...Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte gayrimenkule yönelik artmakta olan talep, hala durgunluk içerisinde olan sektörün canlanmasına ve gelişmesine yönelik önemli bir fırsat sunmaktadır. Bu fırsatın iyi değerlendirilmesi ve yaşanmaya başlanan sürecin iyi yönetilmesi gerekmektedir. Ülkemizde ev sahipliği oranı %60'lar seviyesindedir. Söz konusu oran, İngiltere'de% 67, Almanya'da ise %40 seviyesindedir. Ülkemizde konut sahipliği oranı düşük sayılamamakla birlikte, konut stokunun %55'inin izinsiz/ruhsatsız olduğu, %60'ını 20 yaşın üzerindeki konutların oluşturduğu, konutların %40'ının tadilata ihtiyacı bulunduğu hesaba katılmalıdır. Bu çerçevede ülkemizde ciddi bir nitelikli konut sorunu bulunduğu anlaşılmaktadır. Öte yandan, hızlı nüfus artışı ve kentleşmeyle birlikte, Türkiye'de her yıl 300.000 yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Sonuç itibariyle bizim için konut sorunu, mevcut konutların yenilenmesi ve nitelikli konutlarla değiştirilmesi ve yeni ortaya çıkan konut ihtiyacının karşılanması gerekliliğini ifade etmektedir.

Konut sektörünün sağlıklı gelişimi için, öncelikle finansman sorununun sağlıklı bir çözüme kavuşturulması gerekmektedir. Büyük çaplı ve kalıcı gelişme ve yenilenme, ancak sağlam finansal temeller üzerinde gerçekleşebilecektir. Ülkemizde vatandaşlarımız satın alacakları konutları kendi kaynaklarıyla veya kişisel ilişkilerini kullanarak finanse etmekte, mali piyasalar aracılığı ile konut finansmanı ise çok sınırlı bir düzeyde kalmaktadır. Halen vatandaşlarımızın kendi kaynakları ile veya yakınlarından ödünç almak suretiyle ev sahibi olma oranı %89'dur. Yine öz kaynakların birleştirilmesi anlamına gelen kooperatif sisteminin kullanılması yoluyla konut edinimi oranı da %8'dir. Hane halkının konut edinebilmek için kurumsal bir şekilde finansman sağlayabildiği tek alan, banka konut kredileridir. Konut kredilerinin konut alımında kullanılma oranı ise yalnızca %3'tür. Bu tablo bize, konut finansmanı konusunda Türkiye'de ciddi bir sıkıntı bulunduğunu, vatandaşlarımızın dışarıdan kaynak sağlayamamaları nedeniyle konut alımında zorlandıklarını göstermektedir.

Son dönemde düşmekte olan enflasyon ve faiz oranları, konut sorununun çağdaş finansal araçlarla çözülebilmesi konusundaki umutları artırmıştır. İpoteğe dayalı konut finansmanı sistemi, konut finansmanı sorununun serbest piyasa kuralları içerisinde sermaye piyasasından toplanan fonlar kullanılarak çözümünü ifade etmektedir. Yurtdışında uzun zamandır uygulanmakta olan bu tür sistemlerin, son yıllarda ekonomimizde yaşanan olumlu gelişmelerle birlikte artık ülkemizde de faaliyete geçirilebileceğini düşünmekteyiz. Böyle bir sistemin faaliyete geçmesi ile birlikte hem bankalara konut kredilerinde kullanılmak üzere uzun vadeli fon sağlanabilmesi, hem de gayrimenkule dayalı yatırım aracı arayışında olan yatırımcılara alternatif yatırım araçları sunulabilmesi amaçlanmaktadır.

Dünyada uygulanan konut finansman sistemleri incelendiğinde temel olarak iki model karşımıza çıkmaktadır:

- Konut finansmanının ipoteğe dayalı menkul kıymetlerle finanse edildiği Amerikan modeli ve
- Özellikle Almanya ve Danimarka'da başarılı bir şekilde uygulanan ipotek bankaları modeli.

Temel olarak bu iki modelden söz etmek mümkün olmakla birlikte, hiçbir ülkenin konut finansman sistemi, bir diğer ülke ile bire bir örtüşmemektedir. Her ülke uygulamakta olduğu modeli kendi ihtiyaçları doğrultusunda şekillendirmiştir. Hatta detaylara inildiğinde, konut finansmanına yönelik olarak ülke sayısı kadar model olduğunu da söyleyebiliriz.

