Bir süreden beri kamuoyunda yaygın olarak tartışılan Mortgage sistemi, gelişmiş ülkelerin en önemli gayrimenkul finansman sistemi olarak yıllardır uygulanıyor. Türkiye’de ise yakın zamana kadar yüksek faiz oranları ve enflasyon yüzünden uygulama şansı bulamamıştı. Günümüzde düzelmeye başlayan ekonomik koşullarla birlikte Mortgage sistemi hükümetin gündemine alındı.

Basit tanımlama ile “Kira öder gibi ev sahibi ol” sloganıyla anlatılan Mortgage sistemi konusunda yoğun şekilde hazırlıklar yürütülüyor. 20-30 yıl vadeli ödemelerle konut sahibi olma olanağı sağlayacak Mortgage sisteminin 2005’in bahar aylarında Türkiye’de uygulamaya konulması planlanıyor.

Mortgage sistemi iyi uygulandığında yepyeni iş sahaları açılıyor, gayrimenkul ve inşaat sektörleri canlanıyor ve yeni zenginler ortaya çıkıyor. Ancak sistem iyi tatbik edilmezse, ekonomik krizlere de yol açabiliyor.

İstikrar, Mortgage sisteminin başarısı ve yaygınlığı açısından önemli. Ancak istikrarlı olmayan sistemlerde de Mortgage piyasası gelişebiliyor. Ayrıca sistemin istikrarlı olması başarılı olması açısından tek başına yeterli değil. Eğer kanuni düzenlemeler uygunsa, piyasadaki oyuncular istikrarlı olmayan koşullara karşı değişik Mortgage enstrümanları geliştirebiliyor. Öte yandan, eğer kanuni düzenlemeler yeterli değilse, istikrarlı olan sistemlerde dahi Mortgage piyasası başarısız kalabiliyor.

Mortgage sistemi ile birlikte gayrimenkule talebin artması, yeni iş sahalarının açılması, ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayenin aktif hale gelmesi ve piyasaya büyük ölçüde yabancı sermaye girişi gerçekleşmesi bekleniyor. Mortgage sistemi sayesinde inşaat kalitesi yükselecek ve halkımız yıllar süren, olumsuzluklarla dolu kooperatif inşaatlarına mahkum olmaktan kurtarılacak. Yıllarca hem kooperatif aidatı hem kira ödeme yerine Mortgage kredisi kullanarak aldığı eve hemen girebilecek ve kira ödemek zorunda kalmayacak.

Mortgage sistemiyle birlikte değerleme uzmanları, Mortgage aracı kurumları, tapu ve imar izni araştırması yapan kurumlar, alacaklıların kredi notlarını tespit edecek şirketler gibi yeni iş sahalarının doğması bekleniyor.

Mortgage sistemi aynı zamanda ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayeyi aktif hale getirecek bir mekanizma. Ev sahibi olan kişiler bu sistem sayesinde evlerini ipotek ettirerek yeni iş kurabilecek sermayeyi kolaylıkla temin edebilecekler. Tamamen ölü sermaye olan gayrimenkuller böylece üretim ve istihdama katkı sağlayacak bir yatırıma dönüşebilecek. Bu sistemle ölü sermayeye sahip ama kullanılabilir sermayesi kısıtlı müteşebbisler kolayca başarıya ulaşabilecekler.

Türkiye’deki Mevcut Konut Finansman Sistemi

Türkiye’de Konut Piyasası
• Toplam konutların %55’i ruhsatsız / izinsizdir.
• Ev sahipliği oranı %60’lar seviyesindedir. (Uygunsuz yapılaşma dahil)
• Her yıl 300.000 yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmaktadır.
• Konut stokunun %60’ını 20 yaşın üstündeki konutlar oluşturmaktadır.
• Konutların %40’ının tadilata ihtiyacı bulunmaktadır.

