Tekrar kullanılan binaların bilimsel analiz ve örneklerinin sunumu, değerli endüstriyel binaların işlevleri değiştirilerek yıkımının önlenmesini sağlayabilir.
Tekrar kullanılan binalar analiz edilirken Almanya'da yapılan bir çalışma yeni işlevleri takip ederek gruplama yöntemi kullanıyor:
• Endüstri, endüstriyel sahalar,
• Hizmetler, ticari ve gastronomi,
• Daire,
• Sosyal altyapı,
• Karma kullanım.
• Geçici/ön kullanım.
Böyle gruplamak, yatırımcının şartlarını karşılayabilir ancak mimari ve teknik noktalar açısından yanlış nitelendirilmiş olur. Dikkate alınması gereken ana noktalar konum, yapısal meseleler ve sosyal etkiler değildir. Aynı zamanda ekonomik, anıt koruma, yapısal ve mimari noktalar da vardır ancak daha az önem taşır. Araştırmanın hedefi gelecek işlev(ler)i etkileyen faktörleri açıklamak ve işlevsel anlamda ulaşılmaya çalışılan değişiklikleri hazırlayan ve uygulanan tekrar kullanım projelerini bilimsel açıdan inceleyen düzenli bir kriter sistemi kurmaktır.
Ölü Endüstriyel Binaların Kaderini Oluşturan Faktörler
Endüstriyel mirasın korunması her zaman mantıklı, olası veya karlı değildir. Binalar sıklıkla, tekrar kullanım yolu ile korunur. Tekrar kullanım söz konusu olduğunda binadaki orijinal endüstriyel etkinlik devamsızlık gösterir. Böyle bir durumda, endüstriyel binanın geleceği Şekil 1'deki gibi gösterilebilir. Yıkım, tekrar kullanımın alternatifi olarak görülürken, sürecin bireysel istasyonları, işlevdeki bir değişikliğin doğrudan ya da dolaylı öncüleri olma açısından incelenmeye değer.
Şekil 1
İşlevi Kaybetmek
Bir endüstriyel binanın işlevi birkaç nedenle kaybolabilir:
• Binanın konumunun endüstriyel amaç ve teknolojiye uygun olmaması. Nedenler arasında çevresel, yerel gelişim, iletişim veya altyapı problemlerinden bahsedilebilir.
• Boyut, biçim, binanın yük kapasitesi üretimin gelişim ve genişlemesini engellemesi. Örnek olarak yeni teknoloji açısından kapasiteyi doldurmaması veya mekansal ve teknolojik şartları karşılamaması gösterilebilir.
• Üretimin, ekonomik ve teknolojik nedenlerle stopaj, nakde çevirme veya takas edilmesi.
• Şirketi çeşitli nedenlerle kapanması.
Terk Edilmesi
Endüstriyel etkinliğin nakde çevrilmesinden sonra, bina kısa veya uzun dönemde resemen kullanılmayabilir. Bu dönemlerde bina yasadışı hatta sahibinden izinsiz kullanıma maruz kalabilir. Bu durum, özensiz kullanım ve ihmal edilmiş bakıma bağlı olarak terkedilmiş binanın katlanarak kötüleşmesi durumu olarak karakterize edilir. Binanın bundan sonraki ömrü çoğunlukla sahibinin el değiştirme kararı ile belirlenir.
Geçici Kullanım
İşlevini yitirdikten sonra bina, devamlı ya da geçici kullanıma konu olabilir. Geçici tekrar kullanım durumunda, işlevini kaybettikten sonra bina herhangi bir teknik yenilik olmaksızın, bulunduğu hali ile ancak işlevi ve sahibi zaman zaman değişerek kullanılır. Önemli yıkım ya da inşa faliyetleri gerçekleştirilmez. (konum, değer, yasal problemler ve diğer engeller nedeni ile) geçici kullanımın nedenleri ekonomik (yenilik veya gelişim sözkonusu olmadığından) veya stratejik (sonrası için daha yüksek kar fırsatları açısından) olabilir.
Kullanıcıların yaklaşım ve finansal durumlarına bağlı olarak, geçici tekrar kullanım süresinde binanın durumu iyileşebilir veya daha kötü olabilir. Bakım işlerine ek olarak, önemsiz ve kısmi tadilat işleri yapılır. Geçici kullanım süresi içerisinde bile binanın sahibi birkaç kez değişebilir.
Tahribat ve Yıkım
Tahribat ve yıkım, işlevi kaybettikten sonra uzun ya da kısa dönemli kullanım sonrası olabilir ve nedenleri şunlardır:
• Bina yapısının teknik durumu,
• Binanın kirliliği, bu sefer yıkım, zararın son kısmının parçasıdır,
• Planlanan işlevin ve binanın birbirine uygun olmaması, bu durumlarda, planlamış işleve olan ihtiyaç binayı koruma isteğinden daha güçlüdür,
• İşlev değişikliği yıkımdan daha masraflı olduğu durumlarda, ekonomik noktalar,
• Yatırımcının kararı,
• Diğer durumlarda kullanım, gelişim planlarında bir alternatif olabilir. Geçen yıllarda aralarında değerli endüstriyel anıtların da bulunduğu birkaç bina, gelişim amaçlı yıkım kurbanı oldu.
