Gayrimenkul 2007’de, farklı bir rota çizecek. Özellikle ikinci el konutlardaki satışlar piyasadaki yeni fiyatları belirleyecek. Emlak Uzmanı Dr. Cengiz Aksoylar, gelecek yılın gayrimenkul piyasası için “bekle gör” yılı olacağını söylüyor ve “Konut almak için Mayıs ayını bekleyin, gayrimenkulün 2007’deki parlayan yıldızı güneydeki arsalar ve ikinci el konut piyasasının düşmüş fiyatları olacak” diyor.

Gayrimenkul Türkler için ananevi bir yatırım aracı. Evlenenler, çocuk sahibi olmak isteyenler hep bir ev hayali kurarlar ve bu hayali gerçekleştiremediklerinde bazen planlarını bile ertelerler. Biz de son 2 yıldır hızla yükseliş gösteren gayrimenkul piyasasını 2007’de nelerin beklediğini merak ettik. Vatan gazetesi yazarı emlak uzmanı Dr. Engin Aksoylar 2007’de gayrimenkul piyasasını sizler için değerlendirdi ve yatırım yapılacak yerlerin tüyolarını verdi...

2006’yı değerlendirebilir misiniz?
2006 yılında gayrimenkul piyasasının yönü, Mayıs ayında Amerikan Merkez Bankası’nın faizle ilgili yaptığı operasyon ve Türk Merkez Bankası’nın da faiz artırımı kararı almasıyla şekillendi. Birçok sektör bundan nasibini alırken en büyük darbeyi yiyen gayrimenkul oldu. Çünkü hazine bonosu gibi yatırım araçlarının faiz getirisi arttı.Yatırımcı yüksek maliyetli konut kredisi alıp, konut yatırımı yapmak yerine devlete borç vermeyi, mevduat yapmayı tercih etmeye başladı. Bunun sonucunda da klasik konut kredisinin sağladığı avantajlardan faydalanmayan bir konut proje üreticisi, daire satamayan satmakta zorluk çeken bir satış grubu, ev almak yerine parasını başka piyasalarda değerlendirmek isteyen bir alıcı kitlesi doğdu.

Cumhurbaşkanı Seçimi Piyasayı Etkileyecek
Kısaca 2006 Mayıs ayı Türkiye’de emlak piyasasında kritik bir dönüm noktası oldu. 2005’te hem proje hem de ikinci el konut satışlarında başlayan canlılık 2006 Mayıs ayından itibaren gerilemeye başladı. Bütün konut projeleri yazı tahmin etmedikleri kadar sıkıntılı, satış zorlukları içinde geçirdiler. Promosyon yapmaya başladılar.

Peki durgunluk ne kadar daha sürer?
Eylül ayının gelmesiyle piyasa çok az da olsa hareketlendi. 2005 senesinin sonu, 2006’nın başında hızlı giden proje satışları Mayıs ayı ile Ağustos arasında yüzde 60’lara varan oranlarda azaldı. Ama Eylül-Ekim’i daha iyi geçirdiler. Satışların düşmesine rağmen proje ve ikinci el konut sahipleri, satışa çıktıkları gayrimenkulun fiyatını düşürmeyip aynı fiyattan satmaya çalıştılar. Eylül ayı başından itibaren İstanbul’daki bütün önemli projelerde fiyatlar YTL bazında yüzde 15-20 arttı. Ama satışlarda hâlâ zorluk yaşanıyor. Özellikle ikinci el konut piyasında satışlarda yaşanan zorluklar nedeniyle rakamların düşmesi bekleniyor.

2007’de gayrimenkul piyasası nasıl yön bulacak?
2006 senesi yatırımcı açısından “Bekle, gör” senesi oldu. 2007, “Projeler, satışlar iyi gidiyor, gayrimenkul iyi para kazandırıyor” sözlerinin beklemeye alındığı bir yıl olacak gibi görünüyor. Çünkü bununla ilgili birtakım ekonomik ve siyasi veriler var. Mayıs ayında Türkiye için çok önemli olan bir Cumhurbaşkanlığı seçimi var, yıl sonuna doğru da genel seçim. Ayrıca IMF ve AB ile olan ilişkilerimizin gidişatı da piyasayı etkiliyor. Cumhurbaşkanlığı seçiminden sonra başlayacak iç piyasa değişiklikleri ve bir koalisyon hükümeti ihtimali gayrimenkul yatırımcısını ürkütür. Konut kredilerinin faiz oranlarının Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden önce inmesini beklemiyorum.