Türkiye’de Mevcut Konut Finansmanı
• Konut alımlarının %1’den daha azı finansman sistemi yoluyla fonlanmaktadır.
• 2004 Eylül sonu itibariyle konut kredilerinin toplam tutarı 2,170 trilyon TL’dir. ($1,450,000,000)
• 2004 Eylül itibariyle konut kredisi kullanan kişi sayısı 98.000 dir.
• Konut kredilerinin GSYİH’ya oranı %0,5’dir.
• Bu oran ABD’de %53 olup, AB üyesi ülkelerin ortalaması ise %39’dur. Gelişmekte olan ülkelerde %5-15 arasındadır.

Banka Konut Kredileri
• TL veya döviz üzerinden sabit faizli kredi verilebilmektedir.
• Değişken faiz Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde yasaktır.
• Maksimum vade TL’de: 60 ay, Döviz’de 120 aydır.
• Bankaların kredi fonlaması mevduat kaynaklıdır. (Vade Uyumsuzluğu)
• “Kredi / Ev değeri” oranı maksimum %75, “Aylık Ödeme / Gelir” oranı % 50’dir.
• En üst %10 -15 lik gelir grubuna hitap edebilmektedir.

Türkiye için Önerilen Konut Finansman Sistemi
İpotek Finansmanı Sisteminin Başarısı İçin Gerekli Önkoşullar
• Makroekonomik istikrar, düşük ve istikrarlı faiz oranları,
• Hukuki altyapı (kredi açılması, devri, menkul kıymetleştirilmesi ve takibi aşamalarının düzenlenmesi),
• Teknik altyapı (tapu sicili, bankalar, ikincil kuruluşlar),
• İvme kazandıracak ve sistemi tetikleyecek güce sahip öncü bir kuruluş,
• Vergi teşvikleri.

Etkin Bir Konut Finansmanı Sistemi İçin Gerekli Altyapı

Tasarlanan Kanun Değişiklikleri
• Çeşitli Vergi Kanunları
• İcra ve İflas Kanunu
• Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
• Finansal Kiralama Kanunu
• Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
• Bankacılık Düzenlemeleri
• Sermaye Piyasası Kanunu

Tasarlanan Değişiklikler - Sermaye Piyasası Kanunu
• Diğer tüm kanunlarda referans olacak şekilde “İpotekli Konut Finansmanı” tanımının yapılması:
- İpotekli Konut Finansmanı; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılmasıdır.
• “Konut Finansmanı Kuruluşu”nun Düzenlenmesi
• İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet ihraç edecek İpotek Fonlarının Düzenlenmesi

İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin Kapsamı
• Hangi finansman yöntemleri?
- Konut kredileri
- Finansal kiralama işlemleri
- Gayrimenkul üreticilerinin vadeli satışları
• Hangi konutlar?
- Yapı kullanma izni alınmış tüm konutlar
• Hangi tüketiciler?
- Tüm tüketiciler
• Hangi işlemler?
- Konut alımı
- Konutların deprem tehlikesine karşı güçlendirilmesi
- Konutların yenilenmesi, kullanım imkanlarının iyileştirilmesi

İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin Kapsamı Dışında Kalanlar
• Kaçak yapılar
• İnşaat finansmanı
- Konut inşası
- Konutların büyütülmesi
- Kat çıkılması
- Yeni bölümler eklenmesi

Tasarlanan Değişiklikler - Vergi Kanunları
• Konut Kredisi Kullanıcılarına Yönelik Teşvikler
- Konut kredisi faiz ödemelerinin gelir vergisi matrahından indirilebilmesi
• Konut Finansman Kuruluşuna Yönelik Teşvikler
- Kurumlar vergisi, damga vergisi ve her türlü işlem vergileri ve tapu harcından istisna
- İhraç ettiği menkul kıymetlerin devlet tahvilleri gibi vergilendirilmesi

