İstanbul Esentepe’de bulunan Telsim’e ait araziyi, bir yıl önce son anda devreye girerek 45.9 milyon YTL’ye satın alan Torunlar Gıda, 26 bin 780 metrekarelik inşaat alanını 44 bin 975 metrekareye çıkartmak üzere İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne başvurdu.
Şirket, arazinin ihale döneminde 2 olan ve emsalinin, 3’e çıkartılmasını talep ediyor. Emsalin üçe çıkartılması ile arazi üzerine, 44 bin 975 metrekarelik inşaat yapılabilecek. Böylece, yüzde 68’lik artışla, Torunlar Gıda’ya 18 bin metrekarelik ek inşaat alanı sağlanacak.
Bölgede, metrekare değerlerinin ortalama 5 bin dolar olduğu gözönünde bulundurulduğunda, söz konusu artış araziyi 45.9 milyon YTL’ye alan Torun Ailesi’ne bir anda 72 milyon dolar yani 105 milyon YTL ekstra kazanç sağlayacak. Zira inşaat uzmanları Türkiye’de en lüks rezidans inşaasında metrekare maliyetinin 1000 doları geçmeyeceği konusunda birleşiyorlar. Lüks konut yapan bir inşaat firmasının yetkilisi “Eğer işin ehli iseniz en lüks konutun metrekaresini 700-800 dolara mal edebilirsiniz. Acemi bile olsanız, muslukları altın kaplama dahi yapsanız en kötü ihtimalle maliyet 1000 doları geçmez” diye konuştu.
Bu hesaba göre, Torun Ailesi ekstra her bir metrekare için 4 bin dolar kazanacak. İnşaat alanının ihale dönemindeki plana göre 18 bin 195 metrekare artması ile kazanç 100 milyon YTL’yi geçecek. Emsalin 2’den 3’e çıkarılması inşaat alanında yüzde 68’lik bir artış yaratacak.
Torunlar tarafından Büyükşehir Belediyesi’ne sunulan ve Esentepe Garden Tower adı verilen proje ile arazi üzerine, 37 katlı bir otel, rezidans, sağlık merkezi ve restoran yapılması planlanıyor. Projeye göre, yerin altına 5’i otopark olmak üzere sekiz bodrum kat yapılması planlanırken, buradaki toplam inşaat alanının da, 76 bin 132 metrekare olacağı kaydediliyor.
1 Şartlı Onay 1 Red
Arazinin emsal artırımı ile ilgili talep, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin Ekim ayı toplantısına, İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu ile geldi. Hazırlanan raporda, inşaat emsalinin brüt alanda 3’e yükseltilmesi ile ilgili Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün şartlı, Park ve Bahçeler Müdürlüğü’nün ise olumsuz görüşü yer aldı. Raporun sonuç kısmında, şu gerekçelerle, yapılacak plan değişikliğine karşı çıkıldı:
“Söz konusu teklifte önerilen ayrıcalıklı yapılaşma; değerleri ve plan notları ile yapı ve nüfus yoğunluğunu artırıcı, emsal teşkil edici, plan bütünlüğünü bozucu ve yeşil alan donatısını azaltıcı, Boğaziçi silüetini olumsuz etkileyici, imar kanunu ve plan yapım yönetmeliği hükümlerine aykırı niteliktedir.”
Teklif, komisyonun bu görüşleriyle meclise havale edildi. Meclis tarafından da, yeniden değerlendirilmek üzere oybirliği ile Planlama Şube Müdürlüğü’ne iade edildi. Yeni değerlendirmenin ardından konunun Kasım veya en geç Aralık ayında tekrar Belediye Meclisi gündemine getirilmesi bekleniyor.
Araziyi Özyeğin’in elinden kapmıştı
İstanbul Esentepe’deki eski Telsim arsası için yapılan ihale ilginç bir olaya sahne olmuş, Torun Ailesi, TMSF mevzuatındaki bir ayrıntıyı çok iyi yakalayıp ihalenin tekrar edilmesini sağlamış ve adeta arsayı Finansbank’ın eski patronu Hüsnü Özyeğin’in elinden almıştı.
4 Ağustos 2005’te yapılan ihalede Hüsnü Özyeğin sözkonusu araziye 41 trilyon 750 milyar lira vererek sahip olmuştu. Ancak bu Telsim arsası için yapılan ilk ihale değildi. İlk ihale 2004 Ekim ayında yapılmış ve arsa, ihaleyi kızıştırmak ve fiyat yükseltmek için ihalede yer alan TMSF bünyesindeki Bayındırbank’ta kalmıştı. O zaman Bayındırbank’ın verdiği en yüksek fiyat 23 trilyon lira olmuştu.
TMSF mevzuatı, ikinci kez yapılan bir ihalede en yüksek teklifin yüzde 10 daha fazlasını öneren kurum veya kuruluşun yeni teklifinin değerlendirmeye alınmasını öngörüyordu.
Nitekim ilk ihalede 41.750 trilyon liralık Finans Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım A.Ş’nin teklifinin altında kalan Torun Ailesi bu maddeyi gündeme getirerek 5 Ağustos 2005’te ihalenin bir kez daha yapılmasını sağladı.
Yenilenen ihaleye Finans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. ile Torunlar Gıda’nın inşaat şirketi Toray İnşaat ve Ticaret A.Ş katıldı. İkinci açık artırmada Finans Gayrimenkul Geliştirme Yatırım A.Ş ilk teklifinin üzerinde bir öneride bulunmadı. Bunun üzerine 45 trilyon 925 milyar lira veren Toray İnşaat arsanın yeni sahibi oldu.
Karar çıkana kadar otopark
Torunlar Gıda, emsal kararını değiştirtmek istediği ve değeri en az 100 milyon dolar olarak tahmin edilen araziyi şu an otopark olarak kullanıyor. Aziz Torun “Neden inşaata başlamıyorsunuz” sorumuza “Şu an elimizde Bursa’da yaptığımız Korupark ve Korumax projeleri var. Bu projelere yoğunlaştık. Yılbaşında Telsim arsasını da değerlendirmeye alacağız. Boş durmasın diye otopark yaptık. Zira bölgede büyük bir otopark açığı var” yanıtını verdi.
Tencerede pişirip kapağında yeriz
İhale sonrası konuşan ve bakkallıktan başlayan 30 yıllık iş hayatlarında bu noktaya geldiklerini söyleyen Aziz Torun “Tencerede pişirip kapağında yemeye alışmış insanlarız” demişti. Torun “Arsayı nasıl değerlendireceksiniz” sorusuna ise “Bir projemiz var tabii. O bölgeye yakışan tarzda bir şey yapacağız. Mesela o arsanın hemen yakınında Tatko arsası vardı. Astaş orada Kempinski ile birlikte gayet gözalıcı bir proje başlattı. Sanıyorum bizim de buna benzer bir projemiz olabilir” cevabını vermişti. Torun, arsayı pahalıya alıp almadıkları sorusuna verdiği yanıtta ise “Hayır bizim 15 bin metrekarelik alana ödediğimiz para düşük, inşallah hesabımızda yanılmayız” cevabını vermişti.