Mortgage Piyasayı Hareketlendirir
İki yıldır beklediğimiz Mortgage 2007’de kanunlaştırılmazsa, gayrimenkul sektörü rüzgarını kaybedecek. 2005’ten hazırlanan ve Meclis’te onaya sunulacak halde bekleyen Mortgage yasalaşmazsa gayrimenkul 2007’de sıkıntılı bir yıl geçirecek. Mortgage’nin yasalaştıktan sonra da hayata geçmesi için bir yıla ihtiyacı var. O nedenle 2007’de Mortgage’dan sadece umut verici ve spekülatif şeyler beklemek mümkün. Ama görüşüme göre, hükümet Mortgage Yasası’nı seçimlerde muhalefet partileri tarafından propoganda malzemesi olarak kullanılmasından korkuyor. Çünkü yasa vatandaşa iyi anlatılmadığı için herkes Mortgage yasalaştığında kendini ev sahibi olacak zannediyor. Ama ev sahibi olamayacaklarını görünce, rakip partilerin ‘Morgate var ama sizi ev sahibi yapamadılar’ söylemleriyle oy kaybedeceklerini düşünerek bu yasayı çıkarmayı öteliyorlar.

İkinci elde fiyatlar yüzde 30 düşer
2007 ile ilgili ekonomik ve siyasi öngörüler, “gayrimenkul sektörü yavaşlayacak” psikolojik faktörüyle birleşince, ikinci el konut sahipleri ellerindeki gayrimenkulü en üst fiyattan satıp, başka piyasalara yatırım yapmaya yönelecek. 2007’de gayrimenkul piyasasının yönünü de çok miktarda satışa sunulacak ikinci el konutlar belirleyecek. Aralık ayı itibariyle çok hızlı şekilde ikinci el konutların satışa sunulmasını bekliyorum. 2007’de gayrimenkulde özellikle ikinci el konut piyasasında fiyatlar düşecek. Projeciler ne kadar dayanırsa dayansın, ikinci el piyasada yatırımcı, “En üst noktada iken satalım, sonra düştüğünde tekrar alırız” diye düşünüyor. 2007’de gayrimenkul sektörünü yönlendirecek olanlar, ikinci el konut piyasasındaki mal sahipleri. Çok sayıdaki ev sahibi konutunu satışa çıkarınca arz fazlalaşacak. Ev sahipleri 200 bin YTL’lik evini, 150 bin YTL’ye satınca yüzde 25-30’luk bir düşüşe neden olacak.

Riva-Ömerli’nin değeri arttı ama...
Çekmeköy, Alemdağ, Alemdar Riva-Ömerli, Tepeören-Tuzla kıymetli hatlardan. Kartal yıldızı parlayacak yerlerden biri olarak gözüküyor. Özellikle Kartal E-5 ile sahil arasında kalan kısımda, raylı sistem ve deniz ulaşımı tamamlanınca değeri çok artıracak. Ama hiçbir zaman Ömerli veya Riva’nın değer artışı şehir merkezi gibi olamaz. Riva’daki bir arsanın metrekare fiyatı, Akmerkez’in yanındakiyle aynı değere ulaşmaz. Bu bölgelerin hepsi birinci yaşam bölgesi ilan edilmiş olmasına rağmen yaşanmadan birinci mi ikinci mi olduğu anlaşılamaz.

Anadolu Avrupa’dan yüzde 40 daha ucuz
Anadolu Yakası, iş hayatına uzak olması nedeniyle kiralar ve satın alma bedelleri daha düşük. Bu nedenle de tercih ediliyor. Belli semtler dışında metrekare satışı ve kira fiyatları çok cazip. Anadolu Yakası’ndaki evler ile Avrupa Yakası’ndaki aynı kalitedeki evler kıyaslandığında Avrupa Yakası’ndakilerin yüzde 40 daha ucuz olduğunu görürsünüz. Anadolu Yakası gayrimenkulleri daha 20 sene Avrupa Yakası gayrimenkullerine yaklaşamayacak diye düşünüyorum. Anadolu Yakası’nın popüler yeri Bağdat Caddesi’dir. Fenerbahçe ve Moda’nın deniz gören yerleri burayı takip eder. Son 3 yıl içinde Anadolu Yakası’nda Ataşehir’de yeni yapılan projelerdeki daire fiyatları Anadolu Yakası’nın diğer bölgelerindeki fiyatları da arttırdı. Ataşehir’deki residancelar, gökdelenlerin metrekaresi 2 bin 900 dolardan satılmaya başlandı. Bu Avrupa Yakası’nda da fiyatları etkiledi. Etiler’de metrekaresi 1500-1600 dolar eden bir eviniz olsa ve Ataşehir’deki bir evin metrekaresinin 2 bin 900 dolardan satıldığını duysanız bu rakamın daha altına satar mısınız? Satmazsınız... Avrupa Yakası’nda da Bahçeşehir ve Başakşehir emlak fiyatlarının yükselmesinde etkili oluyor.

