Ofis binalarıyla ilgili değerlendirme yaparken hep birim kira rakamları üzerinden konuşuluyor. Bu rakamlar binaların kıyaslamasında çok önemli, ancak bilinçli bir kullanıcı için kira rakamı tek başına bir anlam ifade etmiyor.
Kullanıcılar sadece birim metrekare kira bedeline bakmakla yetinmeyip, gizli maliyetlerin metrekare fiyatını ne kadar etkilediğine bakması gerekiyor. İki binanın finansal karşılaştırmasını yaptığımızda, birim kira maliyeti düşük görünen binaların, pahalı görünen binalardan çok daha pahalıya geldiğini görüyoruz.
Kullanıcılara yol göstermesi amacıyla, bu yazımda ofis kiralarındaki gizli maliyetlerden söz etmek istedim. Paralelde mal sahiplerinin ofis binası geliştirirken özen göstermesi gereken ana başlıklar bunlar.
Türkiye'de en önemli konuların başında kiraya eklenen vergi geliyor. Kiralamalardaki vergi, mal sahibinin gerçek ya da tüzel kişilik olmasına göre stopaj ya da KDV olabiliyor. Stopaj, kullanıcılar için en büyük gider kalemi. Stopajın oranı %20 ve kullanıcılar için göz ardı edilemeyen bir ek maliyet. Bu nedenle kullanıcılar, ödedikleri kiralar karşılığında fatura alabilecekleri KDV'ye tabi binaları ağırlıkla tercih ediyor. KDV'ye tabi olan binanın net kirasının, stopaja tabi binanın brüt kirasıyla eşleştiriliyor.
Binalarda gizli maliyete yol açan önemli konulardan biri de alan verimliliği. Alan verimliliği en basit anlamıyla brüt alanın net alana oranı. İstanbul piyasasında kiralamalar brüt alan üzerinden yapılıyor. Dolayısıyla kirayı ve işletme gideri brüt alan üzerinden ödeniyor. Bir diğer değişle kullanıcı, çekirdek ve ıslak hacimler gibi çalışanını ödeyemediği alanlara da kira ödüyor. Verimlilik azaldıkça, binanın kullanıcıya olan maliyeti artıyor. Kullanıcıların kiralama yaparken kat verimliliğini göz önünde bulundurması gerekiyor.
Binalardaki işletme gideri, kullanıcılar açısında önem taşıyan bir maliyet kalemi. Merkezi İş Alanı'nda yer alan bazı binaların işletme giderlerinin, Merkezi İş Alanı Dışı'ndaki birim kiralarla eş seviyede olması son zamanlarda sıklıkla göze çarpan bir konu. Bu uç örnekten de anlaşılabileceği gibi, işletme gideri kiralamalarda titizlikle incelenmesi gereken bir konu. Ayrıca işletme gideri karşılığında alınacak hizmet kalemleri ve bu kalemlerin dışındakiler yine gizli maliyeti etkileyen faktörlerden. Ayrıca, binada kullanılan ısıtma-soğutma-havalandırma sistemleri de gider kalemini etkileyen önemli bir faktör. Kat kat ısıtma soğutma yapmayı başaramayan sistemler, fazla mesai yapan şirketlerin operasyonel maliyetlerinin fazlasıyla artmasına neden oluyor. Bu noktada mal sahiplerinin ilk yatırımdan kaçmaması gerekiyor.
Tüm metropollerde olduğu gibi İstanbul'da da otopark sorunu yaşanıyor. Otopark konusu firmaların gizli maliyetleri içinde önemli yer tutuyor. Birim alan başına ücretsiz verilen otopark sayısı ve çevredeki otoparkın araç başı maliyeti de uzun dönemli kiralamalarda maliyeti etkiliyor.
Kiralanan alana yapılan ilk yatırım maliyeti, bir başka deyişle mal sahibinin kiralanan alanı teslim şekli de kira rakamını doğrudan etkiliyor. Şap beton halde teslim edilen bir yer ile belirli oranda ilk yatırımı tamamlanmış alanların kullanıcıya maliyeti arasında büyük farklılıklar çıkıyor.
İş merkezlerinin içindeki ortak kullanıma açık sosyal mekanlar bulunup bulunmaması da, gizli maliyeti etkileyen faktörlerden. Özellikle konferans salonu ve büyük toplantı salonu gibi kullanıcıların her gün düzenli kullanmadıkları mekanlara büyük alanlar ayrılması, günlerce boş duran bir alana kira ödenmesi anlamını taşıyor. Spor salonu, yemekhane gibi sosyal mekanların da kira üzerinde yine benzer bir etkisi var. Bu tip mekanlara tahsis edilecek alan ve bu mekanlara yapılacak dekorasyon maliyeti uzun dönemli bir kiralamada kullanıcıların ödediği birim kirayı etkiliyor.
Malsahibi kullanıcı, pazarlık görüşmeleri sırasında, pazarlığa konu olan ticari bileşenler de yine gizli kirayı oluşturuyor. Kirasız dekorasyon süresinin uzunluğu, kira ödemelerinin aylık ya da yıllık olması, yıllık artışlar gibi konular kiracıların mutlaka göz önünde bulundurması gereken başlıklar.
Tüm bu kalemler alt alta yazılıp hesaplandığında bazen öyle sonuçlar çıkıyor ki, birim kirası çok yüksek gibi görünen bir bina orta vadede rekabetindeki binalardan çok çok daha ekonomik hale geliyor. Tabii tam tersi de geçerli. Detayları düşünülmeksizin, sadece birim kira rakamından hareketle bir bina seçildiğinde de düşük kaliteye yüksek bir maliyet ödenmesi kaçınılmaz oluyor.
Kullanıcıların bilinçlenmeye başladığı günümüzde, kullanıcıların bir kısmı yukarıda ana başlıklarını saydığım konuları göz önünde bulundurarak taşınma kararı veriyor. Bu nedenle de, rekabette geri kalmak istemeyen mal sahiplerine , bina yaparken gizli maliyetleri detaylı düşünülmüş ve doğru şekilde planlanmış binalar yapmalarını öneriyorum.Yazara Görüşlerinizi Bildirmek İçin