Biz SPK olarak Türkiye'de konut finansman siteminin kurulmasında, her iki model üzerinde de durmakta, bu modellerin ülkemiz koşullarına nasıl uyarlanabileceği üzerinde çalışmaktayız.

Bu çerçevede uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye piyasalarında menkul kıymetleştirme yoluyla satacak bir ipoteğe dayalı menkul kıymetler kuruluşu oluşturulmasının uygun olacağını düşünmekteyiz. Bu kuruluşun başlangıçta devlet tarafından desteklenen, bunun karşılığında sosyal bir misyonu da olan, ancak esas olarak kar amaçlı faaliyet gösteren bir özel sektör kuruluşu olmasını öngörmekteyiz.

Kurulacak konut finansmanı sisteminin halkın asgari %60'ını kapsaması hedeflenmektedir. Aylık ödemeler aylık gelirin %25-30 unu geçmemeli, kredi tutarının evin değerine oranı ise %70'e kadar ulaşabilmelidir. Piyasa şartlarına uygun faiz oranının esas alınması tabiidir. Sistemin etkinliği açısından fonlama maliyeti ile tüketicinin kullandığı kredinin faiz farkının %2 oranının altında kalması amaçlanmaktadır. Sistemin etkinliğinin göstergesi olan bu oran ABD'de %0,55, Polonya'da %6, Macaristan'da %10, Meksika'da ise %12 civarındadır.

Ülkemiz bankacılık sisteminin, mevcut kaynak ve mevduat vade yapısı, alabileceği riskler ve fonlama maliyetleri açısından kapsamlı bir konut finansman sistemine kaynak sağlamasının yakın bir gelecekte mümkün olmadığını düşünmekteyiz. Bankacılık sisteminde henüz çok sınırlı olan konut kredilerinin belirli bir büyüme potansiyeli bulunmakla beraber, getireceği risklerin artık bankalar tarafından taşınamaz olduğu noktada bu büyümenin durması kaçınılmazdır.

Bankaların yanı sıra özel finans kurumları, konut kredisi vermek üzere kurulmuş şirketler ve diğer kredi kuruluşları da ipotek kredileri verebilecek ve verilen bu krediler kurulacak olan İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşuna devredilerek yeniden finansman sağlanacaktır.

Sistemde İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşuna çeşitli yollarla fon sağlama imkanı verilmektedir. Bu kuruluş, fon sağlayabilmek amacıyla, borçlanma senetleri ve varlığa dayalı menkul kıymetleri doğrudan ihraç edeceği gibi, kuracağı ipotek fonları aracılığıyla da ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç edebilecektir. Kurulacak şirketin sisteme yarar sağlayabilmesi, ancak etkin çalışmasıyla mümkündür. Etkin çalışma hedefinin gerçekleştirilebilmesi için, söz konusu kuruluş tamamen kar amacına yönelik olarak çalışmak üzere dizayn edilmiştir. Sistemin kurulması, faaliyet esasları, faaliyet şekli ve diğer ilgili konulara ilişkin olarak yarın son oturumda Kurulumuzca kapsamlı bir sunum yapılacaktır.

Kurulacak İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşunun temel katkısı, ölçek ekonomisinden ve çeşitli güvence mekanizmalarından faydalanarak temin ettiği uzun vadeli ve uygun maliyetli kaynakları kredi kuruluşlarına aktarmak ve bu kuruluşların taşıdığı riskleri azaltmak olacaktır. Böylece kredi kuruluşları tarafından hane halkına yönelik uygun koşullu konut kredileri verilebilmesi ve bu tür kredilerin sürdürülebilir olması sağlanabilecektir.

Diğer yandan ihraç edilecek uzun vadeli ipoteğe dayalı menkul kıymetler sermaye piyasamızda vadelerin uzamasına ve artık TL cinsinden enstrümanlar için de piyasa katılımcılarının uzun vadeli beklentiler oluşturabilmesine katkıda bulunacaktır.