“Yakın şehir” Türkiye için lüks
“Yakın Şehir” projelerinin bir felsefesi var. Bunu da insanların kendi ihtiyaçlarından çok piyasa oyuncuları, bir müteahhit grubu yönlendiriyor. Şehir içinde bir daire fiyatının daha altında, “yakın şehir” diye adlandırılan ulaşımın iyi olmadığı, altyapının tamamlanmadığı bölgelerde size bahçe içinde villa yaşamı sunuyor, bir de kredi imkanı sağlıyorlar. Bu da alıcıların aklını karıştırıyor. Yakın şehir formatı, villa hayatı Türkiye için şu an çok lüks. Bu evler olsa olsa çok zengin insanların ikinci evi olabilir. Bunları birinci ev yapmaya çalışan projeler, aslında şehir içine tekrar dönmeye çalışan insanlara sahip olacak gibi görünüyor. Çünkü villada otururken ekmek almak için 2 kilometre gidiyorsanız, çocuğunuz okula gitmek için 1.5 saat yol gidiyorsa, ev için ödediğiniz kredinin iki katını yol parası olarak ödüyorsanız, bir süre sonra oturup düşünmeye başlarsınız, “Doğru yere mi geldim acaba” diye. Bu projelerden ev alan özellikle şehir merkezinde çalışan çocuklu ailelerin 2 yıl içinde şehir merkezine geri dönmek isteyeceğini düşünüyorum.

Yenileme Kredisi Alanlar Artacak
2007’de konut kredisinden çok, konut yenileme ve restorasyon kredisi kullananlar artacak. Özellikle şehir merkezinde ev sahibi olmak isteyenler tercihlerini bu yönde kullanacak. 2007, eski elbiseler gibi, eski evlerin de biraz süslenip püslenip yenileneceği bir yıl olacak. Ama Mortgage Yasası çıkarsa ikinci el çok hızlanır ve alıcılar da artar, bu çok net görünüyor.

Beşiktaş ve Şişli değer kazanır
İstanbul’da marka değeri olan semtler hâlâ özelliklerini koruyor. İstanbul’un eski ve köklü ilçeleri şehir merkezinde olduğu için değeri artacaktır. Yatırımlar için Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş, Kadıköy’ün Bağdat Caddesi, ilk tercih edilen yerler olmalıdır. Beşiktaş’ta Etiler, Akatlar, Ulus, Levent, Bebek, Şişli’de Nişantaşı, Maçka, Teşvikiye ile Yeniköy’de fiyatlar hiç geriye gitmedi. Özellikle Beyoğlu ve Boğaz bölgesi cazip bir yatırım alanı. Beyoğlu’nda ’Kentsel Dönüşüm’ alanında kalan yerlerden gayrimenkul almak akıllıca. Burada gelir artacak, çevre değişecek. Hem kira geliri, hem de yapının kendi değeri yükselecek. Beyoğlu tarihi ve merkezi olma özelliği ile önemli yatırım alanlarından biri olarak görülüyor. Bu semt getirilerinin bir miktarını da şimdiden üzerine koymuş gibi görünüyor. Özelilkle İstiklal Caddesi ve bu caddeye açılan sokaklar ile Tarlabaşı ve Talimhane gelecek 10 yıl içerisinde gerek yerli, gerekse yabancı yatırımcı tarafından en çok tercih edilen yerler olacak.