Tasarlanan Değişiklikler - İcra ve İflas Kanunu
• Takip Süresinin Kısaltılması Amacıyla
- Rehinin paraya çevrilmesinin yanı sıra haciz yoluna müracaat edilebilmesi
- İcranın geri bırakılması kararının temyizinde satışı durdurmak için gerekli teminat oranının yükseltilmesi
- İhalenin feshi talebinin esastan reddedilmesi halinde uygulanan ceza oranının artırılması
- Satışın gerçekleşebilmesi için 1. ve 2. ihalede ulaşılması gereken oranların azaltılması
- 3 yıllık bir geçiş süresi sonrasında değerleme yapacak bilirkişilerin lisanslı eksperler arasından seçilmesi

Tasarlanan Değişiklikler - Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
• Değişken Faizli Konut Kredisi İmkanı
- Kredi geri ödemelerinin yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenebilmesi
- Bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi

Tasarlanan Değişiklikler - Finansal Kiralama Kanunu
• Finansal Kiralama Yönteminin Sisteme Dahil Edilmesi
Özel finans kurumları konut kredilerini finansal kiralama yöntemiyle kullandırmaktadır.
- Konut Finansmanı Kuruluşu özel finans kurumları ile finansal kiralama şirketlerine de kaynak sağlayabilecektir.
- Finansal kiralama sözleşmesinden doğan haklar Konut Finansmanı Kuruluşu’na devredilebilecek ve bu durumda ilgili gayrimenkul üzerine Konut Finansmanı Kuruluşu lehine ipotek tesis edilecektir.
- Finansal kiralama yöntemiyle sağladıkları kaynak ile konut satın alan kişiler de vergi avantajlarından faydalanabilecektir.

Tasarlanan Değişiklikler - Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• Konut Finansmanı Kuruluşu’nun ihraç edeceği menkul kıymetler için sınırlı bir hazine garantisi
• Bütçe kanununda yer vermek suretiyle özel nitelikli destekleme programları

Tasarlanan Değişiklikler - Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
• Uluslararası Değerleme Standartlarının mevzuata dahil edilmesi
• “Konut Değerleme Uzmanlığı”nın düzenlenmesi

Tasarlanan Değişiklikler - Bankacılık Düzenlemeleri
• Disponibilite ve zorunlu rezerv yükümlülüklerinin azaltılması
• İpotek teminatlı tahvil ve menkul kıymetlerin risk ağırlığının düşürülmesi

İpotekli Konut Finansman Kuruluşu (İKFK)
Sermaye Piyasası Kanunu’nda yer alan ve konut finansmanının temel fonksiyonlarını yürütecek bir anonim şirket olarak öngörülmüştür.

İKFK’nın Temel fonksiyonları
• İpotekli krediler için kullanılacak kaynakları artırmak (Kurumsal yatırımcı ve yabancı sermaye),
• Kredi veren kuruluşların fonlama riskini düşürmek,
• Vadenin uzamasına yardımcı olarak konut kredilerinin aylık ödemelerini düşürmek ve konut kredilerinin ödenebilirliğini artırmak,
• Yüksek hacimli ve kredibilitesi yüksek bir ihraççı olarak hem fonlama maliyetini düşürmek hem ulusal bono piyasasını oluşturmak,
• İpotek portföyünün yönetilmesinde ölçek ekonomisinden faydalanmak ve ihtisaslaşmış bir kurum olarak sistemin etkin işlemesini sağlamak,
• Kredi verme standartlarının belirlenmesinde öncülük yapmak.

İKFK’nın Sosyal Misyonu
• Kurulacak İKFK’nın sosyal bir misyonu olmalı, bu husus esas sözleşmede yer almalıdır.
• Bu misyon düşük ve orta gelirli ailelerin konut sahibi olmalarının desteklenmesini içermeli ve bu misyonun yerine getirilmesi için İKFK’nın faaliyetlerinde uyması gereken kurallar açık bir şekilde belirlenmelidir.