Bu sistemin ülkemizde hayata geçirilebilmesi için icra iflas kanunu başta olmak üzere konuyla ilgili birçok yasal düzenlemede önemli değişiklikler yapılması, ayrıca vergi kanunlarında yapılacak bazı değişikliklerle bu sistemin önündeki vergisel engellerin kaldırılması gerekmektedir. Söz konusu yasa değişiklikleri üzerinde Maliye Bakanlığı ve ilgili diğer kurumların da katılımıyla birlikte yapmış olduğumuz çalışmalarda son aşamaya gelinmiş olup, ilgili yasalara ilişkin değişiklik önerilerimiz kamuoyunun tartışmasına açılmıştır.

İcra İflas Kanunu'nda yapmayı önerdiğimiz değişiklikler ile, ipoteğin paraya çevrilmesi işleminin hızlandırılmasını amaçlıyoruz. Değişiklikler ile, halen 3 yıla kadar sürebilen nakde çevirme işleminin gelişmiş ülkelerdeki gibi birkaç aylık bir sürede tamamlanabilmesini amaçlıyoruz. Bu konu ipotek merkezinin ihraç edeceği sermaye piyasası araçlarının düşük faiz oranlarından satılabilmesi için hayati öneme sahip bulunmaktadır. Paraya çevrilme süresinin kısaltılmasıyla ipotek merkezinin devraldığı kredilerin likiditesi artırılmış olacak, böylece çıkarılacak menkul kıymetler yurt içi ve yurt dışı yatırımcılara hitap edebilecektir.

Vergi kanunlarda yapılmasını önerdiğimiz değişikliklerle, bu senetlerin mevzuatımızda şimdiye kadar düzenlenmemiş olması nedeniyle tabi olabilecekleri ilave vergi yüklerine ilişkin düzenlemeler önerilmekte, ayrıca örneğin konut kredisi faizlerinin vergi matrahından düşülebilmesi sağlanarak birincil piyasanın önünün açılması hedeflenmektedir.

İpotek sigortacılığı gelişmiş konut finansmanı sistemine sahip ülkelerde sistemin önemli bir unsurudur. Halen ülkemizde ipotek sigortacılığı hizmeti veren bir sigorta şirketi bulunmamaktadır. Ancak hukuki bir engel de mevcut değildir. İpotekli konut finansmanı sisteminin hayata geçirilmesiyle, ipotek sigortacılığı faaliyetinin de gelişmesi beklenmektedir.

İpotekli konut finansmanı kuruluşu tarafından ihraç edilecek menkul kıymetlerin ayırıcı özelliği ipotek kayıtları olacağından, söz konusu kayıtların güvenilirliği, kolay erişilebilir olması ve işlem maliyetlerinin en aza indirilmiş olması hususları önem arz etmektedir. Yatırımcıların tek güvencesini bu kayıtlar oluşturacaktır. Biz SPK olarak sistemin faaliyete geçirilmesi aşamasında tapu sicil sisteminde değişiklik yapılarak, yapılacak düzenlemeler çerçevesinde elektronik sicil sistemine geçilmesini, sistemin merkezileştirilmesini ve sisteme taraf kişi ve kuruluşlar ile konut alıcısı adaylarının tapu bilgilerine kolaylıkla erişiminin sağlanmasını önemli buluyoruz. Kadastro çalışmalarında ilerleme sağlanabilmesinin de özellikle konuta uygun arsa üretimi açısından genel itibariyle konut sektörüne yarar sağlayacağına inanıyoruz.

Bilindiği üzere konut kredileri sabit veya değişken faizli olarak verilebilmektedir. Öngördüğümüz sistemde konut kredilerinin her iki tür faizle verilebilmesi imkanı sunulmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde uzun vadeli konut kredilerinin hayata geçirilebilmesi için genellikle değişken faize ihtiyaç duyulmaktadır. Sabit faizde, faiz riski ilk aşamada bankaların üzerinde kalmakta, ancak bankalar, bu riski, kredi faizini yüksek belirleyerek konut alıcılarına yansıtmaktadırlar. Sonuç itibariyle değişken faiz seçeneği olmadan, uzun vadeli ve düşük faizli konut kredilerinin sınırlı kalacağı düşünülmektedir.