Uzun Süreli Kullanım
Uzun süreli (son) kullanım durumunda ise, bina teknik yenileme (yenileme, inşaat, genişleme, kısmi yıkım) sonrası kullanılacaktır. İşlev ve kullanıcı halkası sabit kalır, ancak sahibi kullanım sırasında değişebilir.
Endüstriyel Binaların Tekrar Kullanımının İncelenmesi
Endüstriyel binanın tekrar kullanımının analiz ve sunumu için öncüleri, projenin koşulları ve işleve dair değişikliklerin doğrudan parmetreleri.
İşlev Değişikliklerinin Şartları
• Geçici kullanım.
• Bina koruma altında, kurtarılması gerekiyor. Mal sahibi koruma ve sınırlı mimari olasılıklara uygun bir işlev bulmak zorunda.
• Eğer belediyenin sahibi olduğu bir bina söz konusu ise ve amaç onları korumak ise, gelişime ve binaya uyumlu, finansal şartları uygun bir işlev bulunur.
• Özel mülk kapsamındaki binalarda ise, tekrar kullanım yatırımcının kararına bağlıdır. Eğer yatırımcı, başarı göstermiş tekrar kullanım örnekleri biliyor ise, binanın korunma şansı artar ancak karar genellikle ekonomik bazda alınır.
• Endüstriyel binanın işlevini değiştirip uygun bir bina arama konsepti var.
• Korumanın amacı değerin korunmasıdır. Eski endüstriyel binalar çeşitli değerler taşıyabilir:
• Mimari değer, mimari ya da yapısal form özel ya da özgün ise, önemli bir mimarın yapısı ise veya bina kendisi önemli bir tarz ya da stilin örneği ise.
• Tarihi değer, eğer bina tarihi önemi olan bir endüstri veya teknoloji tarafından kullanıldı ise ve özellikle orjinal ekipman hala mevcut ise.
• Ekonomik değer, eğer binanın taşıyıcıları herhangi bir özel yenilik, tadilat, güçlendirme gerektirmiyor ise.
İşlev Değişikliğini ve Tekrar Kullanımı Destekleyen ve Engelleyen Şartlar
İşlev değişimi şu faktörler tarafından başlatılır:
• Belediye gelişim süreci. Örn: Belediye yapı planında yaratılmış gelişim konsepti ve değişiklikler tarafından oluşturulan işlevsel ihtiyaçlar,
• Yerel yapı ve iletişimi açısından binanın faydalı konumu,
• Binayı destekleyen strüktürlerin iyi durumda olması,
• Hükümetten finansal ve profesyonel yardım alınması, tekrar inşa veya zarar tasfiye konusunda anıtlar koruma otoritesinin destek vermesi,
Kullanım şu faktörler tarafından engellenir:
• Dezavantajlı konum veya ulaşım güçlüğü,
• Bölge açısından yapılan sıralamanın gelişimi ve gelişim olanaklarını engellemesi, ve diğer belirtiler,
• Araziyi ilgilendiren finansal beklentiler, eğer arazi gelişmemişken daha pahalı ise, spekülatif bir tavrı gösterir,
• Özelleştirme sonucu mülkiyet hakları açısından karmaşık ve belirsiz koşullar,
• Toprak kirlenmesi, binanın kirlenmesi,
• Eskimiş veya bağımsız olmayan altyapı,
Gelecek İşlevi Etkileyen ve Karar Veren Faktörler
Buna bağlı olarak, bir binanın tekrar kullanımı birkaç faktörden etkilenir. Örn: Gelecek işlevi analiz etmek yeterli değildir. Başarılan tekrar kullanım analizi de aynı zamanda çeşitli faktörler göz edilerek yapılır.
Binanın Çevresi
Binanın yerel yapısı içerisindeki konumu, iletişim bağlantıları, dağılım planı ve de kasaba gelişiminin parçaları. Örn: Binanın günümüz (gelişim zamanında) ve de gelecek pozisyonu bahsi geçen binanın gelecek işlevini etkileyebilir. Konum üç grupta kararlaştırılabilir:
• İç bölge, Örn: Şehir merkezinin yoğunlukla konut ve kurumsal alandan oluşması,
• Ara bölge, kasabanın gelişim sürecinin başlarında iç ve dış bölgelar arasında gelişen endüstriyel ve konut alanları,
• Dış bölge, banliyö konutları ve kasabaların gelişme süresinde oluşan çalışma alanları.