2’nci grup eserleri satın alıp yenileyin
Haliç-Altınboynuz ve Balat tarafı hâlâ yatırımcı açısından cazip bölgeler. Sahilde, Ortaköy’den Sarıyer’e kadar olan hat üzerinde Boğaz’ı gören ikinci grup eski eserlerin hepsi onarılarak artı değer kazanılabilecek kıymette. Boğaziçi öngörünüm alanındaki ikinci grup eski eserler Anıtlar Kurulu’nun kararıyla yıkılıp yerine aynı görüntüde yenileri yapılabilir. Buralar yüksek rant getirisine sahip bölgeler. Özellikle de nüfusu hızla artan ve genç nüfusun çok olduğu Türkiye’de, öğrenci- bekar evleri ve yeni evli çiftelere hitap etmesi nedeniyle eski eser bina restorasyonları gelecek 10 yıl içinde popüler yatırım aracı olacak. Bu nedenle de Galata ve Haliç tarafında ev fiyatları 2005’ten sonra diğer bölgelere oranla akıl almaz şekilde hızla yükseldi.

Para, Boğaz’ı görmek ister
Paranın satın almak isteyeceği yer her zaman iki kıtanın birbirine baktığı Boğaz’dır. Türk değil, Türkiye’ye gelen yabancı yatırımcının da sevdiği yerler buralar. Bir kıtadan baktığında başka bir kıtayı gördüğün bir şehir dünyanın hiçbir yerinde yok. Birinci öncelik Boğaz’da. Ayrıca Boğaz’ın iki yakasında Beykoz’dan, Kanlıca Beylerbeyi’ne kadar olan hat üzerinde yukarıdan Boğaz’ı gören, ikinci grup eski eserler çok değerli. Boğaz’ı gören her evin şehir dışındaki villalardan daha çok para kazandıracağı kesin. Üsküdar da şehrin eski ve köklü merkezlerinden. Burası da hiçbir zaman değer kaybetmez. Boğaz’ı gören her ev her zaman kıymetlidir.

Çatalca konut alanı olacak
Avrupa Yakası’nda yatırım yapılacak yerlerden birisi de Çatalca bölgesi. Burası gelecek 5 yıl içinde, “Birinci konutlar”ın yani ikamet edilecek evlerin inşa edileceği yer olarak planlanmış durumda. Çatalca ilçe sınırından itibaren, Mahmutbey gişelerine kadar olan TEM’in bütün sırt kesimi yatırım için uygun alanlar. E-5 ile TEM arasında kalan, Hadımköy, Kayabaşı, Altınşehir, İkitelli, Başakşehir hizası Çatalca’nın Çakıl, İzzeettin Köyü değer kazanacak yerler arasında.

Dükkan almak kârlı bir yatırım
Şehir içinde özellikle son 2 yılda sadece konut değil, mağaza, dükkan, showroom gibi gayrimenkuller çok değer kazandı. Bugün Nişantaşı Teşvikiye Caddesi’ndeki dükkanların metrekare kira fiyatları 1800- 3 bin 200 dolar arasında. Bu fiyatlar Londra ve Paris’in çok gerisinde ama Yunanistan’ın ilerisine geçmiş durumda. İstiklal, Bağdat, Teşvikiye, Valikonağı Caddesi dışında, arkalarında evlerin bulunduğu Beşiktaş, Levent, Bakırköy, Pendik, Ümraniye ve Kartal’ın ana caddelerinde bulunan çarşılardaki dükkanların da kıymetlendiğini ve kira getirisinin arttığını gördük. Artık yatırımcılar kira getirisi yüksek olan mağaza ve dükkanları almayı tercih ediyor. Ana artellerde kiralık ve satılık dükkan bulmak mümkün değil. Son günlerde ticari yatırımlarda en büyük rakamsal artışın yaşandığı yer yüksek konut yoğunluğu olan Başakşehir oldu. Başakşehir’deki dükkan fiyatlarında son bir yılda yüzde 300’e varan bir artış oldu. Ankara, İzmir, Eskişehir, Antalya, Adana, Trabzon, Diyarbakır ve Van gibi şehirlerde de gayrimenkulden para kazanmak isteyenler, buralara yeni yapılan alışveriş merkezlerinden dükkan ve ofis katı almalı.

10 yılda 40 km’lik çap değer kazanır
İstanbul’un merkezi olarak Taksim kabul edildiğinde, buradan 40 km çapındaki her yer değer kazanır. Bu bölge gelişme, geliştirme ve para kazandırma bölgesi. İstanbul’un gelecek 10 yıl içerisinde 2 milyon konut ihtiyacı olduğu düşünüldüğünde, 10 yılda 40 km çapındaki alan rant getirir. 20 yıla kadarsa Taksim’e 65 km çapındaki her yer kıymetli hale gelir.