Konut Finansmanı Kuruluşu’nun Muhtemel Faaliyet Konuları
• Borçlanma yoluyla kredi temini ve bu kredilerin birincil kredi verenlere aktarılması,
• Birincil kredi verenlerden ilgili alacakların devralınması ve bu alacakların
- Portföyde tutulması (ya da tekrar satılması)
- İpotek teminatlı alacaklara dayalı bonolar (VDMK) aracılığıyla menkul kıymetleştirilmesi (Bilanço içerisinde)
- İpoteğe dayalı menkul kıymetler (ipotek fonları) aracılığıyla menkul kıymetleştirilmesi (Bilanço dışında)
• Garanti sağlama

İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Niteliğindeki İpotek Fonu Katılma Belgeleri
• Konut kredisi alacaklarının menkul kıymetleştirilmesine yönelik bir sermaye piyasası aracı
• Malvarlığının ayrılmasını ve bilanço dışı finansman imkanı sağlayan bir trust yapısı
• İpotek teminatlı ve ödeme aktarmalı bir menkul kıymet
• Konut Finansman Kuruluşu tarafından ihraç edilebilecek
• Fazladan teminatlandırma (over-colletarisation), yapılandırılmış finansman (structured finance) ve kredi değerliliğinin artırılması (credit enhancement)

İpoteğe Dayalı Konut Finansmanında Risk Yönetimi
• Kredi Riski - Kredi Kullananın Ödememe Riski
- Kredi veren kurum çeşitlemesi
- Kredi skoru, ipotek skoru
- Kredi verilen kesimlerin çeşitlendirilmesi
- Değerleme
- Yüksek teminatlandırma
- Gelir oranı
• Vade Uyuşmazlığı Riski
- Vade uyumu kuralı (Duration Gap)
• Operasyon Riski
- Operasyon giderlerinin oransal olarak düşük tutulması

Konut Kredilerinin Standardizasyonu
• Değerleme Kılavuzu
• Kredi Kullanma Standardı
- Kredi Ödemesi / Gelir (Diğer Harcamalar da dikkate alınmalı)
- Gelir Belgelemesi
- Kredi Skoru
• Kredi Kalite Standartları
- Kredi / Ev Değeri,
- Maksimum Kredi Tutarı,
- Kredi Türü (İlk ev, ikinci ev, depreme dayanıklılık güçlendirme)
- Birinci Derece İpotek
• Kredi Veren Finansal Kuruluş
- Kredi Verme Prosedürleri,
- Dokümantasyon Saklama, Bilgi Depolama ve Aktarma Kabiliyeti
- Servis Kalitesi - Geri Dönmeyen Kredi Takip Yeteneği, Kredi Ödeme Takibi, vb.
- Kredi Bilgilendirme Prosedürü ve Uygulaması

İKFK Başarı Kriterleri
Piyasa bazlı çalışan düşük bir kar hedefleyen İKFK;
• Bankalardan daha ucuz fon temin edebilmeli, Sermaye piyasalarından talep görebilmeli
• Vereceği kredi maliyeti fonlama + operasyon maliyetleri olacağı için operasyonel maliyetleri çok düşük tutulmalı,
• Kurumsal Yönetim İlkeleri uygulanmalı (ayrıca ortaklık yapısı Özel sektör + Kamu + Uluslar arası Kuruluşlar)

Sermaye Piyasasının Altyapısı
İDMK lar, VDMK lar ve ihraç edilecek diğer tahvil ve bonolar için;
• Kaydi değer olarak MKK da tutulacaktır.
• Borsa’da bu menkul kıymetlerin işlem görmesi için herhangi bir engel bulunmamaktadır.
• Takasbank takas işlemlerini yapmak için yeterlidir.
• Yatırım fonları, emeklilik fonları, sigorta şirketleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve diğer kurumsal yatırımcıların bu menkul kıymetleri almaları için bir engel bulunmamaktadır.
• Kamuyu aydınlatma - izahname, sirküler standartları mevcut durumda yeterli görünmektedir.