Türkiye’nin ekonomik kalbi olan Ä°stanbul, stratejik konumuyla Avrupa ve OrtadoÄŸu’daki faaliyet gösteren ÅŸirketlerin yönetim ofislerini kurabilmesine de imkân saÄŸlıyor. Bu nedenle dünyanın önemli iÅŸ merkezi ÅŸehirlerinden biri olmaya aday konumda. Hazırlanan gayrimenkul yatırım raporlarında da, gayrimenkul yatırımları konusunda Moskova’dan sonra en parlak ÅŸehir durumunda olması da bu beklentileri destekliyor. Ancak Ä°stanbul’un uluslararası bir merkez olma hedefine yönelik olarak Merkezi Ä°ÅŸ Alanları’nda uluslararası standartlarda çalışma ÅŸartlarına uygun ortamların yaratılması gerekiyor.
Propin Property Investment Company olarak, Ä°stanbul’daki ofis binalarının 12 ofis bölgesi baÅŸlığı altında topluyoruz. Bu bölgelerin Ä°stanbul haritası üzerindeki yerleri ve ulaşım aksları aÅŸağıda gösterilmektedir.
Ofis Bölgeleri ve Ulaşım Aksları Haritası
Yaptığımız çalışmalarda Ä°stanbul’daki Büyükdere Caddesi Aksı’nda yer alan MÄ°A içindeki ofis binalarındaki boÅŸluk seviyesinin % 4,5 civarında olduÄŸunu görüyoruz. Bu boÅŸluk oranının 2007’nin aynı döneminde % 14 civarında olduÄŸunu söylemek mümkün. Anlaşıldığı üzere, Ä°stanbul ofis piyasasında talep geçen senenin aynı aylarına göre oldukça artmış durumdadır. Mevcut stokun erimesi ile birlikte ticari gayrimenkul sektöründe bulunan gerek aracılar gerekse nihai kullanıcılar “nitelikli ofis binası talebine cevap verecek bina bulamamaktan” ÅŸikâyet ediyor.
Levent Bölgesi’nde doluluk oranı neredeyse % 100 civarında. Bu bölgenin gördüÄŸü yoÄŸun talebin baÅŸlıca nedenleri bölgeye olan ulaşım kolaylığı, oturmuÅŸ teknik alt yapısı, geliÅŸmiÅŸ sosyal çevresi, düzenli yapılaÅŸması ve arz ettiÄŸi yüksek kaliteli binalardır. Bölgedeki arsa stoku incelendiÄŸinde, stok neredeyse tükenmiÅŸ durumdadır. Mevcut stoktaki arsalar ise arsa maliyetinin yüksekliÄŸinden dolayı geliÅŸtiricileri yatırım konusunda dikkatli davranmaya itiyor.
Son zamanlarda nitelikli ofis alanı ihtiyacı, mevcut MÄ°A ve MÄ°A dışındaki ofis bölgelerinde yeterince karşılanamaz duruma gelmesi, bölgelerinde yeni ofis projesi geliÅŸtirecek arsa stokunun sınırlı olması ve bu bölgelerdeki yüksek arsa maliyetleri bir baÅŸka çözümü beraberinde getiriyor: “Yeni ofis bölgeleri oluÅŸturulması.”
Toprağın çok deÄŸerli olduÄŸu Ä°stanbul’da, yeni bölgeler geliÅŸirken geçmiÅŸten ders almak zorundayız. Mesala Maslak’tan. Bölgede yaÅŸanan sıkıntılar yeni geliÅŸtirilecek ofis bölgeleri için örnek teÅŸkil etmesi ve buradan edinilen tecrübelerin yeni geliÅŸtirilecek bölgelerde tekrarından kaçınılması gerekiyor.
Maslak’ın ofis bölgesi olarak yaklaşık 10 – 12 yıllık kısa bir geçmiÅŸi olmasına raÄŸmen, burada problemli süreç yaÅŸanmış ve halen yaÅŸanmaya da devam ediyor. Maslak’ta parsel ölçeÄŸinde, düzensiz ve parçalı mülkiyet dokusu üzerinde geliÅŸen yüksek binaların hızla inÅŸa edilmesi bölgede ilk göze çarpan yanlışlık. Çevre parseller düÅŸünülmeksizin “Ben yaptım oldu” yaklaşımıyla inÅŸa edilen projeler, kısa vadede bölgede birçok sıkıntıyı beraberinde getiriyor. Bu sıkıntıları kamusal alanların üretilememesi, eriÅŸebilirliÄŸinin düÅŸük olması, mevcut kentsel alt yapıları zorlaması, çevresinde yoÄŸunluk arttırması ve ulaşım yükleri getirmesi ÅŸeklinde sıralayabiliriz. Bu sıkıntılar nedeniyle de bölge, kullanıcı bölge seçiminde çoÄŸu zaman birincil öncelikle tercih edilmiyor.
Maslak’tan daha sonra geliÅŸen Ümraniye farklı bir geliÅŸim süreci izliyor ve geliÅŸimini halen sürdürüyor.
Ümraniye Bölgesi yeni ofis alanları ihtiyacına yönelik geliÅŸtirilen en yeni bölgelerden biridir. Bölgenin geliÅŸimi son 5 yılda ivme kazandı. Bölgeye olan talep, mevcut ofis bölgelerinin kullanıcı ihtiyaçlarına cevap veremiyor olmasının en net göstergelerindendir. Hem Avrupa hem de Asya yakasından kolay ulaşılabilirliÄŸi ve ana arter TEM otoyoluna olan yakınlığı açısından ulaşılabilirlik özelliÄŸi bölgenin avantajlı özellikleridir. 2000’lerin baÅŸlarında Bayer Ä°laç genel merkezini Ümraniye’ye taşıyan uluslararası büyük alan kullanıcısı firma oldu ve geçen zaman içerisinde Citibank, Lafarge, Renault vb. firmalar genel merkezini buraya taşıdı. IKEA, Meydan AlışveriÅŸ Merkezi gibi alanlara raÄŸmen sosyal olanak eksikliÄŸi yine bölgenin en büyük eksikliÄŸi olarak göze çarpıyor. Ancak zaman içerisinde bu eksikliÄŸin kapatılacağı öngörüyoruz.
Yukarıda da belirttiÄŸim üzere, MÄ°A’da yaÅŸanan arsa sıkıntısından dolayı, Ä°stanbul’da yeni ofis bölgelerinin geliÅŸtirilmesi gerekliÄŸi bulunuyor. Yeni geliÅŸtirilecek bölgelerde uluslararası standartları yakalamamız ve Ä°stanbul’u bir dünya merkezi haline getirebilmemiz için kamusal alanlarla desteklenen, kolay eriÅŸebilirliÄŸe sahip, alt yapısal sorunların yaÅŸanmayacağı bölgelerin seçilmesi ve buralarda inÅŸa edilecek nitelikli binaların kullanıcıya sunulması gerekiyor.
Ofis bölgesi olarak geliÅŸeceÄŸini öngördüÄŸüm bölgeleri ilerleyen aylardaki yazıma bırakıyorum.