Sistemin altyapısı ile ilgili önemli konulardan biri de gayrimenkul değerlemesidir. Bilindiği üzere gayrimenkul değerlemesi faaliyetiyle uğraşmak isteyen kişi ve kuruluşların Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen lisanslama sınavından geçerek lisans alması gerekmektedir. İpotekli konut finansmanı sisteminde hem kredi verilmesi aşamasında hem de herhangi bir uzlaşmazlık halinde icra dairesi tarafından yaptırılacak kıymet takdirlerinde Sermaye Piyasası Kurulu'ndan lisans almış, uluslararası standartlara göre faaliyet gösteren gayrimenkul değerleme uzmanlarının kullanılması öngörülmektedir.

Bu noktada çok önem taşıdığına inandığım iki konunun özellikle altını çizmek istiyorum. Birincisi, ipotekli konut finansmanı sisteminin, gelişmiş ülkelerde en iyi ifadesini bulduğu, gelişmekte olan ülkelerde ise, ancak bu ülkeler ekonomik istikrarı ve düşük faiz ortamını yakaladıkları ölçüde başarılı olabildiği unutulmamalıdır. Dolayısıyla ülkemizde de bu sistemin hayata geçirilmesi, ancak istikrarın ve düşük faiz ortamının süreklilik kazanması ve yerleşmesiyle mümkün olabilecektir. Sistem piyasa koşullarında doğacak ve piyasa koşullarında nefes alıp verecektir. Bu nedenle, ipotekli konut finansmanı sisteminin faaliyete geçebilmesi ve faaliyetini sürdürebilmesi ekonomik gelişmelerle doğrudan ilgili olacaktır.

İkincisi, vergi mevzuatında yapılmasını önerdiğimiz değişiklikler, sistemin hayata geçebilmesi için yaşamsal önem arz etmektedir. Bu değişiklikler yapılmazsa, konut kredisi piyasasının gelişimi sağlanamayacağı gibi, ipotekli konut finansmanı kuruluşunun ihraç edeceği menkul kıymetler de ağır vergi yüklerine tabi olacağından, sistem ölü doğacaktır. Vergi mevzuatına ilişkin hükümler, yapılmasını önerdiğimiz mevzuat değişikliklerinin olmazsa olmaz kısmını, en önemli öğesini oluşturmaktadır.

Uluslararası deneyimler esas alınarak, ilgili kamu kurumları ve özel sektör temsilcilerinin de görüşleri alınarak hazırlanan düzenlemelerimiz, gayrimenkul finansmanında kurumsal bir altyapı oluşturulmasına yönelik olarak Kurulumuzca atılan önemli bir adımdır.

Kanun taslaklarının yasalaşmasını takiben kurulacak İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşunun faaliyete geçmesi ve ikinci el ipotek piyasasının oluşturulması için uluslararası tecrübeye sahip uzman danışmanlarla birlikte çalışılacak ve bu danışmanlık hizmetlerinin maliyetleri Dünya Bankası, Uluslararası Para Fonu ve bazı Avrupa ülkelerinin katkılarıyla oluşturulmuş uluslararası bir fon olan FIRST tarafından karşılanacaktır.

Bu konferans, konut finansmanı konusunun ülkemiz gündemine taşınması, böylece önerdiğimiz düzenlemelerin kamuoyunca tartışılması amacıyla düzenlenmektedir. Bu kapsamda dünyada uygulanan başlıca konut finansman sistemlerinin tanıtılması, gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde başarıyla uygulanan birincil ve ikincil konut finansman modelleri ve bütün bu tecrübelerden ülkemizde kurulacak olan konut finansman sistemine katkı sağlanması amaçlanmıştır.

Konferansa, hepsi kendi alanında en iyi, en yetkin uzmanlar konuşmacı olarak davet edilmiş, ayrıca seçkin bir katılımcı topluluğunun toplantılara katılımı için gerekli çalışmalar yürütülmüş ve program siz değerli konuklarımızın vazgeçilmez katkılarına uygun zeminlerin sağlanması amacına yönelik olarak tasarlanmıştır.

Gerçekleştirmekte olduğumuz konferansı, ipotekli konut finansmanı sisteminin kurulabilmesi ve hayata geçirilebilmesi sürecinde çok değerli tartışmaların bir zemini olarak değerlendiriyor ve emeği geçen herkese teşekkür ediyorum.
SPK Başkanı Doğan Cansızlar
Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Resmi Web Sitesi'nden alınmıştır.