Binaların Özellikleri, Tarihi ve Mimari Değerleri
Ele alınan binanın gelecek işlevi büyük ölçüde tarihi ve mimari değerine bağlı olarak belirlenecektir. Endüstriyel binanın anıtsal koruması onun öncelikle mimari yenilikler içerme açısından tekrar kullanımını kısıtlar. Ancak, özellikle Batı Avrupa'da, anıtsal binaların tekrar inşası özerk birimler, hükümet birimleri ve çeşitli ihalelerle desteklenir. Önemli mimari veya tarihi değer, binanın gelecek kullanımını doğrudan etkiler. Örnek olarak, tarihi değer taşıyan bir endüstriyel bina, teknik bir müze olarak görev alabilir. Koruma kurulurken, mimari ve tarihi değerler kesin bir şekilde ayrılmaz. Anıtsal değer, çeşitli zorundalıkları empoze eder ve her ülke için çeşitli olanaklar sağlar. Macaristan'da ikinci kademe koruma, ulusal ve lokal seviyedeki koruma demektir.
Otoritelerin Koşulları
Binanın yeniden kullanımı ile ilgili mimari yenilikler, her zaman düzenlemelere uyacaktır. İşlev ve binanın kendisini ilgilendiren şartlar şunlar:
• Şehir planlama (düzenleme),
• Ölçülendirme (statik), teknik noktalar,
• Yangın koruması,
• Enerjik noktalar inşa etmek,
• Sağlık,
• Planlama, işlevsel.
Koşullar birbirinden işlev, ülke ve hatta yerleşim alanı olarak farklılaşır. Gelecek işlevin koşulları nasıl yerine getireceğini bulmak için detaylı incelemelere ihtiyaç vardır. Düzenlemelerin bir bölümü binanın kendisiyle değil, çevresinin oluşumu ile ilgilidir.
Binanın Yapı ve Durumu
Binanın orijinal statik sistemi, yapı teknolojisi, daha önceki kullanımı ve bakımı tekrar kullanım öncesi durumuna büyük ölçüde egemendir. Yapısal sistem tekrar kullanım için uygulanacak mimari çözümleri malzeme açısından belirler. Teknik tadilat ve tekrar inşa etmek, yatırım bütçesinin büyük bir bölümünü tutar. Tekrar kullanım için esası içeren noktalar, bina etüdü ve taşıyıcı sistem incelemesidir. Binanın tekrar inşaya uygunluğunu anlayabilmek için, durumunun ve statik incelemelerin ön incelemesinin yapılması gerekir. Taşıyıcı sistemin durumu, gerekli ve olası değişiklikleri belirler. Yük taşıma kapasitesi, deformasyon, yangın koruması, ısıl, akustik vs özellikleri işlevi etkileyebilir. Çoğu durumda yeni işlev, sadece söylenen yapıların güçlendirilmesi ve modifikasyonu ile gerçekleşir.
Strüktürel/Teknik Modifikasyonlar
• Statik nedenlere bağlı güçlendirme,
• Kirlenmeye, mekanik ve mimari nedenlere bağlı kısmi yıkım,
• Yeni yapılar inşa etmek,
• Farklı düzenlemelere uyum,
• Mimari veya estetik yenilikler.
Yapı bilgisinin hayati önemi olan binalar her zaman özgün çözümlere konu olur.
Kat Planı ve Bina Ölçüleri
Kat planı ve bina kapsamı, mekanların biçimini ve büyüklüğünü belirler. Bu, işlevin seçilmesinde ve mimari programın yaratılmasında büyük ölçüde rol oynar. Bazı işlevler, kesin biçimli mekanlar gerektirir. Bu nedenle, bazı bina tipleri belirli işlevlere kolayca uygulanabilir. Mimari çözümlerle mekan talebi karşılandıkça, kat planı veya büyükük aşılamayacak engeller değildir. İskelet halindeki endüstriyel binalar kolaylıkla tekrar inşa edilebilir. Edüstriyel binaların tipik kat planları Şekil 2'de gösterilmiştir.
Şekil 2
Mal Sahibi, Yatırımcı
Mal sahibi, tekrar kullanım projesinde belirleyici bir rol üstlenir. Özel yatırımcılar, geri dönüş ve kar tercih eder. İşlev, mimari çözümler ve kat mekanları bu ihtiyacı karşılamak üzere seçilir. Öte yandan hükümet ve yerel yönetim arasında veya hükümet ve özel sektör arasında kurulan bir işbirliği tarafından uygulanan PPP projeleri uzun vadede sosyal ve ekonomik noktaları göz önünde bulundurabilir. Sivil girişimciler konusunda ise, toplum katmanına ihtiyaç olduğu yoğunlukla görülür. Sivil girişimlerin dışında, kar amaçlı özel yatırımlar da hükümet ya da özerk birimlerce desteklenebilir. (Örn: tekrar inşa projeleri)
Yazı, Budapest University of Technology and Economics'ten Adrienn Lepel'in "Changing the Function of Industrial Buildings" başlıklı araştırmasından kısaltılmıştır.
Fonksiyon Dönüşümü