçtiÄŸimiz yıllarda bir miktar düÅŸmüÅŸtür. Ancak yapım aÅŸamasındaki yeni projeler, bölgeyi tekrar Ä°stanbul’un en gözde bölgesi haline getirmiÅŸtir.
Zincirlikuyu – Esentepe – Gayrettepe Bölgesi’nde tasarım ve yapım aÅŸamasında olan büyük projeler yer almaktadır. Ä°hale süresince ve ihale sonucunda büyük yankı getirerek Zorlu Holding tarafından satın alınan Karayolları Arsası’na geliÅŸtirilecek proje bölgedeki en önemli projelerden biri olacaktır. Mix-use (çok fonksiyonlu kullanım) bir projenin yapılacağı arsa bölgedeki geliÅŸimi önemli bir unsur olacaktır. Ayrıca, bu arsayla komÅŸuluk içerisinde olan ve Çiftçiler Ailesi tarafından geliÅŸtirilmekte olan proje de, MÄ°A içerisindeki önemli projelerden bir tanesidir. Yapım iÅŸleri Tepe Ä°nÅŸaat tarafından sürdürülen Tat Towers 30.000 m²’yi aÅŸan ofis alanına sahip kuleler 2008 yılı içerisinde hayata geçecektir.
Merkezi Ä°ÅŸ Alanları’na olan yoÄŸun ofis talebine mevcut binalardaki stok cevap verememektedir. 2001 yılında yaÅŸanan ekonomik kriz sebebiyle inÅŸaat yatırımlarının durması ve sonrasında inÅŸaat yatırımcıları ve geliÅŸtiricileri geliÅŸen ekonomik ÅŸartlara paralel hızda hareket edememiÅŸ olmaları bugün Merkezi Ä°ÅŸ Alanları’nda yaÅŸanan arz sıkıntısının en önemli nedenlerinde biridir. Ekonomik düzelmenin baÅŸlamasıyla birlikte hızlı hareket ederek, ofis inÅŸaatına yatırım yapan yatırımcılar kısa sürede kazanç elde etmeye baÅŸlamışlardır. ÖrneÄŸin, bir mix-use (çok fonksiyonlu kullanım) proje olan Kempinski Residences Astoria Kompleksi’nin içinde belirli bir büyüklük ofis alanları olarak planlanmıştır. Ortağı olduÄŸum Propin Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı ÅŸirketi olarak pazarlamasına destek verdiÄŸimiz proje, inÅŸaat aÅŸamasındayken bile potansiyel kiracıların yoÄŸun ilgisini çekmiÅŸ ve binadaki ofis alanları büyük oranda ön kiralama ile tutulmuÅŸtur.
Merkezi Ä°ÅŸ Alanı sınırlarında, yakın zamanda stoka katılacak yeni ofis binası projesi olmaması, profesyonel ofis binası kullanıcılarının yer arayışlarında sıkıntı yaÅŸanmaya devam edeceÄŸinin çok net bir göstergesidir. Son altı ay içerisinde yaklaşık % 25 – 30 oranında artan kira rakamlarının, talep bu ÅŸekilde devam ederse önümüzdeki aylarda da artmaya devam edeceÄŸi tahmin edilmektedir.Yazara Görüşlerinizi Bildirmek İçin